Ждать ли краха рынка жилья и что грозит держателям льготной ипотеки?
Рынок жилья в России продолжает медленно пикировать вниз. По данным сервиса «Авито Недвижимость», за год спрос на новостройки в стране упал на 30,4%. Примечательно, что это падение происходило на фоне роста объема предложения на 73,9% и цены на 5,8%.
По отношению февраль к февралю спрос на первичную недвижимость более всего снизился в Московской области (50%), Краснодаре (45,4%) и Ростове-на-Дону (44%).
Только в феврале по отношению к предыдущему месяцу объем предложения новостроек вырос на 8,4% при падении спроса на 6,1%. При этом стоимость квартир в первичном фонде за месяц выросла на 1,4%.
Главный вопрос
Единого мнения на этот счет у экспертов пока нет.
«Я считаю, что весной мы увидим рост спроса на жильё. Как раз в начале года люди определяются со своими планами. Между застройщиками сейчас идёт большая конкуренция, много интересных предложений, акций со стороны застройщиков и, соответственно, ипотечных программ. Можно сказать, что сейчас рынок покупателя, у которого действительно есть большой выбор. Так как весной мы будем наблюдать рост спроса, застройщики тоже будут смотреть на сезонные колебания спроса и подстраивать свои предложения», — пояснил «Ридусу» первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
Как раньше уже не будет?
Как бы банально это ни звучало, дальнейшая ситуация на рынке жилья будет зависеть в первую очередь от политико-экономических условий, складывающихся в стране. Сегодня отчетливо можно наблюдать изменение модели финансового поведения населения, когда подавляющее большинство семей перешли от активного потребления и расходования средств к их сбережению. Сдвиги подобного уровня носят тектонический характер и не могут меняться в одночасье. Следовательно, возвращение к прежней модели потребления может произойти лишь по прошествии какого-то времени после изменения общей политико-экономической ситуации и выхода общества из состояния стресса.
С другой стороны, есть основания полагать, что повторения того, что происходило на рынке до февраля прошлого года, не случится и по мере стабилизации общей ситуации. По сути, бум на рынке жилой недвижимости, который мы наблюдали до начала 2022 года, уже тогда носил в большей степени инерционный характер. Застройщики изо всех сил отыгрывали тему льготной ипотеки, и судя по соотношению роста предложения и падения спроса, явно переусердствовали.
То, что точка баланса между спросом и предложением близка, а возможно, и уже пройдена, по косвенным признакам было понятно еще до начала СВО. Хотя, если бы год назад не произошло того, что произошло, девелоперам, возможно, и удалось бы спустить ситуацию на тормозах, не подвергая рынок критическим перегрузкам.
Однако шоковое падение спроса (30,4% — это шок) не оставляет им особых надежд. Поскольку строительство довольно сложный и длительный процесс, на рынок и дальше продолжат поступать квадратные метры, проинвестированные и заложенные еще до начала СВО.
Таким образом, избежать глубокого кризиса может помочь только восстановление спроса в прежних масштабах, что в сегодняшней ситуации маловероятно.
Ипотека вытянет?
Не стоит забывать и о том, что за последний год в стране появилась новая группа потенциальных платежеспособных приобретателей жилья и ипотечных клиентов в лице участников СВО и их родных.
На этом потенциальные плюсы заканчиваются и начинаются вполне реальные минусы. И ЦБ, и коммерческие банки довольно трезво оценивают общую экономическую ситуацию, характеризуя ее как предкризисную.
Уже сейчас четко просматриваются проблемы с исполнением бюджета, которые будут только нарастать. Страна лишилась значительной части экспортных доходов при одновременном росте расходов. Это означает, что любые возможности субсидирования ипотечных ставок в скором времени окажутся под вопросом.
Сохранять льготы и субсидии исключительно за счет печатного станка — мера обоюдоострая, так как ведет к росту инфляции и негативным социальным последствиям уже не только для держателей ипотеки, но и для всего населения. Это означает, что льготные ипотечные программы вряд ли будут расширены, напротив, скорее возможно их частичное или полное завершение.
Не станет серьезной поддержкой для рынка недвижимости и наплыв участников СВО, так как их число на данный момент не настолько велико, чтобы изменить общую тенденцию.
Мина под рынком
Моментом истины для нее станет надвигающийся экономический кризис. Он способен привести к тому, что значительная часть кредиторов окажется не в состоянии обслуживать льготные кредиты, а банки не смогут или не захотят входить в положение растущего числа «попаданцев».
В итоге сколько-нибудь массовая распродажа залогов способна обрушить навес цен на недвижимость, которые сегодня явно не отвечают состоянию рынка. Падение цен на жилье — это топор над головой многих держателей льготной ипотеки, так как оно ведет к удешевлению их залогов. Поскольку многие из них получали кредит при минимальном первоначальном взносе, в случае если заемщик утратит возможность обслуживать долг, залоговой стоимости подешевевшей квартиры может просто не хватить для «улаживания отношений» с банком.
Это может означать, что ряд «счастливых новоселов» не только лишатся купленной втридорога квартиры, но и собственных денег из первоначального взноса. Учитывая практику формирования первоначального взноса за счет потребительских кредитов, нельзя исключать, что в итоге такие «ипотечники» могут не только лишиться жилья и собственных денег, но еще и остаться в должниках.
Подводя итог, необходимо сказать, что любая информация о сокращении спроса на рынке жилья является довольно тревожным сигналом для всех его участников. Падение спроса почти на треть за год свидетельствует не о каких-то конъюнктурных движениях, а о концептуальных изменениях с целым рядом различных и неизбежных последствий.