На рынке жилья в ХМАО можно ожидать резкого снижения доли ипотечного кредитования
Югра – регион богатый, и с социальной политикой здесь лучше, чем где бы то ни было. Жители округа получают меры поддержки, которые и не снились жителям более бедных регионов. Одна из таких «рук помощи» — компенсация процентной ставки по ипотечному кредиту. Воспользоваться этой льготой могут не только традиционно небогатые бюджетники, но и коренные народы Севера, и молодые семьи (до 35 лет включительно) – последние составляют самую массовую часть целевой аудитории льготной ипотеки. Однако В России активно обсуждают грядущее повышение ипотечных ставок, которое, по мнению ряда экспертов, может существенно «схлопнуть» этот рынок. В Югре ситуация, на первый взгляд, не столь тяжелая: округ продолжает удерживать лидерство по выдаче ипотечных кредитов на душу населения. Однако это видимое благополучие может прекратиться уже через пару месяцев, поставив округ на край социальной катастрофы. Не исключено, что речь пойдет о дефолте правительства ХМАО по одной из ключевых программ. Подробности – в материале Муксун.fm.
Непростым положением дел в сфере ипотеки с корреспондентом Муксун.fm поделился депутат думы ХМАО Алексей Андреев. По словам народного избранника, в этом году на компенсации выделено гораздо меньше денег, чем в предыдущем. «Конкретных цифр я вам по памяти не назову, но текущих средств хватит в лучшем случае до мая, если не будет принято решение о направлении на эти цели части дополнительных доходов», — заявил депутат.
Озвученная Андреевым информация может быть, при всей абсурдности этого, отнесена к разряду инсайдерской: узнать, сколько денег будет выделено на субсидии в 2013 году, решительно невозможно. Так, в Ипотечном агентстве Югры корреспонденту Муксун.fm заявили, что программа не имеет четкого плана финансирования, деньги выделяются в зависимости от профицита в бюджете округа. «За 2013 год у нас данных нет, они формируются по профициту», — подчеркнула сотрудница агентства. Но тенденция налицо: если в 2010 году на программу под названием “Доступное жилье молодым” было выделено больше двух миллиардов рублей, то в 2011-ом году – уже 1,75 миллиарда, а за девять месяцев 2012 года – 1,25 млрд. В этом году секвестрирование продолжится, и не только в этой программе — речь идет также о сокращении финансирования по категориям коренных народов севера (в этой категории могут быть самые экстремальные снижения, ведь в 2011 году КМНС выделяли 984 миллиона, а за девять месяцев 2012 года — лишь 180 миллионов) и бюджетников. Что касается последних, то они, скорее всего пострадают больше всего: ведь для учителей, врачей и других работников государственных структур ипотека — зачастую единственный шанс купить жилье.
Все это происходит на фоне тлеющего скандала с уже упомянутой программой “Доступное жилье молодым”. По сути, речь идет об отказе от обязательств под техническим предлогом. Сейчас агентство массово отказывает людям, уже попавшим в программу и ждавшим своей очереди, по причине… достижения ими предельного возраста. Решающей для исключенных из списка стала фраза «возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет на день принятия решения о предоставлении субсидии». Молодые семьи считают, что речь идет о дате постановки в очередь, когда им на руки дали документ о признании участником программы. У властей позиция другая. Они считают, что дата принятия решения — это не момент постановки в этот единый список, а момент выделения денег. По данным СургутинформТВ, из программы еще в 2012 году было исключено около 600 семей.
Эта ситуация выглядит еще более патовой, если вспомнить, что очереди продолжают расти. По данным ипотечного агентства Югры, в прошлом году (информация предоставлена за 9 месяцев) за субсидиями обратились больше 9 тысяч человек (речь идет о программе “Доступное жилье молодым”). А результативный “фидбэк” был довольно скромен — получили финансовую поддержку всего 1733 семьи. По словам информированного источника в правительстве ХМАО, рассматривается два выхода из этой ситуации: либо резкое добавление средств на эти цели, либо постепенный отказ от столь существенных социальных обязательств, то есть, по сути, дефолт по ипотечным программам. Судя по сокращению расходов, правительство склоняется ко второму варианту.
Мрачных красок в и без того апокалиптичную картину добавляет заметный рост процентных ставок по ипотеке. В большинстве регионов это лишь затормозит рынок, но в Югре может стать “добивающим” фактором.
В 2012 году рынок ипотеки в ХМАО менялся довольно неравномерно — некоторые банки повышали ставки по кредитам, некоторые, наоборот, понижали. К первым можно отнести таких активных игроков рынка, как Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб, ВТБ-24 и Ханты-Мансийский банк, а ко вторым — Абсолют банк, Дельтакредит и Запсибкомбанк. Здесь стоит отметить, что у ряда банков, которые снижали ставки, это проходило в рамках временных акций, которые действовали до конца 2012 года. В целом же, как пишет Агентство ипотечного жилищного кредитования в отчете за прошлый год, “рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам”. И если в документе по 2012 году аналитики АИЖК говорили о максимальной процентной ставке в размере 12,5%, то в этом году, по новым прогнозам, она должна достигнуть 13,5%. Правда, тут же добавляют: если не произойдет никаких экономических потрясений и страна будет развиваться так, как предполагают в министерстве экономического развития РФ, то тогда “есть вероятность изменения тренда и снижения ставок”. На начало года средневзвешенная ставка составляет 13%.
