Исследование Домклик: ипотека в Заполярье
В мае текущего года вновь стала актуальной тема распространения дальневосточной ипотеки на субъекты Арктической зоны. Соответствующее поручение вице-премьер Юрий Трутнев дал Минфину, Минстрою, Минвостокразвития.
Аналитики Домклик изучили различия и особенности ипотечного рынка в населенных пунктах, расположенных за Северным полярным кругом — динамику спроса, предпочтения покупателей, востребованность льготной ипотеки. Также эксперты подготовили рейтинг топ-15 населенных пунктов по количеству ипотечных сделок.
Что такое Арктическая зона РФ
В неё входят Мурманская область, Ненецкий, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономные округа, а также арктические части Республики Карелия, Архангельской области, Республики Коми, Красноярского края и Республики Саха (Якутия).
Методология: как и что считали аналитики
Анализировались такие характеристики ипотечного рынка, как динамика количества ипотечных сделок, распределение ипотеки по типам недвижимости, доля сделок по льготным программам.
Результаты исследования основаны на анализе ипотечных кредитов Сбера, выданных за период с января 2022 года по середину мая 2023 года.
Динамика количества ипотечных сделок в Заполярье
График показывает динамику выдач ипотечных кредитов в населенных пунктах Арктической зоны России за период с января 2022 года по середину мая 2023 года. Помесячная доля ипотечных сделок от общего числа сделок по России указана в основании столбцов, в %.
Тренды на ипотечном рынке Арктической зоны совпадают с общероссийской картиной: на протяжении рассмотренного периода доля сделок относительно общего количества выдач по РФ достаточно стабильна — около 2,5%.
Напомним, весной 2022 года после повышения ключевой ставки Центробанка количество ипотечных сделок по всей стране резко сократилось. Отрицательная динамика наблюдалась и в населенных пунктах Арктики: количество выдач сократилось с 3 тыс. до 0,7 тыс.
Во втором полугодии после нормализации ключевой ставки по стране наблюдался процесс восстановления рынка недвижимости. Аналогичный тренд наблюдался и в Заполярье: к сентябрю количество сделок вышло на уровень 2,2 тыс. в месяц.
Рост спроса на рынке жилищного кредитования достиг пика в декабре (3 тыс.), когда на фоне заявлений о сворачивании программ льготной ипотеки россияне начали спешно брать кредиты на покупку первичного жилья.
В первом квартале 2023 года, после сезонного спада, мы вновь увидели повышение количества выдач и выход на уровень 2,6 тыс. штук в месяц.
Населенные пункты Арктической зоны, лидирующие по количеству ипотечных сделок
Топ-15 населенных пунктов по доле ипотечных сделок от общего количества сделок в Арктической зоне за период с января 2022 года по первую половину мая 2023 года. Параметр указан в %.
Распределение ипотечных кредитов, выданных в Заполярье, по регионам выглядит следующим образом:
Рейтинг субъектов РФ по доле ипотечных сделок, заключенных в населенных пунктах Арктической зоны, от общего количества сделок в Арктической зоне за период с января 2022 года по первую половину мая 2023 года. Параметр указан в %.
Какие типы жилья востребованы в Заполярье
Распределение ипотеки в регионах России по типам кредитов, выданных в населенных пунктах Арктической зоны за период с января 2022 года по первую половину мая 2023 года. Приобретение первичного и вторичного жилья обозначены как «Первичное» и «Вторичное» соответственно. Приведены данные по индивидуальному строительству. «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле сделок по покупке первичной недвижимости в общем объеме выдач.
Из графика видно, что большинство сделок в 2022-2023 году, заключенных в арктической части регионов, приходится на вторичный рынок. Причем в большинстве регионов, где расположены населенные пункты Арктической зоны, процент кредитов на первичном рынке ниже общероссийского показателя (24,2%).
Аналитики Домклик полагают, что низкий процент сделок по приобретению строящегося жилья (менее 20% в арктических населенных пунктах Республики Карелия, Мурманской области, Красноярского края и Ненецкого АО) может быть вызван дефицитом предложения. Последний объясняется особенностями строительства в Арктической зоне: застройщикам приходится иметь дело с экстремальными климатическими условиями, сложным рельефом, а также логистическими трудностями.
