Как повлияют на льготную ипотеку фиксированные госсубсидии

Эпопея с льготной ипотекой подошла к новому крутому повороту. Государству будет лучше перестать компенсировать разницу между ключевой ставкой ЦБ и ставками по таким программам, заявила председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко. Вместо этого следует перейти на фиксированные выплаты - так расходы госбюджета не будут расти из-за ужесточения политики Центробанка.

"Вместо того, чтобы субсидировать всю разницу с ключевой ставкой, как это было раньше, следует фиксировать размер самой субсидии. Это будет более понятно для всех участников, позволит сохранить спрос, темпы ввода жилья, и будет прогнозируемо для бюджета, не приведет к колебаниям расходов в случае изменения ключевой ставки", - заявила Валентина Матвиенко, выступая на заседании Совета по развитию финансового рынка.

Суть льготной ипотеки заключается в том, что правительство за счет федерального бюджета компенсирует банкам ту разницу между льготной ставкой и ключевой (плюс пара процентов), которую не доплачивают сами заемщики. Повышение ключевой ставки ЦБ автоматически увеличивает расходы государства на субсидирование льготных кредитов, причем всех, а не только ипотечных. За последний год ЦБ повысил ставку с 7,5% до 18%, и глава ЦБ Эльвира Набиуллина не исключила ее дальнейшего роста.

Только на выплаты по семейной ипотеке в бюджете на 2024 год предусмотрены расходы почти в 224 млрд рублей, а на следующий год эта сумма может оказаться еще выше. Особенно в том случае, если ключевая ставка ЦБ вырастет до 20% годовых.

Кроме того, Валентина Матвиенко призвала сделать льготные ипотечные программы более "прицельными и точечными", чтобы они помогали решить жилищный вопрос только самым нуждающимся людям. Особенно в малых городах и тех регионах, где наблюдается отток населения.

Идеи Матвиенко с готовностью поддержали и в Банке России, и в Минфине. "Я думаю, что правильно поменять этот механизм, потому что он сейчас очень неэффективный, когда устанавливается фиксированная ставка по кредиту, и неважно, как у нас растет ключевая ставка, это просто означает, что мы увеличиваем или уменьшаем размер субсидии. Мы со своей стороны готовы это поддержать, нам кажется это очень разумным", - сказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Замминистра финансов Иван Чебесков назвал переход к фиксированным выплатам по льготной ипотеке справедливым по отношению к госбюджету. "Сейчас программа, с одной стороны, понятна для граждан - ставка 6% [по семейной ипотеке - прим. Ред.], но бюджет несет неограниченную нагрузку, а банки снимают с себя полностью любой риск процентной ставки. Это для них нетипично, потому что банки управляют процентным риском, это то, за что они получают деньги", - напомнил он.

"Поэтому тот подход, который вы озвучили - определить фиксированную ставку субсидий, мне кажется, будет более справедлив по отношению к бюджету. Тут надо будет проработать, как правильно это внедрить, и также как правильно объяснить это гражданам, потому что это будет существенное изменение парадигмы", - добавил Чебесков, обращаясь к Матвиенко.

В Госдуме тоже положительно оценивают переход на фиксированные выплаты по льготным ипотечным программам, заявил "Российской газете" глава парламентского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

"Поддерживаю предложение Валентины Ивановны. Напомню, что у нас есть фиксированная выплата на погашение ипотеки в 450 тысяч рублей для многодетных семей при рождении третьего и последующего ребенка. Это понятная людям мера поддержки, и расходы бюджета по таким выплатам легко прогнозируемы. С компенсациями по льготной ипотеке не так - когда ставка ЦБ меняется, расходы государства растут или сокращаются вместе с ней. Но этот процесс становится непредсказуемым", - объяснил Анатолий Аксаков.

Зафиксированная в бюджете сумма расходов на льготную ипотеку может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов в связи с вероятным дальнейшим ростом ключевой ставки ЦБ, допустил депутат. Это представляет собой проблему для государства, поскольку речь идет о больших деньгах.

"Предложение требует дальнейшего обсуждения. Законодательных инициатив в виде документов по этой теме я пока не видел, поэтому по возможным срокам принятия решений ничего сказать не могу. Но допускаю, что они могут появиться и что Валентина Ивановна это уже обсуждает", - сказал парламентарий.

Переход на фиксированные выплаты от государства на льготную ипотеку обернется тем, что ставки для заемщиков станут в некотором роде плавающими, предупреждают эксперты. Размер платежа станет меняться в зависимости от динамики ключевой ставки, говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. Но, скорее всего, это будут рыночные колебания - только до этапа заключения сделки, а не в процессе выплат. В противном случае риски для заемщиков резко вырастут, а Центробанк последовательно выступает против ипотеки по настоящим плавающим ставкам для физлиц.

"Самое интересное - это условия. В первую очередь, размер субсидии, которую готово будет на себя взять государство. Если с учетом такой субсидии реальная ставка для заемщика не превысит 10% годовых, то такие условия были бы психологически комфортными. Если же фиксированная субсидия будет меньше, существует риск сокращения объемов выдачи", - рассуждает эксперт.

Государство может установить разный размер фиксированной выплаты в зависимости от спроса и цен на жилье в конкретном регионе, считает член комитета по строительству "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. "Такая схема позволит оптимизировать расходы бюджета на госпрограммы и откроет части гражданам доступ к ипотечным продуктам, которые сегодня с учетом высоких ставок стали практически недоступны", - говорит эксперт.

При переходе на фиксированные выплаты и дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ условия по льготной ипотеке станут значительно менее льготными, говорит профессор Финуниверситета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

"Теоретически может сложиться ситуация, когда рыночные ипотечные ставки в банках вырастут значительно выше 25%, а субсидия не сможет снизить ее до приемлемого для заемщиков уровня, тогда само понятие льготной ипотеки в значительной степени утратит смысл", - говорит он.

Станут ли застройщики в случае повышения ключевой ставки подключаться к субсидированию вместе с государством? Это маловероятно, считает Прохоров.

"ЦБ имеет жесткую позицию против подобных схем на рынке. По мнению регулятора, они, в первую очередь, непрозрачны для покупателей и в конечном итоге приводят к переплатам. Однако полностью исключать возможное участие застройщиков преждевременно, так как в своих желаниях приобрести долгожданное жилье люди готовы идти на участие в подобных схемах, и даже переплачивать, так как зачастую для них это едва ли не единственный вариант купить жилье", - заметил он.

Инициатива Валентины Матвиенко направлена только на ограничение расходов бюджета, это не стимулирующая мера и в текущих условиях она не приведет к росту спроса жилье, прогнозирует член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.

"Ничего хорошего для рынка жилья в мегаполисах это предложение не несет. Но и для регионов с оттоком тоже. Если люди оттуда уезжают, значит, там нет работы и инфраструктуры, и от изменения схемы выплат по льготным ипотекам эти проблемы не разрешатся", - заключил он.