Прощай, «долевка», здравствуйте, «каникулы» — к чему пришел ипотечный рынок
В конце апреля Совет Федерации одобрил закон об ипотечных каникулах — теперь заемщик при необходимости может на время отложить выплату ипотеки. 1 июля должен вступить в силу 214-ФЗ, который положит конец долевому участию на этапе котлованов и, как ожидают участники рынка, поднимет цены на жилье. Еще раньше ставки по ипотеке перешагнули психологический рубеж в 10% — и остановились, а потом плавно начали расти. Может ли все это означать, что ипотечному буму приходит конец? Участники банковского рынка поделились с читателями «Континента Сибирь» тем, к чему они пришли в жилищном кредитовании, — и чего следует ждать дальше.
РЕГИСТРАЦИЯ НА КОНФЕРЕНЦИЮ "ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА 2.0" НА САЙТЕ IPOTEKA.TODAY
Несмотря на то что ипотека в 2018 году уже не была спасательным кругом для всей банковской отрасли, этот год участники финансового рынка единогласно называют рекордным по числу выданных займов на покупку жилья и по их сумме. «На фоне ипотечных ставок, достигших в 2018 году своего исторического минимума, объем выдач превзошел наши ожидания более чем в два раза», — констатирует директор Новосибирского филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров.
Директор филиала Уральского Банка реконструкции и развития в Новосибирске Лариса Кучендаева также отмечает, что 2018 год стал рекордным для ипотечного кредитования не только в представляемом ею банке и не только в Новосибирской области, но и для всей ипотеки в России. «Это связано в первую очередь с тем, что в 2018 году ставки по ипотеке снизились до исторического минимума, и даже те, кто откладывал покупку недвижимости, решились взять жилищный кредит. Кроме того, подскочил спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, оформленных в 2015–2016 годах по менее выгодным ставкам, — поясняет Лариса Кучендаева. — Осенью 2018 года, после небольшой корректировки ключевой ставки ЦБ и ипотечных ставок в сторону повышения, реализовали отложенный спрос и те, кто считал, что ставки будут снижаться и дальше, но понял, что этого в ближайшее время не произойдет. Низкие ставки повлекли за собой повышение доступности ипотеки для жителей Новосибирской области. Так, по данным НБКИ, на конец 2018 года совокупный доход семьи в регионе для комфортного обслуживания ипотечного кредита должен был составлять в среднем 56,8 тыс. рублей против 58 тыс. в 2017-м. Показатель снизился на 2%».
Почти в полтора раза за 2018 год прирос по ипотеке в Новосибирской области банк «Открытие». «Фактически мы увеличили портфель на 45% за полгода — активное развитие началось с августа-сентября, мы выдали за полгода 2 миллиарда рублей, — говорит управляющий банковским бизнесом группы «Открытие» в Новосибирской области Ирина Демчук. — Связано это, само собой, с новыми законами, которые «разогрели» рынок: 214-ФЗ, 212, 218. В начале 2019 года темпы роста снизились, но незначительно, план мы уже выполнили».
Немного цифр
Управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Новосибирске Евгений Шеин объясняет языком цифр то, как изменился портрет и поведение ипотечного заемщика за 2018 год. «Средний размер первоначального взноса в Сибири три года подряд уменьшался. В 2016 году он составлял 34% от полной стоимости жилья, в 2018-м — снизился до 29%. Однако в последнее время мы наблюдаем обратную тенденцию — к увеличению. По нашим прогнозам, к концу 2019 года средний размер первоначального взноса по ипотеке в регионе вырастет до 30–32%. Это произойдет в связи с желанием заемщиков уменьшить кредитную нагрузку за счет увеличения в сделке доли собственных средств», — рассказывает Евгений Шеин.
По этой же причине, по его мнению, растет частота использования материнского капитала. После того как его перестали индексировать, и он «замер» на сумме 453 тысячи рублей, его стали гораздо чаще «конвертировать» в недвижимость. Однако сдерживающим фактором для использования маткапитала, по мнению Евгения Шеина, является последующая невозможность рефинансировать ипотеку.
Средний чек по ипотеке в 2018 году в Новосибирске, по данным «Абсолют Банка», составил 2,1 млн рублей, за первые три месяца 2019 года он вырос до 2,2 млн рублей. «Мы ожидаем, что к концу года средняя сумма ипотечного кредита в регионе достигнет 2,5 млн рублей. В основном этом будет связано с ростом стоимости жилья и с тем, что сибиряки постепенно будут переходить на более «полнометражный» формат квартир, то есть доля студий площадью до 30 кв. метров будет сокращаться», — отмечает Шеин.