Исключение составляют населенные пункты Архангельской области, где доля кредитов по покупке недвижимости на первичном рынке (30,6%) значительно превышает общероссийский показатель (24,2%). Однако и объем предложения на первичном рынке достаточно высок относительно других северных регионов.
Так, по данным Дом.рф, в Архангельской области за последние 10 лет годовой объем ввода жилья не опускался ниже 300 тыс. кв. м, а 2022 год и вовсе выдался рекордным — было введено более 460 тыс. кв. м. Для сравнения, годовой объем ввода жилья в Мурманской области, как правило, не превышает 60 тыс. кв. м (в 2022 году также фиксируется рекордный объем — около 180 тыс. кв. м).
«На сегодняшний день характерной особенностью рынка недвижимости в населенных пунктах за пределами Северного полярного круга является недостаток предложения на первичном рынке. Мы полагаем, что распространение Дальневосточной ипотеки на Арктическую зону позволит привлечь крупных застройщиков и нарастить объемы инвестиций, что, в перспективе, положительно скажется на экономике регионов Заполярья», — комментируют аналитики Домклик.
По сравнению с общероссийским показателем (3,5%), доля ИЖС в населенных пунктах Арктической зоны в основном значительно ниже, что также объясняется сложными климатическими условиями, удаленным расположением и невысокой транспортной доступностью. Исключение составили только Ненецкий автономный округ (6%) и Республика Карелия (3,5%).
Какие ипотечные программы наиболее популярны в Арктической зоне РФ
Доля кредитов в регионах России, выданных по льготным программам в населенных пунктах Арктической зоны за период с января 2022 года по первую половину мая 2023 года. Доля выдач по программе Господдержки относительно общего количества выдач за месяц показана зелёным, доля выдач по Семейной ипотеке — синим, по Дальневосточной ипотеке — фиолетовым. Доля сделок по программам Сельская ипотека и IT ипотека в населенных пунктах Арктической зоны составляет менее 1% от общего количества выдач в регионах. Данные отсортированы по суммарному количеству сделок по всем льготным программам.
В основном льготные программы менее востребованы в населенных пунктах Арктической зоны, чем в целом по России. За 2022-2023 годы выдачи по льготным программам по России составили около 32% от всего количества ипотечных сделок. Среди арктических регионов только Чукотский автономный округ (55%) и Архангельская область (33,4%) обогнали общероссийские показатели. В остальных субъектах льготная ипотека варьируется в диапазоне от 17% до 29%.
Как и в целом по России, наиболее популярной льготной программой в населенных пунктах Арктики является Госпрограмма 2020. Причем в населенных пунктах таких регионов, как Архангельская область (21,7%) и Ямало-Ненецкий АО (18,4%), программа является даже более востребованной, чем в среднем по России (17,5%). В других арктических регионах доля программы составляет от 10% до 15%.
По Семейной ипотеке, наоборот, нет арктических регионов, которые опережали бы общероссийские данные (11,5%). Наиболее популярной она является в Архангельской области (11,5%), а также в автономных округах — Ямало-Ненецком АО и Ненецком АО (по 9,9%).
Среди прочих льготных программ также стоит отметить Дальневосточную ипотеку: она составляет 16,6% в Чукотском АО. Это объясняется тем, что регион (помимо Республики Саха (Якутия), где отсутствуют данные о сделках в арктической части региона) является единственным субъектом РФ с населенными пунктами Арктической зоны, который входит в Дальневосточный федеральный округ.
Программа Дальневосточной ипотеки позволяет купить жилье на Дальнем Востоке в среднем под 2% годовых на весь срок кредитования. Ставки на дальневосточную ипотеку в Сбербанке начинаются от 1,5% годовых.
Взять ипотеку можно и под строительство жилья. Основное условие — оформить прописку в приобретенной недвижимости, при этом обязательного требования о проживании на территории региона нет.
Получить такую ипотеку можно один раз в жизни. В залог можно оставить недвижимость в любом регионе страны. Рефинансирование не предусмотрено.