Во многом, ситуация с ипотекой будет зависеть от Центробанка. И это можно проследить по ситуации 2012 года, когда в середине сентября ЦБ увеличил ставку рефинансирования на 0,25% до 8,25%. Почти моментально на этот шаг отреагировал лидер ипотечного рынка Сбербанк, повысив ставки, причем, второй раз за несколько месяцев (каждый раз на 0,5%). А следом за ним и другие крупные банки, о которых уже шла речь выше. Эксперты, помимо упомянутого АИЖК, предсказывающего рост ставок до 13,5%, уверены, что повторение такого сценария весьма и весьма вероятно.
По словам руководителя по маркетингу “Национального бюро кредитных историй” Алексея Волкова, в этом году повышение ставок будет связано также с действиями Центробанка. По его мнению, бурный рост кредитования, который был до последнего времени, беспокоит ЦБ и поэтому регулятор предпринимает определенные меры (сюда относится и увеличение ставки рефинасирования), которые и приведут к росту ставок.
С Волковым согласен и другой эксперт — директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Он не только предсказывает рост ставок, но и называет их примерный уровень в этом году (об этом он заявил в интервью Газете.ru). Как считает Шибецкий, исходя из того, что за прошлый год ипотечные ставки выросли в среднем на 0,5 — 1%, то в этом году их уровень может достигнуть 15%. При этом эксперт отмечает, что объем выдаваемых кредитов, как ни парадоксально, снижаться не будет. Ведь потребность в жилье будет по-прежнему высокой, и, кроме того, высокий уровень инфляции заставит людей задуматься об эффективном сбережении средств. А лучшего инструмента, чем недвижимость, по мнению Шибецкого, в России еще не придумали. В АИЖК по этому поводу придерживаются другой позиции: согласно официальному прогнозу агентства, в этом году в нашей стране развитие ипотечного рынка замедлится на 20%. Как и следовало ожидать от правительственной компании, АИЖК сделало успокаивающую ремарку: если бы ипотека развивалась таким же темпами, как в 2012 году (то есть 50% в год), то это бы говорило о перегреве рынка, а не о его здоровом развитии.
Оптимистичный взгляд на будущее не только в отношении развития ипотеки, но и по поводу ставок тоже выразил ряд экспертов. Например, аналитик “Инвесткафе” Екатерина Кондрашова считает, что расти ставкам просто-напросто некуда. “Ведь сейчас уже достигнут психологический барьер в 13%, поэтому, если дальше банки будут увеличивать проценты, то тогда люди будут вынуждены отказаться от ипотеки” — говорит Кондрашова. А падения рынка кредитодатели не должны допустить. При худшем раскладе дел ставки могут незначительно повыситься, но с середины года ситуация стабилизируется и, вероятно, вступит в силу тенденция на снижение ставок.
Кондрашовой вторят аналитики из Финама: по их словам, если и произойдет повышение ставок, то оно не будет существенным. Стартом наиболее выгодного для потенциальных покупателей периода там считают также лето. Потому что с этого времени ожидается понижение ставок. В Финаме подчеркивают, что благополучная ситуация сложится в том случае, если инфляция будет такой же, какой ее прогнозируют в МЭРе — то есть на уровне 6%.
Однако, если дожидаться понижения ставок по ипотеке, которое должно якобы произойти летом 2013 года, стоит помнить о том, что цены на сами квартиры на месте не стоят. Об этом заявил Муксун.fm Андрей Смирнов, управляющий тюменским отделением ВТБ-24. Поэтому, по мнению эксперта, многие люди все равно будут брать ипотеку даже при повышенных ставках, так как они смогут при этом выиграть на росте цен на недвижимость.
При этом, отметим, вся группа, которую можно условно назвать оптимистами, все же не исключает “плохой расклад дел”, относясь, правда, к нему, как к временному неудобству. Этот факт, и, конечно же убедительные прогнозы, данные в том числе и авторитетным АИЖК, заставляет принять реальность таковую, какова она есть: в 2013 году ставки по ипотеке будут расти.
Итак, в ближайшем будущем можно ожидать резкого снижения доли ипотечного кредитования на рынке жилья в ХМАО. Однако при этом югорские строители сомневаются, что повышение ставок может ударить по самому рынку. Как считает технический директор «Строительно-промышленного комбината» (Нижневартовск) Всеволод Дубинин, рынку придется подстраиваться под такую ситуацию, и цены на недвижимость будут падать. А уже упомянутый Алексей Андреев и вовсе уверен, что подстраиваться рынку даже не придется. «Например, на спросе на жилье, которое ДСК «Автобан» (компания, принадлежащая депутату – Муксун.fm) строит в Пыть-Яхе и Мегионе, повышение ставок не скажется никак, потому что коммерческого спроса на квартиры там нет. Мы строим в этих городах социальное жилье. Что касается тех муниципалитетов, где рынок все-таки есть, могу сказать, что он там тоже вряд ли «просядет», потому что сегодня продается вообще все строящееся жилье. В Сургуте квадратный метр уже за сто тысяч перевалил — и покупают! В Нижневартовске — в очереди стоят, чтобы жилье купить! Повысят ставки по ипотеке – структура спроса изменится, но сам он никуда не денется», — заключает Андреев.