Ипотека встает на мобилизационную паузу
По итогам августа рынок ипотечного кредитования показал уверенный рост. Однако вместе с выдачей жилищных займов резко подскочила и просрочка по ним. Частичная мобилизация, объявленная в конце сентября, может ухудшить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, считают эксперты. Они полагают, что уже осенью за ростом ипотеки последует ее сокращение. Ситуация дополнительно осложняется кредитными каникулами для мобилизованных. В новом законе чиновники так четко и не сформулировали, на кого ляжет списание кредита в случае гибели или ранения мобилизованного должника. При этом российские банки уже стали массово отказывать мужчинам в выдаче ипотеки.
Как сообщил в понедельник гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко, рынок ипотечного кредитования в России в августе этого года вырос на 35%. «Центробанк опубликовал предварительные итоги августа. Мы видим, что и в августе продолжается выставление и рост ипотечного кредитования. Мы видим, что практически по сравнению уже с июлем объем ипотечного кредитования вырос на 35%, практически на треть – в количественном и денежном выражении», – заявил Мутко.
Он уточнил, что за месяц россияне взяли примерно 130 тыс. ипотечных кредитов. В денежном выражении это почти 460 млрд руб. «В структуре ипотечного кредитования доля ипотеки с государственной поддержкой сейчас составляет примерно 35%», – сказал Мутко, добавив, что рынок продолжил восстанавливаться и осенью. «Такую же динамику мы наблюдаем две недели сентября», – подчеркнул гендиректор ДОМ.РФ. При этом Мутко отметил, что срок ипотечного кредитования увеличивается: если 4–5 лет назад средний срок кредита составлял 15 лет, то сейчас – 19 лет. Кроме того, средняя сумма ипотечного кредита подросла до 3,5–4 млн руб.
В ведомстве Эльвиры Набиуллиной ранее сообщили, что общий объем ипотечных кредитов, выданных банками в январе–августе 2022 года, составил 2,6 трлн руб., что на 24,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом в августе банки предоставили заемщикам жилищные кредиты на общую сумму в 457,7 млрд руб., что на 34% больше по сравнению с июлем (341,6 млрд руб.) и на 4,3% больше по сравнению с августом 2021 года (439 млрд руб.). Количество предоставленных в августе кредитов увеличилось по сравнению с июлем на 33,1% – до 121,9 тыс. с 91,6 тыс., а по сравнению с августом прошлого года – снизилось на 19,2% со 150,8 тыс.
Кроме того, сообщали в регуляторе, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях, в августе осталась на том же уровне, что и в июле: 6,67%, а рекордно низкой она была в мае – 6,17%. Средний размер одного рублевого ипотечного кредита в августе составил 3,729 млн руб., что на 0,7% больше, чем в июле.
Средневзвешенный срок одного кредита в августе увеличился на три месяца, до 277,8 месяца, то есть до 23 лет и почти 2 месяцев, что стало новым абсолютным максимумом этого показателя. При этом за год средний срок кредита увеличился на 33,2 месяца с 244,6 месяца в августе 2021 года, или на 13,6%.
Примечательно, что вместе с ростом выдачи кредитов увеличилась и сумма просрочки по ипотеке. За месяц (июль к августу) она подскочила сразу на 962 млн руб., или на 1,7%, достигнув 56 млрд руб., следует из данных ЦБ. Эксперты Telegram-канала MMI замечают, что это первый подобный рост просрочки со времен коронакризиса. «Подобного роста просрочки мы не наблюдали со второй половины 2020 года. Удельная просроченная задолженность (доля просрочки в портфеле кредитов) также увеличилась – с 0,43 до 0,44%», – указывают они, уточняя, что это в целом довольно низкий показатель. «Но резкий рост, безусловно, является тревожным сигналом. Отметим, что этот рост зафиксирован до объявления мобилизации», – подчеркивают экономисты. По их мнению, для рынка ипотеки мобилизационные эффекты могут иметь драматичные последствия.
Основная проблема – кто будет выплачивать и списывать кредит в случае, если мобилизованный плательщик погибнет. Принятый Госдумой на прошлой неделе законопроект о кредитных каникулах мобилизованных граждан содержит довольно туманные формулировки. В частности, из документа следует, что в случае гибели военнослужащего при прохождении им военной службы или его смерти в результате увечья (ранения, травмы, контузии) обязательства военнослужащего по кредитному договору (договору займа) прекращаются полностью или частично. При этом не конкретизируется, за чей счет будет происходить списание. Кроме того, отдельно сообщается, что правительство РФ совместно с ЦБ «устанавливает максимальный размер обязательств по кредитному договору (договору займа) заемщика, которые могут быть прекращены в случае гибели (смерти) военнослужащего». При этом размер этой максимальной суммы в тексте закона не оговаривается.
