Из осенних тенденций на рынке ипотеки явно проявилась пока одна — увеличение спроса
Из осенних тенденций на рынке ипотеки явно проявилась пока одна - увеличение спроса. Последующие - рост ставок, более тщательный отсев заемщиков - на подходе: пока и ставки на низком уровне, и требования к заемщикам еще по инерции либерализуются.
В конце сентября РБК daily организовала «круглый стол» в ресторане Polenta на Большом проспекте Петроградской стороны. Речь на нем шла о том, что изменилось по сравнению с летним периодом и чего следует ожидать в дальнейшем.
Рост от месяца к месяцу
«Мы фиксируем 80-процентный прирост ипотечного портфеля от месяца к месяцу, но у нас больше внимания уделяется военной ипотеке», - отметил вице-президент филиала «Петербургский» банка «Глобэкс» Виталий Филиппов. Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24, сказала, что в третьем квартале по сравнению с первым произошел двукратный рост объемов выдач и что хотя летом, в период традиционного спада количества обращений, заявок было действительно меньше, сделок меньше не стало - клиенты шли, тщательно оценив свои возможности, и потому число отказов в выдаче кредита было минимально. Сейчас доля ВТБ24 на петербургском рынке ипотеки около 17%. Наталья Чекальникова, главный специалист управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России, привела такие цифры: за три месяца Северо-Западный банк принял 7701 заявку, а в сентябре - уже 3800. Объемы выдач вдвое превысили уровень 2010 года: на 30 сентября 2011 года выдано жилищных кредитов 13,8 млрд руб. (за аналогичный период в 2010 году - 6,4 млрд руб.).
«Конечно, сейчас мы наблюдаем продолжение влияния отложенного спроса 2008-2009 годов», - считает начальник дополнительного офиса петербургского филиала банка «Зенит» Игорь Зингер, отмечая, что банк готов делать индивидуальные программы под конкретного застройщика.
В погоне друг за другом
Что касается взаимоотношений банков и застройщиков, то сейчас их уже можно назвать равноправными партнерами, констатирует директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий: «Помню, как полтора года назад я пришел в один крупный банк с иностранным участием с предложением аккредитовать наши объекты и был, что называется, послан с формулировкой, что это неинтересно. Весной этого года этот банк сам стал бегать за мной, уговаривая рассмотреть их предложение о сотрудничестве». И действительно, если еще недавно застройщики продавали через ипотеку большую долю квартир, нежели банки на первичном рынке (то есть застройщики были более заинтересованы в партнерстве и, соответственно, соглашались на «диктат» банка в некоторых вопросах), то сейчас в среднем по рынку имеет место баланс. Банки - лидеры ипотеки, Сбербанк и ВТБ24, в Петербурге уже имеют по 30 и 50% соответственно выдач на «первичке». Другие активные игроки, желающие нарастить портфели, часто ориентированы именно на первичный рынок.
Максим Шлемен, начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования компании «Ленстройтрест», сообщил, что доля продаж в ипотеку сохраняется на уровне порядка 30-40% (девять банков-партнеров), спрос в основном приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург», сообщила, что ипотека обеспечивает до половины сделок (11 банков-партнеров) и что выросла доля двух- и трехкомнатных квартир, продаваемых в ипотеку. Руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская недвижимость» Юлия Мошкова отметила, что в ипотеку продается от 30% и более квартир (десять банков - активных партнеров), предпочтением пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.
Минимум формальностей
«Вторичный рынок для банка - «возня» в каждом конкретном случае, а «первичка» организована гораздо лучше и прозрачнее. Кроме того, мы, например, в случае дефолта заемщика сами успешно продаем квартиры, да еще и с хорошей премией», - отмечает Михаил Бузулуцкий, добавляя, что в первом полугодии у «Главстрой-СПб» доля продаж в ипотеку достигла рекордных 60% по домам с высокой степенью готовности.
Застройщики запускают с банками совместные программы с нулевым первым взносом - не только на готовые, но и на строящиеся объекты. «Несмотря на то что основная масса наших клиентов в качестве первого взноса в среднем вносит 30%, продукт с нулевым взносом также оказался востребован», - говорит Наталья Зуева, добавляя, что пока доля сделок с нулевым первым взносом составляет не более 4-5% от всего числа ипотечных сделок. «Мы добились рассмотрения заявки за один час с банком «Зенит», - продолжает Михаил Бузулуцкий.
Но банки и без программ с застройщиками либерализуют требования. Так, ВТБ24 распространил свою программу «Победа над формальностями» (ипотека без справок о доходах и представления трудовой книжки при наличии первого взноса не менее 50%) и на первичный рынок, и на рефинансирование ранее взятых кредитов. Сбербанк с 19 сентября запустил технологию подтверждения платежеспособности через пополняемые вклады. Это проект, согласно которому клиент, в течение шести месяцев ежемесячно вносивший на вклад денежные средства, может получить ипотечный кредит, платежи по которому составят не больше минимальной внесенной им за шесть месяцев суммы. Данная технология действует до 19 сентября 2012 года. В дополнение клиент предоставляет документы, подтверждающие трудовую занятость. Отказы, по сообщениям банков, составляют всего 10-15% от числа поданных заявок.
Кончится ли либерализм?
«Либерализация - это, конечно, хорошо с точки зрения клиентов, - говорит Виталий Филиппов. - Но надо помнить и уроки 2008 года и в гонке роста портфелей адекватно оценивать риски». В свете текущей экономической ситуации сложно переоценить справедливость данного замечания - не стоит забывать, что в случае реализации негативного сценария ипотека и, соответственно, продажи застройщиков забуксуют, а сами они окажутся не в состоянии обслуживать свои корпоративные долги перед теми же банками. «Не исключено, что в близкой перспективе мы увидим рост ставок и сворачивание излишне либеральных программ», - говорит Виталий Филиппов. Татьяна Хоботова придерживается позитивного настроя: «В ближайшие месяцы мы ожидаем пика выдачи ипотечных кредитов на волне традиционного предновогоднего спроса на квартиры. Дальнейшая разумная либерализация требований к заемщикам также вполне возможна». Впрочем, она добавляет, что это произойдет только при сохранении имеющихся положительных тенденций.
Заемщики же из первой волны кризиса сделали, по сути, всего один вывод - не брать валютных кредитов. У лидера - Северо-Западного банка Сбербанка - доля выданных кредитов за восемь месяцев 2011 года в иностранной валюте составляет 0,13% (шесть штук на сумму, эквивалентную 17,7 млн руб.).
Сейчас доля рублевой ипотеки близка к 100%, однако с учетом более ранних выдач ипотечные портфели в валюте у разных банков достигают 20-40%.
Между тем Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в конце сентября заявило о том, что при необходимости программы поддержки заемщиков по ипотечным кредитам могут быть возобновлены. Агентство вновь запустило работу горячей линии, а с 1 октября начнет формировать статистику обращений. Программы помощи заемщикам от АРИЖК были введены в разгар кризиса 2008-2009 годов и свернуты в связи с отсутствием необходимости в 2010 году. Агентством тогда в первую очередь были реструктурированы валютные кредиты, а также выданные по плавающим ставкам.