Около трети новоселов в Тверской области приобретают жилье в ипотеку
За последние восемь с половиной лет 56,5 тысячи сделок по покупке жилья в Тверской области оплачены ипотечными кредитами. Подавляющее большинство заемщиков исправно несут долговое бремя. Но если задержка с выплатой кредита и процентов по нему превысила предельный срок, купленную квартиру, внесенную в качестве залога, банк может отобрать. Такова особенность ипотеки.
Ипотечный кредит выделяется под залог недвижимости. Процентная ставка, как правило, ниже в сравнении с потребительским кредитом. Держателем залога выступает учреждение, выдавшее ипотечный кредит. В случае, если заемщик не выполняет обязательства по погашению кредита и выплате процентов по нему, объект залога отчуждается в собственность финансово-кредитного учреждения, выдавшего кредит. Таковы правила, установленные законом. Но в любом случае ипотечный кредит – спасение для семьи (причем не только молодой), нуждающейся в обретении крыши над головой.
Ипотеке – полтора десятилетия
Первые обладатели ипотечных кредитов появились в Тверской области еще в 2001 году. Тогда был создан Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования, учредителем которого выступила администрация области. Спустя два года к ипотечному кредитованию подключился Сбербанк. В настоящее время все крупнейшие российские банки с государственным участием кредитуют население нашего региона на покупку жилья под залог недвижимости. В ипотечном кредитовании участвуют и крупные коммерческие банки. В 2003 году областной фонд ипотечного жилищного кредитования стал региональным оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Со временем ипотека приобрела определяющую роль на жилищном рынке Тверской области. По данным управления Росреестра по Тверской области, около трети (31,4 процента) регистрируемого в 2014 году жилья приобреталось с привлечением ипотечных кредитов. А за период с 2007 года (с этого времени ведется учет) по май 2015 года на территории области, по сведениям управления Росреестра, зарегистрировано 56,5 тысячи сделок купли-продажи жилья с использованием ипотечных кредитов.
Житейские ситуации бывают разные
Не все семьи, отправляющиеся в банк за ипотечным кредитом, не имеют за душой никакой недвижимости. У кого-то и есть жилье, но семья увеличилась, на скромных квадратных метрах стало тесно – надо расширяться.
В такой ситуации оказался офицер В. У него уже была в собственности однокомнатная квартира. Но со временем женился, обзавелся двумя детьми. В «однушке» старой планировки вчетвером едва умещались. В рамках программы обеспечения жильем военнослужащих В. выделили трехкомнатную квартиру площадью 80 квадратных метров. Но, поскольку жилье у него уже было, свидетельство выдали на половину площади. А за другую половину надо было заплатить. Офицер обратился в один банк, в другой… Везде – отказ. Объяснение одно: банки не выдают ипотечный кредит на долю объекта недвижимости.
Офицер было отчаялся, но решил попытать счастья у регионального оператора АИЖК. Там пошли навстречу, выдали кредит на приобретение дополнительных 40 квадратных метров под залог имеющейся в собственности однокомнатной квартиры. Семья военнослужащего теперь обживает более просторные апартаменты.
Есть семьи с очень невысокими доходами. Это многодетные семьи, ветераны боевых действий, молодые семьи, семьи инвалидов. Они не всегда могут внести первоначальный взнос (не менее 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья), а также взять кредит под высокий процент. Эти категории подпадают под действие социальной ипотеки, субсидируемой федеральным Правительством. Процентные ставки на рынке нового жилья – от 10,9 процента, на вторичном рынке – 13 процентов.
Кредитная история
Банки и другие учреждения, занимающиеся ипотечным жилищным кредитованием, строго подходят к потенциальным заемщикам. Кредиты выдаются совершеннолетним гражданам в возрасте от 18 до 65 лет. Важно иметь постоянную работу с устройством по трудовой книжке, получать «белую» зарплату, уплачивать с нее налог на доходы физических лиц, иметь трудовой стаж не менее одного года, военнообязанным – предъявлять военный билет. И, естественно, важнейшее условие – безупречная кредитная история заемщика, не омраченная непогашенными долгами.
Как удалось выяснить в финансово-кредитных учреждениях, основной возраст заемщиков – от 25 до 40 лет. Кредиты выдаются на срок до 30 лет, но редко кто берет кредит на предельный срок. По наблюдениям, основная масса заемщиков при заключении кредитных договоров ограничивается 20летним сроком. Средний размер кредита, по полученным данным, составляет полтора миллиона рублей. Но кредиты выдаются и на более значительные суммы, которые необходимы на покупку облюбованной квартиры по полной ее стоимости.
А вот если вы захотели взять кредит на строительство собственного дома – с этим сложнее. Банки неохотно идут на кредитование индивидуального жилищного строительства из-за сложностей в определении окончательной стоимости завершенного объекта, ведь конъюнктура строительного рынка очень переменчива. Кредиты сельским заемщикам чрезвычайно редки. Основные суммы заемных средств выделяются на покупку жилья в многоквартирных домах крупных городов региона: примерно 60 процентов – в Твери, оставшиеся 40 – в других городах области (чаще всего это Кимры, Торжок, Конаково, Удомля).
Банковские уловки
Несмотря на то, что кредиты на покупку жилья обеспечены особой формой залога – ипотекой – и не сопряжены для банков повышенными рисками, процентные ставки все еще высоки. По опубликованным данным, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в 30 крупнейших российских банках к середине июня составила 16,38 процента годовых.
Некоторые коммерческие банки без государственного участия предлагают подозрительно низкие ставки по ипотечным кредитам: 11,9 процента годовых и даже меньше. Выбирая финансово-кредитное учреждение, заемщики должны при объявлении таких внешне привлекательных ставок насторожиться. Очень часто за этими цифрами скрываются банковские уловки: дополнительные условия, мелкий шрифт и звездочки в договорах. В результате взявший ипотечный кредит гражданин будет расплачиваться по гораздо более высокой ставке, чем та, которой его заманивали до заключения договора.
Долг платежом красен
Кредит имеет важную особенность: берешь в долг чужие деньги – отдаешь свои. Первейшая обязанность заемщика по ипотечному договору – вовремя погашать сумму кредита и проценты по нему. По сведениям кредитных учреждений, в сложившейся практике платежи погашаются преимущественно равными частями (так называемые ауитентные платежи). Средний срок погашения кредита, сложившийся на ипотечном рынке Тверской области, примерно шесть лет. Люди стремятся выплатить кредитную сумму и проценты по ней раньше обозначенного в договоре срока.
Особенно активно гасились ипотечные кредиты в самом конце прошлого года – в связи с падением курса рубля и резким накатом волны кризиса. Но даже в кризисной ситуации число добросовестных пользователей кредитных ресурсов остается высоким – более 90 процентов из них аккуратно выполняют свои обязательства по ипотечным договорам.
В силу закона
Однако за полгода в кризисных условиях количество должников увеличилось по сравнению с соответствующим периодом прошлого года примерно в три раза. Если просрочка составляет более 150 дней, залогодержатель (банк или другое кредитное учреждение) вправе реализовать находящееся в залоге недвижимое имущество и вырученные средства направить на погашение кредита. Суммы к взысканию присуждаются очень значительные.
Задержки с выплатой кредитного долга случаются, как правило, по объективным причинам, вызванным кризисом: кто-то из членов семьи потерял работу, в фирме задерживают зарплату или снизили ее и т.п. Но изредка бывают заемщики, сознательно идущие на обман банка-кредитора.
Вот случай из судебной практики. Некто А. взял в коммерческом банке кредит в 2,8 миллиона рублей под залог приобретаемой на заемные средства квартиры (кредитный договор на таких условиях характеризуется как ипотека в силу закона). Купил квартиру. Расплачиваться по кредиту не спешил. Дождавшись предельного срока просрочки платежей, банк через судебное решение изъял в свою пользу предмет залога – купленную квартиру. Тогда А. обратился в суд с иском к банку о признании кредитного договора (по ипотеке в силу закона) недействительным. Мотивировал свои претензии гражданин А. тем, что в суть договора не вникал, квартиру купил на собственные деньги, позаимствованные у гражданки с той же фамилией (вероятно, супруги), а кредитные средства банка потратил на другие цели. Суд на эту уловку не поддался и в иске отказал.
Тем же, кто не хитрит и не готовит ловушек, а просто попал в трудную финансовую ситуацию, кредитные учреждения нередко идут навстречу: предлагают реструктуризацию долга. Может быть предоставлена отсрочка платежа сроком на год, может быть на какой-то период уменьшена сумма платежа с последующим возмещением. В критических случаях могут предложить продать купленное по ипотеке жилье и приобрести квартиру поскромнее, а разницу в цене направить на погашение долга. Словом, найти приемлемое решение заинтересованы и банк, и должник. Кредитная история должна завершиться позитивным финалом.
Экспертное мнение
Мария ШУМСКАЯ, начальник кредитного отдела:
– По ипотечным кредитам в Тверской области примерно 80 процентов жилья приобретается в новостройках, оставшиеся 20 процентов – на вторичном рынке. Это свидетельствует о стремлении граждан покупать качественную недвижимость. Ситуация на рынке ипотечных кредитов, на мой взгляд, постепенно стабилизируется и имеет тенденцию к оживлению. В связи с недавним снижением ключевой ставки Центробанка ставка по ипотечным кредитам в ближайшее время может уменьшиться до 11,4 процента годовых.