По его словам, сибирские заемщики стали брать кредиты на более длительный срок, чтобы уменьшить размер ежемесячных выплат. Если в 2016 году средний срок кредита составлял 15 лет, то сейчас он увеличился до 17 лет. Увеличению срока поспособствовала и тенденция к «омоложению» среднестатистического заемщика. За последние три года он помолодел с 37 до 35 лет.
«Средний срок, за который в регионе выплачивают ипотеку, по-прежнему держится на отметке 8 лет. Но следует понимать, что это кредиты, которые были выданы несколько лет назад, по более высоким ставкам, чем сейчас, поэтому мотивация выплатить их досрочно была выше. Жилищные займы, взятые в последние 1–1,5 года, скорее всего, будут выплачиваться за 12–14 лет», — поясняет Шеин.
Доля женщин-заемщиц в Сибири за последние два года, по его словам, выросла с 43% до 51%. В дальнейшем она может вырасти до 55% — этот тренд характерен для большинства регионов страны.
Первичное или вторичное?
Директор Сибирско-Дальневосточного федерального округа банка «ДельтаКредит» Алена Путинцева выделяет два ключевых тренда, связанных с переходом на проектное финансирование, которые должны повлиять на цену жилья и, соответственно, стоимость кредита на его покупку. «Во-первых, предстоящий переход на эскроу-счета у застройщиков и покупателей ассоциируется с ростом цен на недвижимость из-за увеличения расходов девелоперов и возможным сокращением предложения. Таким образом, это событие ускоряет принятие решения о покупке недвижимости и временно стимулирует спрос на ипотеку. Во-вторых, крупные банки озвучивают намерения значительно увеличить кредитование застройщиков в ближайшие годы. Распространение практики более тесного взаимодействия между застройщиками и банками позволит банкам распространить практику акций со сниженными процентными ставками по ипотеке на большее количество застройщиков. В то же время переход к проектному финансированию приводит к росту издержек застройщиков и увеличению цен на первичном рынке, которые, наоборот, будут сдерживать рост спроса на жилье на первичном рынке. При этом на вторичном рынке предстоящее введение механизма эскроу-счетов, наоборот, привело к росту цен на недвижимость, что, соответственно, замедляет принятие решений о приобретении жилья по причине неготовности клиента к оперативному увеличению размера первоначального взноса».
«Переход на финансирование через эскроу-счета приведет к дополнительным расходам застройщиков, поскольку денежные средства дольщиков будут заменены на банковские кредиты, по которым необходимо платить проценты. Увеличение расходов снизит рентабельность застройщиков, у которых появится стимул повысить цены. Однако в основе рыночного ценообразования лежит не только фактор издержек производителя. Ключевой фактор — это спрос, который во многом зависит от доступности ипотечного кредитования. В России по итогам 2018 года объем выдачи ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке составил 0,87 трлн рублей, что на 32% больше, чем годом ранее, и в общем составляет 29% от всех выданных в 2018 году ипотечных кредитов, — подводит итоги управляющий сибирским филиалом Промсвязьбанка Денис Голубев. — Высокий спрос на новостройки привел к увеличению цен, которые в IV квартале 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости в России выросли на 8,7% год к году. Положительная тенденция в динамике ипотечного кредитования и цен сохраняется в начале текущего года, поскольку покупатели стремятся не откладывать заключение сделок и получить лучшие условия в ожидании продолжения роста цен».
Ирина Демчук считает, что рынок будет постепенно смещаться к вторичному жилью в том числе и потому, что строительство новых объектов будет замедляться — не все застройщики смогут к 1 июля (когда 214-ФЗ вступает в силу) сразу принять новые условия работы. С другой стороны, еще есть некоторое количество построенных, но еще не проданных квартир.
«В Россельхозбанке всегда исторически преобладала доля вторичного жилья — квартир и домов с земельными участками, — отмечает Станислав Тишуров. — Первый квартал года не принес существенных изменений в структуре спроса — по-прежнему доля новостроек в общем объеме выдач составляет около 30%».
В свою очередь Евгений Шеин констатирует, что, как и в большинстве регионов страны, сибиряки предпочитают брать ипотеку на вторичное жилье. «По нашим данным, если в 2016 году доля сделок с квартирами на вторичном рынке составляла 60%, то сейчас она увеличилась до 80%. Хит продаж в ипотеку — квартиры в домах, построенных после 2000 года, — отмечает Евгений Шеин. — В 2019 году доля вторички продолжит увеличиваться — до 85%, если только не будут запущены программы господдержки с фокусом на жилье именно в строящихся домах. Важно отметить, что в связи с увеличением доли вторичного жилья в ипотечных сделках резко вырос спрос на сделки в формате «ипотека на ипотеку». Мы прогнозируем как минимум двукратное увеличение таких сделок в 2019 году. Однако пока что далеко не все банки готовы работать с такими сделками».
