Ключевой ориентир: как в России до конца года могут измениться ставки по ипотеке
C 19 сентября ключевая ставка ЦБ в России снижена до 7,5% годовых. Хотя в Центробанке предупредили, что цикл смягчения монетарной политики близок к завершению, эксперты ожидают некоторого дальнейшего удешевления потребительских кредитов до конца года. Специалисты не исключают, что средние рыночные проценты по ипотеке в стране могут опуститься ниже 10%. По словам аналитиков, доступность жилищных займов продолжает расти в том числе за счёт субсидируемых госпрограмм. В частности, речь идёт о льготной и семейной ипотеке. Некоторые застройщики вместе с банками даже предлагают оформить ссуду на покупку жилья по ставкам, близким к нулю. Однако эксперты считают рискованным такой вид кредитования, а в ЦБ связывают такие займы с введением покупателей в заблуждение и намерены принять меры на этот счёт.
С понедельника, 19 сентября, ключевая ставка Центрального банка России снижена до 7,5% годовых. Показатель опустился уже в шестой раз подряд и достиг минимального уровня с декабря 2021 года.
Начиная с апреля 2022-го, ЦБ планомерно смягчает свою монетарную политику и таким образом пытается простимулировать потребительский спрос на фоне торможения инфляции. Впрочем, согласно оценке регулятора, ключевая ставка уже достигла нейтрального уровня, и возможностей для её дальнейшего снижения стало меньше.
«Цикл снижения ставки, скорее всего, близок к завершению. Появляется много признаков того, что текущее инфляционное давление перестаёт снижаться. В этих условиях мы считаем целесообразным оставаться в зоне нейтральной политики», — заявила 16 сентября председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
Традиционно российские банки внимательно следят за изменением ключевой ставки и на основе принимаемых регулятором решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных процентов по кредитам, включая ипотеку. Хотя Центробанк уже не собирается снижать свою ставку такими же темпами, как в последние месяцы, эксперты по-прежнему не исключают, что жилищные займы могут ещё несколько подешеветь.
«Ставка ЦБ снижается уже несколько месяцев, что в целом идёт на пользу экономике и, в частности, ипотечному кредитованию. Банки, разумеется, заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому плавная корректировка ставок на банковские продукты всё ещё может произойти в обозримой перспективе», — отметил в беседе с RT первый вице-президент общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Павел Сигал.
По данным компании «ДОМ.РФ», на сегодняшний день средняя рыночная ставка по ипотечным кредитам на новостройки в 20 крупнейших российских банках составляет 10,06%, а на вторичное жильё — 10,19% годовых. Специалисты не исключают, что в ближайшее время показатель может опуститься ниже 10%.
«Снижение ключевой ставки всегда носит позитивный характер для ипотечного рынка. Скорее всего, банки продолжат постепенно уменьшать рыночные ставки по жилищным кредитам. С учётом нынешней ключевой ставки в 7,5% можно предположить, что к концу года проценты по ипотеке перестанут быть двузначными и вернутся к уровню 9,5%, включая вторичный рынок», — рассказала RT вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
Льготный режим
Рынок ипотеки умеренно восстанавливается после резкого обвала весной. Помимо снижения ключевой ставки ЦБ этому во многом способствуют действующие в России льготные госпрограммы, отметил Павел Сигал.
«Можно сказать, что ипотечный рынок восстановился до естественных сезонных значений в большинстве регионов. Государственная программа льготного ипотечного кредитования также не утрачивает популярность, стабильно давая немалую долю в общей статистике по ипотечному кредитованию», — подчеркнул собеседник RT.
Напомним, до конца 2022 года все россияне могут оформить кредит на покупку недвижимости по льготной ставке 7% годовых. Кроме того, до конца 2023-го у семей с одним и более ребёнком, родившимися с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го, есть возможность оформить ипотеку под 6% годовых (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребёнка с 1 января 2019 года).
В рамках обеих программ деньги можно направить на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся доме, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач, коттеджей или таунхаусов. При этом семейная ипотека также позволяет купить вторичку жителям ДФО.
Взять льготную или семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам при этом можно брать кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.
«Например, если вы хотите взять кредит (по программе семейная ипотека в регионе. — RT) в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а еще 4 млн рублей по ставке на рыночных условиях», — объяснили в «ДОМ.РФ».
Любопытно, что сами банки зачастую выдают такие кредиты под более низкий процент, чем значится в программах. Так, оформить льготную ипотеку сейчас можно в среднем под 6,64%, а семейную — под 5,63% годовых.
Также в России на бессрочной основе действует сельская ипотека. В рамках инициативы банки выдают займы по льготной ставке от 0,1 до 3% годовых тем, кто хочет приобрести готовое или построить новое жильё на сельской территории. В Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и ДФО предельный размер такого кредита составляет 5 млн рублей, а в остальных субъектах страны — 3 млн.
Более того, в начале сентября президент России Владимир Путин поручил продлить минимум до 2030 года программу дальневосточной ипотеки. Инициатива позволяет жителям ДФО оформить жилищный кредит под 2% годовых на сумму не более 6 млн рублей.
Наряду с этим до конца 2024 года российские работники IT-сферы могут взять ипотеку под 5% годовых. Для оформления такого кредита в регионах с населением менее 1 млн человек доход специалиста должен превышать 100 тыс. рублей в месяц, а в более крупных субъектах РФ — 150 тыс. рублей. В первом случае максимальный размер займа составит 9 млн рублей, а во втором — 18 млн.
Отметим, что по условиям программ с господдержкой сниженный процент будет действовать в течение всего срока кредита. Разницу между рыночной и льготной ставками банкам возмещает государство.
Нулевая отметка
«Это (околонулевые ставки. — RT) чисто маркетинговый ход, и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счёт этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. Мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заёмщиков», — заявила на минувшей неделе Эльвира Набиуллина.
Как рассказал RT руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев, сегодня на российском рынке недвижимости наблюдается рост предложения, в то время как объёмы продаж остаются относительно низкими. В этих условиях девелоперы пытаются дополнительно стимулировать спрос и договариваются с банками о снижении ставок за отдельное вознаграждение кредитным организациям.
«Надо понимать, что под околонулевые ставки выдаются в основном кредиты на неликвидные квартиры. При этом стоимость таких объектов завышена, и, если в будущем заёмщик захочет продать купленную недвижимость, ему придётся делать это уже по рыночной цене, и он окажется в минусе», — объяснил Деев.
Похожую точку зрения разделяет Ирина Радченко. По её словам, стоимость квадратного метра в таких кредитных договорах включает в себя все расходы банка и застройщика. На этом фоне по итогу подобные займы могут оказаться менее выгодными по сравнению с ипотекой на рыночных условиях.
«При таком раскладе есть смысл поинтересоваться ценой за похожую недвижимость на вторичном рынке и подсчитать на этот объект стоимость ипотеки по рыночной ставке. С большой долей вероятности второй вариант будет дешевле и платёж будет более выгодный, как и переплата. Стоит внимательно читать договор, сравнивать несколько предложений на рынке и не поддаваться на манипуляции маркетологов», — заключила Радченко.