Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит
С 1 марта 2024 года Банк России введет дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они будут связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков.
В сообщении ЦБ отмечается, что меры вводятся, чтобы «ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки показателя долговой нагрузки (ПДН)». Регулятор подчеркивает, что на фоне быстрого роста ипотеки в России наблюдается ухудшение стандартов жилищного кредитования: за два года доля кредитов заемщикам с ПДН выше 80% выросла почти вдвое и по последним данным составила 47%.
«Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%), — говорится в сообщении Банка России. — Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса».
Кого затронут изменения
Похожую точку зрения озвучивает старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Очередное регуляторное ужесточение замедлит после 1 марта ипотечные выдачи и улучшит их качество, — говорит она. — Однако оборотной стороной медали вновь станет всплеск спроса на ипотеку. Население опять будет стараться успеть взять кредит на жилье до изменения условий. А значит, и без того высокие цены на недвижимость продолжат рост».
О том, что ожидание новых ограничений может в ближайшее время подстегнуть спрос на ипотеку, говорит и старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин. «Однако очевидно, что на более длинном горизонте мы увидим заметное торможение в ипотеке, поскольку введение всё новых и новых правил игры свидетельствует о том, что на данный момент цели, поставленные регулятором, еще не были достигнуты в полной мере», — считает он.
Как подчеркивает Александр Цыганов, с 1 марта труднее будет получить кредит и приобрести квартиру в городах с высоким спросом и высокими ценами на жилье — в первую очередь, в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. «Частично это переориентирует спрос на регионы, где недвижимость дешевле, а сейчас у части же жителей выросли доходы и есть хорошо оплачиваемая работа или другой достаточный доход», — говорит он. Существенного роста цен на жилье в связи с повышением надбавок ЦБ эксперт не прогнозирует: его будет сдерживать общее охлаждение рынка. «Возможно некоторое снижение цен или, что вероятнее, предоставление скидок и подарков на первичном рынке (отделка, парковка, кладовка и т.д.) — в отношении не самых удачных объектов, где еще ведется строительство, слабая социальная инфраструктура, плохая транспортная ситуация, далеко до города и работы», — заключает Александр Цыганов.
Что такое макропруденциальные надбавки
ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает долю дохода, которую клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов.
Размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса.
Что меняется по кредитам на новостройки
Повышаются коэффициенты для кредитов на новостройки с первым взносом (ПВ) от 10% до 15%. Теперь при выдаче ипотеки заемщикам, не обремененным другими кредитами, коэффициент составит 3; сейчас по таким жилищным займам надбавка не применяется. Для кредитов с первым взносом 10%-15% и долговой нагрузкой до 50% коэффициент сохраняется на уровне 2,5, с ПДН в 50%-60% — на уровне 3. В тех случаях, когда ПДН выше 80%, коэффициент составит 9 — сейчас это 6.По остальным типам кредитов с таким ПВ изменений нет.
Для кредитов на новостройки заемщикам с первым взносом в 15%-20% с 1 марта также вводится ряд дополнительных ограничений. При отсутствии других займов коэффициент для них составит 1,5 (сейчас не применяется). При ПДН выше 80% показатель повышается с 4 до 8, для остальных заемщиков ничего не меняется.
Для кредитов с первым взносом в 20%-30% изменения также коснутся только заемщиков, у которых нет других кредитов (коэффициент составит 1, сейчас не применяется) и лиц с ПДН более 80% (повышается с 3 до 7).
Повышение затронет также кредиты на новостройки с первым взносом в 30%-50% для заемщиков с ПДН выше 80%: коэффициент повышается с 2 до 6. Для кредитов с первым взносом более 50% и ПДН более 80% коэффициент теперь будет составлять не 1, а 5.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве (Фото: Центробанк)
Что меняется по кредитам на вторичное жилье
При LTV от 0 до 50 (взнос от 50%) повышается только коэффициент по кредитам заемщикам с ПДН выше 80% — с 1 марта он составит 2 (сейчас — 0,5). По кредитам с LTV от 50 до 70 (взнос от 30% до 50%) изменения также коснутся только заемщиков с ПДН выше 80%. Для них с 1 марта коэффициент составит 3 (сейчас — 1).
В сегменте кредитов с LTV в 70-80 (взнос в 20%-30%) изменений больше. По кредитам заемщикам без кредитной нагрузки вводится коэффициент в 0,25 (сейчас не применяется), с ПДН от 80% и выше коэффициент повысится до 3,5 (сейчас — 1,5). Для остальных групп заемщиков ничего не изменится.
Для жилищных займов с LTV в 80-85 (взнос от 15% до 20%) изменения также коснутся кредитов лицам без долговой нагрузки и с ПДН выше 80%. В первом случае коэффициент с 1 марта составит 0,75 (сейчас не применяется), в последнем — 4 (сейчас 2). По остальным категориям займов коэффициенты прежние.
В тех же категориях нововведения затронут и кредиты с LTV в 85-90 (10%-15% первого взноса). По займам лицам без ПДН вводится коэффициент 1,5 (сейчас не применяется), с ПДН более 80% — 5 (сейчас 3).
Что касается займов с LTV более 90 (взнос до 10%), единственное изменение касается кредитов лицам с долговой нагрузкой выше 80%. Для таких кредитов вводится коэффициент 7 (сейчас 4). По остальным уровням ПДН коэффициент оставлен на уровне 4.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью (Фото: Центробанк)
Предыдущее повышение макропруденциальных надбавок Центробанк провел с 1 октября 2023 года. После этой меры доля кредитов с первым взносом до 20% (их регулятор относит к высокорисковым) снизилась с 50% в третьем квартале до 15% в октябре — ноябре. Но доля ипотеки, выданной лицам с высокой (более 80%) долговой нагрузкой по-прежнему остается высокой, отмечают в ЦБ. В частности, растет и доля ипотеки, где заемщики могли использовать для первого взноса потребительский кредит — оценочно в октябре этот показатель составил 6.5%, отмечается в сообщении регулятора. «Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», — заключают в Центробанке.