Средняя стоимость квадратного метра в готовых квартирах в конце 2018 года, по оценке Евгения Шеина, составляла 70 тыс. рублей. К началу апреля она поднялась до 74 тыс. рублей. «Средняя стоимость метра в новостройках за это же время не изменилась и держится на уровне 67,5 тыс. рублей. Однако из-за перехода на эскроу-счета и роста цен на стройматериалы уже к концу года она может «обогнать» среднюю стоимость квадратного метра вторички на 10%», — комментирует он.
Кредитная передышка или пересмотр условий?
Потенциальным потребителем ипотечных каникул, по мнению Ларисы Кучендаевой, может стать любой заемщик, который хотя бы раз задерживал платеж по кредиту. «В целом введение ипотечных каникул может быть позитивно принято рынком — это существенно снизит кредитную нагрузку на клиента на период действия неблагоприятных событий в жизни, тем более если у него отсутствует стабильный доход. При этом если Центробанк не будет рассматривать данный сценарий как признак обесценения ссуды с повышением нормы резервирования, это встретит большее одобрение среди банков. В любом случае при снижении платежа вдвое с увеличением срока действия договора банк продолжит получать ежемесячный процентный доход, и ежемесячный характер платежей сохранится».
И все же, по мнению участников рынка, ожидать, что все массово побегут за отсрочкой, не стоит. Хотя бы в силу того, что ипотека — это не тот продукт, который берут без тщательного обдумывания, в отличие от, например, POS-кредита или кредитной карты. К тому же каникулы не означают освобождение от обязательств — это все-таки не банкротство. К тому же многие банки, не дожидаясь принятия закона, начали самостоятельно внедрять аналогичные сервисы под маркой индивидуальной реструктуризации выплат. «После кризиса 2008 года у банков уже работают программы реструктуризации. Они в некоторых случаях даже несколько шире, чем те изменения, которые предусматриваются законом об ипотечных каникулах», — приводит пример Алена Путинцева.
Альтернативой каникулам, которые фактически многие банки уже самостоятельно внедрили под маркой индивидуальной реструктуризации выплат, может стать рефинансирование уже взятого кредита. И с учетом того, что в последние годы условия ипотеки менялись только в лучшую сторону.
«В последние два года существенная доля сделок проходила по программе рефинансирования кредитов, полученных ранее в других банках. В некоторые месяцы до 50% кредитов выдавались на цели рефинансирования, — вспоминает начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова. — Период рекордно низких ставок длился два года. За это время отложенный спрос 2014–2015 годов был закрыт. Однако примерно 20% ипотечных заемщиков продолжают платить по достаточно высоким ипотечным ставкам — около 12–13%. Поэтому потребность в рефинансировании кредитов у заемщиков сохраняется».
Что будет со ставками?
Большинство экспертов сходятся во мнении, что поведение ипотечных ставок в ближайшее время будет зависеть в первую очередь от политики Центробанка и колебаний ключевой ставки. Ближайшее заседание Совета директоров Банка России состоится уже на этой неделе. По оценкам экспертов, при отсутствии стрессовых ситуаций в российской экономике во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок до уровня ниже 10%.
«Рост процентных ставок, наблюдавшийся на рынке ипотеки в последние полгода, будет сдерживать рост рынка ипотеки в 2019 году, — считает Алена Путинцева. — Мы ожидаем, что в ближайшие два-три месяца средняя ставка продолжит расти и достигнет 10,7%. Таким образом, спрос на ипотеку может сократиться на 8,5%. Тем не менее в дальнейшем рынок вернется на траекторию уверенного роста: можно ожидать устойчивого увеличения объема выдачи ипотечных кредитов на 10–15% в год. Поддерживать его динамику будут более низкие процентные ставки (не исключено, что в 2021–2022 гг. ставки по ипотечным кредитам перейдут в диапазон 8,5–9%) и сохранение высокого спроса со стороны населения. Например, согласно данным ряда аналитиков, только 40% российских семей удовлетворены состоянием жилья, при этом основной причиной неудовлетворенности текущим жильем является его недостаточная площадь. Большая доля семей нуждается в жилье, из них около 15 млн готовы взять ипотеку».