Как комиссия банков для застройщиков отразится на стоимости квартир
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) направила запросы шести банкам в связи с введением комиссии для застройщиков. Ранее изменения в условия выдачи ипотечного займа с господдержкой внесли Сбербанк, "Альфа-Банк", "Промсвязьбанк", "ФК Открытие" и "Совкомбанк". Конфликт застройщиков с банками может привести к новому витку роста цен на жилье, считают опрошенные "РГ" эксперты.
"В связи с информацией в СМИ и поступившими в ведомство жалобами граждан и застройщиков на действия банков ФАС направила запросы в кредитные организации с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии", - отмечается в заявлении службы. Если будет выявлено, что банки нарушили антимонопольное законодательство, то в их отношении будут приняты меры реагирования.
Конфликт в вопросе субсидирования льготной ипотеки между банками и застройщиками начался еще в начале января, рассказала в беседе с "РГ" управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. Крупные банки заявили о том, что будут выдавать льготную ипотеку только застройщикам-партнерам, которые готовы участвовать в субсидировании ставок за свой счет. Некоторые застройщики отказались работать по такой схеме и написали жалобу в ФАС на проверку законности такого формата работы.
Банк ДОМ.РФ не стал вводить комиссию застройщикам при выдаче льготной ипотеки, поэтому у покупателя, приобретающего квартиру, например, за 10 млн рублей, есть выбор. Либо взять льготную ипотеку без удорожания у банка ДОМ.РФ по стандартным льготным условиям, либо взять у Сбера, но уже с наценкой к цене самой квартиры. Таким образом, за все платит конечный покупатель и большинство ипотечных заемщиков переориентировалось на банки, которые отказались вводить дополнительные комиссии, объяснила эксперт.
"При этом существует проблема недостаточности лимитов на госсубсидию в банках, которые работаю на старых условиях и не взимают дополнительные платежи с застройщиков и не увеличивают стоимость приобретаемой недвижимости. Также стоит отметить, что основные объемы государственный средств на субсидирование выделяется Сберу. Это может в ближайшей перспективе вызвать дефицит льготной ипотеки без удорожания стоимости покупки квартиры", - прогнозирует Сазонова.
Валерий Кочетков, директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость подтвердил, что у ряда застройщиков уже наблюдается переписывание прайсов. "Застройщики стали перекладывать введенную комиссию на плечи конечного потребителя. Соответственно, если клиент хочет приобрести квартиру по ставке с господдержкой 7,5%, то застройщик должен банку эти 7,5%, т.е. рост цены составит 7-8%", - отметил он.
Кочетков подчеркнул, что цены на первичном рынке в значительной степени зависят от себестоимости строительства, а она пока не снижается, и в ближайшей перспективе даже при снижении спроса (который, по прогнозам эксперта, составит порядка 35%) удешевление маловероятно. "В целом бюджетное предложение в Москве начнет сокращаться (поскольку более дорогостоящее жилье многие покупатели уже не смогут себе позволить на фоне ужесточения условий кредитования) за такими объектами будет охота, а цена вырастет на 10-15%", - сказал собеседник "РГ".
"Несмотря на ужесточение условий по всем типам ипотеки - и льготных, и стандартных программ, - прошлый год показал впечатляющие результаты спроса и по объему совершенных сделок, и по доле ипотечных сделок", - заметила управляющий партнер bnMAP.pro, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Она, тем не менее, напомнила, что, к примеру, в Москве доля ипотечных сделок в прошлом году превысила 73%, в Подмосковье - 83%, а в Новой Москве - 86%. И существенная часть ипотечных сделок осуществлялась с использованием государственной льготной ипотеки.
Естественно, ужесточение условий по льготной ипотеке (и в первую очередь рост первоначального взноса) уже отсекло часть потенциальных покупателей. Но гораздо более неприятными, по мнению специалиста, могут быть последствия для покупателей в случае, если застройщик будет вынужден оплачивать субсидию банку. "Получается, что эта величина может пойти в стоимость квартиры. В итоге вместо охлаждения роста цен рынок получит его новый виток. И уже сейчас наблюдается переход клиентов в банки, которые не берут комиссию с застройщика", - отметила Доброхотова.
На данный момент ситуация достаточно острая, продолжает эксперт. Между банками и застройщиками идут переговоры о наиболее адекватных условиях. Часть банков намерена не брать с застройщиков комиссию, но пока только единичные банки прямо об этом говорят. И все это не лидеры по объему ипотечного портфеля. "Цель регулятора - добиться снижения ипотечного спроса, чтобы уменьшить (или хотя бы не увеличивать) общую закредитованность граждан. Однако вряд ли в его планы входит внеплановый рост цен на недвижимость, вызванный сложившейся ситуацией", - рассуждает Доброхотова.
Ранее "РГ" уже писала о том, что конфликт застройщиков с банками из-за льготной ипотеки разгорается. Некоторые крупные компании отказались проводить ипотечные сделки через банки, которые ввели для них комиссию. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков тогда отметил в беседе с "Российской газетой", что с октября 2023 года объем сделок на рынке новостроек по всей стране имеет негативную тенденцию. "Необходимо понимать, что жилье не становится более доступным - реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию", - отметил он. Именно поэтому предложение банков включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра для большей части субъектов РФ и муниципалитетов, даже таких крупных как города-миллионники, невозможно, сказал эксперт. Глушков предупредил, что увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства.