Рост числа ипотечных сделок в Воронежской области продолжится

Инвестиционный бум, произошедший в начале года, привел к знаковому событию для воронежского рынка жилья: цена «квадрата» на первичном и вторичном рынке сравнялась. Но вскоре разница вновь была восстановлена. Что же происходило на жилищном рынке и чего ждать от лета?

За первый квартал 2014 года, по данным компании «ИнвестОценка», средняя цена жилья в Воронеже выросла на 3,6%, хотя за весь 2013 год рост не превысил и процента. В то же время к маю – впервые с начала года – рост цен на недвижимость в Воронеже прекратился. По сведениям АН «Трансферт», в мае жилье даже незначительно подешевело – примерно на 0,1%.

Сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке воронежского жилья составляет 46,1 тыс. руб., на вторичном – 50,1 тыс. В этом году новостройки дорожают быстрее вторички, за пять месяцев прибавив в цене около 5% (готовое жилье – 3,6%).

«Уже пару лет застройщики правят бал на рынке недвижимости Воронежа, – говорит директор портала InfoLine Евгений Лавриненко. – Они устанавливают цены, а вторичный рынок уже подтягивается».

В марте первичный рынок рос настолько быстро, что приблизился по стоимости метра к вторичке. Средние цены сравнялись на отметке в 47,7 тыс. руб. Через некоторое время застройщики стали опускать цену, а вторичный рынок, наоборот, поднимать. За два месяца ситуация стабилизировалась и опять установилась привычная разница в 4 тыс. руб., которая держится с 2012 года.

Как сообщает «ИнвестОценка», больше всего жилья продается в Коминтерновском районе Воронежа (более 40% от всего объема). 40% предложения приходится на однокомнатные квартиры.

Квартиры надежнее банков?

Активность воронежского рынка недвижимости в 2014 году эксперты связывают с нестабильным экономическим положением страны и, как следствие, инвестиционным бумом. «Это эффект от политических и макроэкономических шоков – Крым, Украина, санкции, ослабление рубля, – уверен председатель Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник. – Покупатели стремились конвертировать свои сбережения в самый надежный актив – недвижимость».

По мнению Евгения Лавриненко, частные инвесторы и раньше покупали до трети всего жилья в Воронеже – для сдачи в наем или выгодной перепродажи, а теперь эта доля еще выросла. В студенческом городе спрос на аренду жилья стабильно высок. К тому же, как подсчитал Infoline, стоимость жилой недвижимости в области за восемь лет выросла на 254%.

Инвестиционный бум достиг пика в феврале-марте 2014 года. По сведениям Евгения Лавриненко, доля таких сделок превысила половину, что и послужило причиной для «разгона» цен на новостройки. К лету свободных средств у инвесторов не осталось, рынок вернулся к стабильному курсу, и сегодня нет никаких предпосылок к его оживлению – по крайней мере до осени.

Ипотека набирает обороты

По данным Росреестра, четверть всех покупок на рынке жилья в регионе в прошлом году была сделана с помощью ипотеки. В 2014 году банки прогнозируют рост объемов жилищного кредитования на 25%.

«В Воронеже эта сфера развивается динамичней, чем в целом по стране, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Воронежского филиала ВТБ24 Олег Бражников. – За четыре месяца текущего года в области выдано на 34% кредита больше, чем за аналогичный период прошлого года. Конечно, это связано с покупательской активностью весной».

По данным Центробанка, за четыре месяца 2014 года в Воронежской области был выдан 791 ипотечный кредит на сумму более 1 млрд руб. Средняя процентная ставка в регионе равнялась 12,2%, тогда как год назад – 12,9%. Олег Бражников не видит предпосылок для дальнейшего ее понижения: «Это возможно только за счет реализации государством стимулирующих программ. Тем не менее на фоне замедления роста авто- и потребительского кредитования ипотека с ее наименьшими рисками будет оставаться важнейшим сегментом в банковской рознице. На текущий момент ставка соответствует ожиданиям потребителей. Многие воронежцы предпочитают не ждать снижения процентных ставок, так как выигрывают на повышении стоимости недвижимости».

Спрос уходит на первичный рынок

Руководитель АН «Фасад» Анна Богомолова уверена, что воронежский рынок сейчас переживает те тенденции, которые должны были, но не смогли себя проявить в 2013 году из-за спада покупательской активности.

Из отчета Воронежстата следует, что с января по апрель 2014 года в регионе было введено в эксплуатацию более 245 тыс. кв. м жилья (2,9 тыс. квартир). Напомним: всего в 2014 году должны построить 1,3 млн кв. м. На первичном рынке предложение уже превышает платежеспособный спрос, но застройщики продолжают диктовать цены. Основная масса воронежских новостроек представляет эконом-класс (из всех строящихся ЖК только один «Солнечный Олимп» позиционируется как премиум и еще четыре-пять – как бизнес). Все чаще покупатели участвуют в долевом строительстве.

«Каждый второй ипотечный кредит в Воронежской области выдается на строящееся жилье, – говорит Олег Бражников. – Популярность долевки в первую очередь обусловлена низкой ценой: в зависимости от района города и стадии готовности стоимость квадратного метра в строящемся в доме может быть на 3-5 тыс. руб. ниже, чем в готовом».

Смещение спроса в сторону долевого строительства привело к застою на вторичном рынке. По мнению директора по развитию АН «Цитадель» Нины Уколовой, цены в новостройках будут расти быстрее, чем на вторичке. Квартиры в старом фонде найдут покупателя, только опустившись в нижний ценовой диапазон.

На популярности долевого строительства в Воронеже сказался и закон о страховании ответственности застройщиков. Хотя Евгений Лавриненко полагает, что пока речь идет о «психологическом давлении на рынок».

«Я не считаю, что страхование ответственности застройщиков жилья увеличивает стоимость строительства, – говорит наш собеседник. – Это несопоставимые величины. У строительных компаний есть огромный запас прочности за счет разницы себестоимости возведения и реальной цены квадратного метра. Поэтому не думаю, что в ближайшее время закон взвинтит цену. Если она будет расти, то в первую очередь за счет увеличения спроса».

Как сообщили в Росреестре, первый договор долевого строительства с учетом требований нового закона был зарегистрирован только в конце апреля.

Новостройки в разных районах Воронежа, июнь 2014 года

Источники: застройщики, АН «Трансферт» и «ИнвестОценка»

Какие планы на лето?

Летом опрошенные БН эксперты ожидают традиционного затишья на рынке жилья. «Серьезных изменений в структуре спроса или в цене можно ждать только осенью, – говорит Анна Богомолова. – Какими они будут, не рискнет предсказать ни один аналитик».

Прогнозы на лето таковы: стагнация вторички, рост числа ипотечных сделок, вывод на рынок большего количества новостроек, сохранение средних цен на первичном рынке и развитие долевого строительства.