Не драйвер, но поддержка: как льготная ипотека повлияла на рынок Кубани

Льготная ипотека по итогам года позволит рынку недвижимости Кубани удержаться на уровне показателей 2019 года. Эта мера поддержки оказалась одной из самых эффективных, считают эксперты и игроки рынка.

По данным Росреестра, Кубань по итогам 4,5 месяцев (с середины апреля по август 2020 года включительно) действия программы льготной ипотеки вошла в топ-3 регионов по объемам выдачи займов с господдержкой. В крае оформили 3,5 тыс. жилищных займов под 6,5% годовых. Первые два места заняли Санкт-Петербург (9,35 тыс. займов) и Ростовская область (5,2 тыс. кредитов).

Всего по итогам I полугодия 2020 года на Кубани оформили 18,8 тыс. ипотечных кредитов на 39,4 млрд рублей — с приростом в 7,3% по сравнению с годом ранее. Рост кредитования в ДОМ.РФ уже тогда объясняли запуском программы займов по сниженной ставке. Во II квартале этого года на нее приходилось до 70% всей выдачи по новостройкам. При этом, наибольший эффект ощущался именно на региональных рынках.

Закономерности и парадоксы

Пандемия повлияла на сегмент жилого строительства, также как и на другие отрасли и рынки, рассказала генеральный директор ООО «Неометрия» Надежда Барачина. По ее словам, продажи во время карантина снизились, этому есть вполне логичное объяснение. Компания экстренно перешла на удаленный режим работы, но к этому была вполне готова, сумев сохранить все бизнес-процессы.

«Карантинный режим и неопределенность привели к тому, что мы увидели достаточно серьезное снижение спроса. Люди просто боялись что-то делать, не зная, что будет дальше. Второй фактор — на юге традиционно высока доля сделок с покупателями из других регионов. Для них возможность приехать оказалась закрыта», — отмечает глава «Неометрии».

Определенное влияние оказал и более долгий цикл оформления удаленных сделок. Их доля выросла, но отразилась на динамике продаж. Но падение было кратковременным и какого-либо значительного ущерба пандемия компании-застройщику не нанесла, подчеркивает Надежда Барачина. Снижение продаж на первичном рынке жилой недвижимости в апреле составило 3,5%, а в мае в Краснодаре количество сделок упало на 48% по сравнению с предыдущим месяцем, отмечает директор по строительству СК «ЮгСтройИмпериал» Станислав Николенко. Другая ситуация сложилась на побережье — несмотря на карантин, спрос на объекты, расположенные в городах черноморского побережья, все время оставался стабильно высоким.

«По нашим «морским» комплексам мы увидели, что с марта по май 2020 года спрос на недвижимость у моря по сравнению с прошлогодними показателями этого же периода вырос. Связано ли это только с карантином, точно сказать нельзя, потому что в марте также произошли изменения на валютном рынке, после чего многие люди стали рассматривать приобретения квартиры как способ сбережения денег», — отмечает Станислав Николенко.

Ипотека поддержала спрос

В Краснодарском крае запуск льготной программы ипотеки увеличил общие продажи жилья на 15-20%, считает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. Благодаря интересу покупателей доля приобретения жилья на первичном рынке за счет заемных средств выросла со стандартных 50-55% до 80-85% по ряду объектов отдельных застройщиков.

«Оценить сложно, но думаю, эффект льготной ипотеки на продажи можно оценить на уровне 15-20%. Без программы мы увидели бы падение на эту величину, а так спрос сохранился на уровне прошлого года. Поэтому в данном случае ипотека не драйвер развития рынка, а его поддержка. Она позволила сохранить показатели не дала им упасть», — считает эксперт.

Надежда Барачина дает еще более высокие оценки — по ее словам, льготная ипотека обеспечила прирост от 10 до 30%. Благодаря этой мере поддержки темпы продаж быстро восстановились. По ее словам, без программы отрасль выходила бы на прежние обороты намного дольше.

Благодаря господдержке и самой низкой за всю историю ставки ипотечного кредитования в 2020 году в России число заемщиков как минимум удвоилось, дает оценки директор по строительству СК «ЮгСтройИмпериал» Станислав Николенко.

«Сегодня по данным нашего ипотечного отдела примерно 90% заключенных договоров составляет ипотека с господдержкой. Люди понимают, что действие этой ставки ограничено и, соответственно, быстрее принимают решение о приобретении жилья. Безусловно, льготная ипотека открывает перед покупателями новые возможности. Раньше, чтобы улучшить жилищные условия, людям приходилось либо искать самостоятельно нужную сумму, либо оформлять ипотеку под более высокую ставку. Когда есть льготные условия, определенно большее количество людей может выгодно решить свой жилищный вопрос», — отмечает топ-менеджер строительной компании.

Помимо программы займов под 6,5% поддержала рынок также и «Сельская ипотека». В частности, в «ЮгСтройИмпериал» отметили повышенный спрос на квартиры большей площади в ЖК «Белые Росы» в Динской. Интерес вырос к 2,3 — х комнатным квартирам в проектах комплексной застройки.

Больше квартир, больше «квадратов»

«Максимальный прирост сделок мы наблюдаем на объектах, которые находятся на средних и высоких стадиях готовности. То есть, люди инвестируют в жилье, которое совсем скоро будет сдано. Соответственно пользуется спросом комфорт-класс, поскольку мы проходим по ценовым условиям в этой категории. Наши объекты подпадают под условия программы господдержки и эффект ощутим. Например, по ЖК «Сказка» в Ростове продажи с использованием ипотеки выросли более чем на 30%. Доля льготной программы достаточно высокая», — рассказывает Надежда Барачина

Она отмечает аналогичную ситуацию в отношении таких объектов компании, как ЖК «Марина» в Новороссийске, а также ЖК «Южане» в Краснодаре.

По проектам АВА Group в Сочи в 2020 году было проведено более 500 сделок, рассказала коммерческий директор AVA Sochi Регина Толоконникова. Из них 53% квартир приобретены с помощью ипотечных программ с субсидированной ставкой. Средняя скорость продаж благодаря программам господдержки выросла на 43%.

«Конечно, мы почувствовали увеличение количества обращений, вырос интерес к покупке жилья на высокой стадии готовности. Людям стало проще купить квартиру большей площади. После запуска программы субсидирования, в период апрель—сентябрь 2020 года наиболее востребованными стали квартиры в ЖК «Министерские озера» очереди «Город Детства» и «Фруктовый квартал», в которых есть редкий для Сочи большой метраж 2-х и 3-х комнатных квартир от 70 кв. метров», — отмечает представитель игрока рынка.

Прогнозы на будущее

Благодаря льготной ипотеке спрос на рынке недвижимости Кубани удастся удержать по итогам 2020 года на уровне показателей годом ранее, считает Володько. Аналогичные прогнозы эксперт дает по первому полугодию 2021 года — но только в случае продления госпрограммы льготной ипотеки.

По его словам, эта мера помощи строительному рынку является одной из самых эффективных. Но у нее нет пролонгированного действия, поэтому эффект прекратится сразу после окончания программы. Но высоки шансы на то, что власти решат ее продлить.

«Ситуация в экономике еще не стабильна, а люди довольно охотно пользуются льготной ипотекой. Все идет к тому, что, начиная с ноября, ее продлят. Программа будет действовать еще полгода — до весны», — прогнозирует Володько.

«По нашему мнению, эта программа будет поддерживать рынок весь срок своего действия, так как позволяет клиентам обезопасить свои активы, вложив их в рынок недвижимости, тем самым его поддерживая», — согласна Толоконникова.

Для застройщиков главное — это стимулирование спроса, отмечает Надежда Барачина. Поэтому игроки отрасли надеются на продление программы ипотеки с господдержкой.

«Достаточно сложно сказать, насколько долго ипотека сможет поддерживать рынок, но на горизонт до года мы рассчитываем. Еще одна из мер, которая активно обсуждается на профессиональном рынке, это изменение порядка раскрытия эскроу-счетов. Такие изменения позволили бы снизить нагрузку на девелоперов с точки зрения проектного финансирования», — отмечает она.