Жилищный вопрос: как отмена льготной ипотеки повлияет на акции и бизнес девелоперов
Неоднократно продлевавшаяся программа льготной ипотеки разогрела российский рынок недвижимости и объемы продаж российских девелоперов, а вслед за этим и котировки их акций. В июле действие этой льготы закончится. Что будет с ценными бумагами и финансовым положением застройщиков, которые стали главными бенефициарами роста цен на жилье?
Программа льготной ипотеки, действующая в России четыре года, стала драйвером роста не только цен на недвижимость. Благодаря ей выросла выручка застройщиков и стоимость их акций. Старший аналитик ПСБ Лаура Кузнецова напоминает, что 75-80% сделок с недвижимостью у крупных строительных компаний происходит с помощью ипотеки. А ипотека с господдержкой в 2023 году составила 60% от всех выданных банками ипотечных кредитов, подсчитал ЦБ. В результате объем выдачи всех кредитов на покупку жилья достиг рекорда — 7,8 трлн рублей в прошлом году.
С апреля 2020 года, когда начала действовать льготная программа, акции трех из четырех публичных девелоперов активно росли, обгоняя индекс Мосбиржи. За четыре года к 14 мая индекс прибавил 30,9% с учетом обвала 2022 года в результате начала Россией «спецоперации»*.
За это время акции компании ПИК подорожали на 106,25% (до 835 рублей), акции ЛСР выросли к середине мая на 65% (до 944 рублей). Застройщик «Самолет» вышел на рынок только в октябре 2020 года, с тех пор его акции выросли на 272%, цена достигла 3605 рублей. Депозитарные расписки группы «Эталон» на Мосбирже прибавили за этот срок всего 0,46% (стоят около 100 рублей).
Что будет после завершения программы, срок которой заканчивается 1 июля и, скорее всего, не будет продлен? Как это скажется на показателях застройщиков и стоимости их акций?
Разгон цен
Льготная ипотека вводилась как мера поддержки спроса на недвижимость во время пандемии COVID-19, про которую уже давно никто не вспоминает. Побочный эффект программы — стремительный рост цен на первичном рынке жилья. По данным Банка России, с апреля 2020 года цена квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем по стране выросла на 98,89%, до 151 400 рублей — динамика превзошла рост индекса Мосбиржи и сопоставима со взлетом котировок застройщиков.
Пользовались льготами не только люди с низкими доходами, но и представители среднего класса, которые и без кредита могли купить квартиру за собственные средства, говорит исследование сервиса «СберИндекс».
Покупатели быстро разобрали самые востребованные и доступные варианты по льготным низким ставкам, и рост цен на жилье фактически нивелировал выгоды от программы уже через год: средняя стоимость ипотечного платежа на первичном рынке через год вернулась на уровень апреля 2000 года — 26 000 рублей, а дальше пошла вверх, достигнув к апрелю 2024 года 34 000 рублей.
Людям приходилось брать в кредит больше. За четыре года средний размер кредита на новостройки вырос с 3,1 млн до 5,3 млн рублей. Чтобы снизить платеж, населению пришлось брать ипотеку на более длинный срок, в среднем за то же время он увеличился с 19 до 26 лет.
Разрыв цен на новостройки относительно вторичного рынка достиг 55%, отмечает регулятор. Разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках привела к тому, что сразу после покупки квартира в новостройке начинает дешеветь, подчеркивает аналитик «Цифра брокера» Наталия Пырьева.
Кроме безадресных льгот для всех подряд, государство предоставляет массовые субсидии для семей с детьми. Президент Владимир Путин поручил продлить эту программу до 2030 года. Еще шесть лет будет действовать и дальневосточная ипотека под 2% годовых, а вот IT-ипотека со ставкой 5% исчезнет к концу 2024 года.
Эта программа сказалась и на экономике: сектор недвижимости и кредитование на покупку жилья слабо реагировали на действия ЦБ, который сдерживает инфляцию с помощью ключевой ставки, отмечал регулятор еще в сентябре прошлого года. Ставки по безадресной льготной ипотеке в 2024 году находятся на уровне 8% против ставки ЦБ 16%.