Финансовые власти заявляли, что в бюджете РФ не предусмотрены расходы на покрытие кредитов банкам, а значит, списывать кредиты будут за счет банков. С учетом того что закон будет иметь обратную силу и коснется всех участников СВО, расходы для банков могут быть существенными. Представители банковской отрасли выступили против такого предложения.
Проблема для банков заключается еще и в том, что с принятием законопроекта кредитный портфель становится гораздо более рискованным. Это может привести к тому, что банки повысят ставки и будут тщательнее выбирать заемщиков, говорил вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. «Банк оперирует деньгами не своими, а таких же вкладчиков, и он обязан им их выплатить. Клиентов не будет интересовать, какие возникли финансовые трудности у банка, почему у него не хватает денег на это. ЦБ уже озвучивал, что у банков в этом году убыток, нужно сразу проработать вопрос, чтобы это не повлияло на финансовую устойчивость организаций, с одной стороны. С другой стороны, есть механизм бюджетных траншей или какие-то регуляторные послабления, позволяющие высвободить, уменьшить расходы, которые банки несут. Если ЦБ, со своей стороны, не ослабит регуляцию, это будет приводить к тому, что выдача кредитов может ужесточаться, более жестко будет вестись отбор заемщиков и, вполне возможно, будет повышение ставок по кредитам относительно тех, которые есть на сегодня», – заявлял он BFM.
Председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков предлагал решать вопрос компенсаций банкам уже при рассмотрении бюджета. В ЦБ объявляли, что не ожидают массового списания кредитов мобилизованных россиян.
По словам экспертов, статистику по количеству кредитов, выданных участникам СВО и тем, кто может быть мобилизован, кредитные организации раньше не вели. Поэтому оценить последствия принятия законопроекта для отрасли сложно. Тем не менее участники рынка и эксперты сообщают, что многие банки уже поставили на стоп кредитование мужчин.
«За последнюю неделю отмечается ужесточение банками своих кредитных политик в части ипотеки. Многие игроки уже, несмотря на то что недавно было снижение ключевой ставки, повышают ставки по ипотеке по своим рыночным программам. Второй фактор – это мобилизация. Банки не хотят рисковать тем, что если вдруг что-то случится, то они должны будут списать эти кредиты за свой счет. Поэтому они перестраховываются и уже действительно не одобряют кредиты заемщикам мужского пола, которые подпадают под призыв», – рассказывала ведущий эксперт по кредитным продуктам «Банки.ру» Инна Солдатенкова.
Эксперты не исключают, что теперь при одобрении заявки на ипотеку банки более внимательно будут смотреть на состав семьи и на наличие там лиц, подпадающих под мобилизацию. Они также ожидают, что частичная мобилизация впоследствии будет оказывать негативное влияние на рынок ипотечного кредитования. «На первичном рынке спрос будет снижаться, поскольку для частичной мобилизации привлекается наиболее экономически активная часть населения. Соответственно будет снижаться количество выданных ипотечных кредитов», – говорит руководитель аналитического центра «Иноком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Сейчас банки ввели новые требования для заемщиков, потенциально подпадающих под частичную мобилизацию. Главным образом это ограничение суммы кредита. Причем такое случается и с уже одобренными заявками. Для сохранения изначальных условий и подтверждения своей финансовой благонадежности кредитная организация просит клиента привлечь созаемщика или других лиц. А найти такого человека способны далеко не все потенциальные ипотечные заемщики», – рассказывает директор департамента компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Он также обращает внимание на тот факт, что власти законодательно не определили, за счет кого будут списывать долги по кредиту, если заемщик погибнет. «В случае если бремя покрытия невыплаченной ипотеки будут нести банки, выдавать жилищный кредит мобилизованным гражданам станет совсем невыгодно», – рассуждает эксперт. Веселков считает, что уже по итогам сентября мы увидим снижение ипотечного рынка к предыдущему месяцу.
«Скорее всего положительная динамика спроса на жилищные кредиты сохранилась и в сентябре, так как новость о мобилизации пришла почти в конце месяца. Вероятнее всего, спад будет зафиксирован по итогам октября», – полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Эксперты не исключают ухудшения финансовой дисциплины населения в ближайшие месяцы. «Рост просрочки по ипотечным кредитам продолжится. Тенденция снижения реальных доходов населения сохраняется, заемщикам становится труднее справляться с обслуживанием кредитов», – отмечает Веселков.
По мнению аналитика «Финам» Наталии Пырьевой, недавний рост ипотечного рынка говорил о том, что у россиян нет «живых» денег на покупку недвижимости, и они вынуждены брать ипотеку. «При этом увеличиваются сроки ипотечного кредитования, что говорит о нестабильности доходов или об их сокращении», – добавляет она. Два этих фактора, по мнению эксперта, говорят о том, что потенциал ипотечного рынка очень ограничен вне зависимости от политической ситуации ввиду общего ухудшения благосостояния россиян.