Андрей Козлов: Сегодня крымский рынок жилой недвижимости переоценен

Цены на крымскую недвижимость продолжают оставаться одними из самых высоких в Южном федеральном округе, причем они начали расти с 2014 года, когда Крым вошел в состав России. По мнению экспертов, опрошенных РИА Новости, с начала этого года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья снизилась, тогда как цены на "первичку" постоянно скачут, но учитывая интерес россиян к рынку, стоимость квадратного метра будет расти.

Малосемейка по цене "двушки"

Цены на квартиры в республике Крым и Севастополе остаются самыми высокими в Южном федеральном округе, отмечают эксперты, опрошенные агентством. Преимущественно речь идет о таких курортных городах, как Ялта и Севастополь, говорят в компании "Миэль".

Конечно, в каждом городе динамика разная. Но людям, которые хотят купить здесь качественное жилье, вряд ли хватит двух-трех миллионов, рассуждает президент ассоциации риелторов "Недвижимость Севастополя" Григорий Апресов.

"У нас была конкретная ситуация. Люди продали хорошую двухкомнатную квартиру в центре Пскова, приехали сюда (в Севастополь — прим. ред.), хотели купить трехкомнатную. А здесь по такой цене только 13-метровую малосемейку с 5 метровой кухней можно купить", — приводит пример собеседник агентства.

История не трех копеек

Такая "высота" цен вполне объяснима, считают эксперты. Цены стали расти сразу после референдума о статусе Крыма, по итогам которого регион вошел в состав Российской Федерации в 2014 году.

После референдума вся Россия вдруг решила, что может переехать в Крым за три копейки. А тут сразу нашлись умные, которые решили, что сейчас приедут богатые и купят за сто копеек, в этом вся разница, вспоминает Апресов.

"В то время наблюдалось увеличение спроса на рынке недвижимости Крыма, и рост цен достиг порядка 30%", — приводят данные в компании "Миэль".

Дальше в течение двух лет цены скакали вверх-вниз. Так, если в начале 2014 года квадратный метр новостроек в Севастополе в среднем стоил 25-27 тысяч рублей, а на готовое жилье — 35 тысяч рублей, то к концу года цены выросли до 80 и 95 тысяч рублей соответственно, приводит данные Апресов. Если же брать середину 2015 года, то "первичка" опустилась примерно до 60-65 тысяч рублей, а "вторичка" — примерно до 75 тысяч рублей.

"Всплеск, падение, всплеск", — характеризует ситуацию эксперт. Конец 2015 года был ознаменован снова ростом цен на новые квартиры до 72-73 тысяч рублей за "квадрат", а "вторичка" достигла показателя в 90 тысяч рублей.

Конечно, нельзя не брать во внимание и тот факт, что большое влияние на рост цены оказал и курс доллара, который подскочил в два раза, обращает внимание руководитель офиса "В Севастополе" сети офисов "Миэль".

"Наш народ привык, что 23 года он не просто считал, но и покупал и продавал в долларах. 99% рынка проходило в наличных долларах", — рассказывает Апресов, напомнив, что с 2014 года доллар подорожал вдвое.

Прайс сегодня

Сейчас народ в Крыму продолжает считать цены в долларах, хотя официально все перешли на рубли, причем по тому курсу, который был на момент покупки, указывает президент ассоциации риелторов "Недвижимость Севастополя".

Он объясняет, что если квартира была куплена за 100 тысяч долларов, когда американская валюта стоила 30 рублей, то и продать жилплощадь человек рассчитывает за ту же сумму — 100 тысяч, но при том, что сейчас доллар подорожал в два раза.

При этом ряд экспертов утверждает, что цены на "вторичке" все же немного упали. "С начала 2016 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Крыму снизилась на 8% до 80,3 тысячи рублей за квадратный метр", — приводят данные в "Миэль".

Надо сказать, что наиболее высокая стоимость квадратного метра в новостройках характерна именно для Ялты, а также Севастополя, поскольку эти города привлекает развитой инфраструктурою и близостью к морю. Например, если в Симферополе "квадрат" стоит порядка 77 тысяч рублей, то в Севастополе речь идет о 83,8 тысячи рублей, а в Ялте цены достигают 110 тысяч за квадратный метр, отмечают в "Миэль".

В среднем по Крыму, по данным компании, однокомнатная квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, двухкомнатная — около 4,5 миллиона рублей, трехкомнатная — 6,5 миллиона рублей.

Инвестиции в метры

В целом рынок недвижимости Крыма рабочий и активный. "Есть желающие продать, и есть те, кто хочет купить. Кто-то уезжает на Украину, кто-то едет сюда", — рассуждает говорит руководитель местного риелторского агентства Андрей Козлов.

По его словам, если внутренний спрос упал, то внешний — с материковой части России — вырос, правда, сказать насколько, достаточно сложно. "Если брать последний год, то спрос немного уменьшился, но не сильно и не глобально", — говорит эксперт.

Многие покупают недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. "Спрос есть. Приезжают клиенты, чтобы вложить деньги и купить жилье с целью сдачи в аренду. Если считать стоимость этой недвижимости и аренды, то это выгодно. Мы даже делали расчет. Если взять в ипотеку "однушку", вложить материнский капитал, то арендная плата будет практически покрывать ежемесячный платеж", — рассказывает Козлов.

Кстати, по словам генерального директора портала Domofond.ru Эрика Сегерборга, средняя арендная ставка находится на уровне 17,8 тысячи рублей в месяц. "В Севастополе доходность ниже — 6,7% при стоимости 83,8 тысячи рублей за квадрат и средней арендной ставке на уровне 17,8 тысячи рублей. Доходность жилой недвижимости в Ялте невысока — 5,8%, и если учитывать, что здесь максимальный уровень цен более 110 тысяч за квадрат, она не компенсируется даже довольно высокими арендными ставками в среднем 23,7 тысячи рублей за квартиру площадью 35 квадратных метров", — рассуждает собеседник агентства.

Дефицит банков

Если во многих регионах России спрос поддерживается в том числе ипотекой, то в регионе процент таких сделок достигает всего 15%, замечает Козлов. "В Крыму действует как ипотека с господдержкой, так и с обычной ставкой — 12% и 14%", — отмечает он.

Однако при этом на рынке ипотеки работают всего два банка — РНКБ и Генбанк. "Остальные банки — это банки "за 200", далеко не лидеры. Оба этих банка с государственным участием, и только благодаря этому они открывают эти программы", — подтверждает министр строительства и архитектуры Республики Крым Сергей Кононов.

На самом деле, продолжает он, эти банки начали работать над ипотечными программами только в этом году, а первым, кто начал выдавать ипотеку, был "Фонд содействия жилищного строительства и ипотечного кредитования республики Крым". В данном случае речь идет именно о кредитах с льготной ставкой до 11%. И на сегодняшний день такую ипотеку через фонд взяли всего 77 человек.

Банки-гиганты с российского рынка ипотеки в Крыму не представлены. Оно и понятно, рассуждает Козлов, ведь, как и крупные застройщики с "материка", многие боятся санкций.

По его мнению, сегодня крымский рынок жилой недвижимости переоценен. Козлов уверен, что пока не построят Керченский мост, который позволит доставлять в Крым более дешевые строительные материалы, цена квадратного метра не снизится.

Но в Крым сейчас едут не только отдыхать, но и работать, особенно, инженеры и представители других технических специальностей. Президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок отмечает, что пока есть спрос, то учитывая общий интерес к острову, конечно, недвижимость будет продолжать расти в цене, невзирая ни на какие кризисы.