После льгот
Сворачивание льготных ипотечных программ не станет шоком для акций застройщиков. Важно помнить, что строительные компании учитывают в финансовых результатах выручку со значительным временным лагом, например, у «Самолета» — до двух лет, у ПИК — до девяти лет, подчеркивает Наталия Пырьева из «Цифра брокера». Даже после исчезновения льгот девелоперы будут обеспечены поступлением денег по мере завершения строительства ранее начатых проектов, поэтому нет оснований ждать существенного упадка в отрасли.
Старший аналитик ПСБ Лаура Кузнецова также считает, что сворачивание льготных ипотечных программ ожидаемо и не является сильным триггером ни для девелоперов, ни для инвесторов. Земельный юрист, инвестор в недвижимость Юлия Толстихина считает, что девелоперские компании после отмены льготных ипотечных программ, вероятно, будут переживать снижение спроса, что вынудит их понижать цены, а это приведет к потери привычного уровня прибыли.
Опасения ЦБ из-за высокой закредитованности населения и проинфляционного давления ипотечных льгот может привести и к временному прекращению всех подобных мер, но на смену прежним госсубсидиям все-таки могут прийти новые — например, адресованные участникам «спецоперации». В Госдуме уже заявили о необходимости обеспечить военных жильем. С точки зрения Толстихиной, льготная ипотека могла бы стать одной из мер поддержки таких граждан.
Да и отмена безадресной льготной ипотеки в 2024 году может быть частично компенсирована дальнейшим ростом семейной ипотеки, напоминает руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Ванин. «В прошлом году объемы выдачи кредитов по программам семейной ипотеки уже превзошли льготную безадресную в абсолютном выражении — 2,174 трлн рублей против 2,033 трлн рублей», — приводит цифры Ванин.
«Самолет» и другие
Охлаждение спроса на жилье и потенциальное уменьшение прибыли девелоперов может отразиться в снижении их котировок и увеличить колебания цен акций, считает аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Лучше всего после окончания срока программы ипотечных льгот будут себя чувствовать компании, которые смогут предложить наиболее доступное жилье, поясняет Ванин.
В условиях сокращения льготных программ лидером рынка может стать компания «Самолет», считают опрошенные Forbes эксперты. Ванин говорит, что компания планирует существенно нарастить продажи в 2024 году на 71% к уровню 2023 года за счет реализации более доступного жилья по сравнению с конкурентами.
Лаура Кузнецова из ПСБ ожидает роста котировок «Самолета», целевая цена через 12 месяцев — 5300 рублей за акцию, потенциал роста — 47%. Аналитики «БКС Мир инвестиций» повысили целевую цену акций застройщика до 4000 рублей и рекомендуют покупать его акции.
А вот у компании ЛСР, которая делала ставку на сегмент состоятельных покупателей, могут возникнуть проблемы: застройщик предлагает самый дорогой квадратный метр среди публичных девелоперов. 92% проектов ЛСР представлены только в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Аналитики «БКС Мир инвестиций» понизили рекомендацию по ЛСР с целевой ценой — 670 рублей за акцию, что почти на 30% ниже текущей стоимости акций. «Фокус на элитном сегменте делает компанию более уязвимой к ухудшению макроэкономических условий — продажи в 2022 году были на минимуме более чем за 10 лет», — отмечает БКС.
Беспокойство у аналитиков вызывает и компания ПИК. В своей отчетности за 2023 год по МСФО она не привела результаты 2022 года, но ее выручка превышает 2021 год всего на 20%, а чистая прибыль почти на 50% меньше, чем два года назад, подчеркивает Наталия Пырьева. Тем не менее БКС рекомендует покупать акции застройщика с целевой ценой 1100 рублей и потенциалом роста на 31%.
А вот группа «Эталон», которая зарегистрирована на Кипре, трансформирует свой бизнес — компания намерена переориентироваться с элитного сегмента на массовый, продолжить экспансию в регионы и сменить регистрацию на остров Октябрьский. После этого возможен разговор о дивидендах. БКС прогнозирует рост отстававших от других акций «Эталона» до 110 рублей, потенциал роста — 10%. «Несмотря на то что 2023 год компания завершила с убытком, так как находится в инвестиционной фазе, на более отдаленном горизонте инвестиции принесут свои результаты, которыми компания поделится с акционерами», — надеется Наталия Пырьева.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.