Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2021 года: спрос уходит в область

Раздутые цены на квартиры и дорожающая ипотека постепенно вытесняют покупателей за МКАД – в отдаленные районы Новой Москвы и в Подмосковье. Там жилье тоже сильно выросло в цене, но все же оно существенно дешевле, чем в «старой» Москве или в развитых районах Новой.

Спрос

В сентябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 666 новых прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с августом 2021 г. спрос вырос на 5%, однако относительно сентября 2020 г. – снизился на 4,9%. Отставать от прошлого года вторичный рынок начал в августе – тогда падение в годовом выражении составило те же 4,9%.

В Москве ситуация со спросом хуже, чем за МКАД. Например, «Инком», одно из крупнейших столичных агентств недвижимости, в сентябре собрал с клиентов на 5% меньше авансов, чем в августе, и на 40% меньше, чем в сентябре прошлого года. Для сравнения: в августе снижение по сравнению с 2020 г. составляло 33%, то есть отставание усиливается. На вторичном рынке Новой Москвы, по оценке Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком», спрос в сентябре оставался на августовском уровне, но на 12-15% ниже, чем в прошлом сентябре. В Подмосковье покупательская активность немного снизилась, но совсем незначительно: число сделок - на 2% относительно августа, авансов – на 1%, говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор».

«Уменьшение спроса объясняется, в том числе, ростом ключевой ставки ЦБ (которая к концу года, вполне вероятно, дотянется до отметки 7-7,5%) – данная мера обеспечивает увеличение ипотечной ставки и одновременно доходности банковских вкладов. Часть потенциальных покупателей откладывает выход на рынок – для одних ипотечное ярмо становятся слишком тяжелым, другие для сохранения сбережений предпочитают разместить деньги в банке», - комментирует ситуация на рынке Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Кроме того, на спрос негативно влияет ценовая динамика. С одной стороны, квартиры сильно подорожали за последние год-полтора, «а платежеспособность покупателей по-прежнему не только не увеличивается, но и зачастую падает», констатирует Анастасия Ковалева. По данным аналитического центра www.irn.ru, с сентября 2020-го по сентябрь 2022 г. стоимость вторичного метра выросла на 26,4% в «старой» Москве, на 25,1% - в Новой и на 32,1% в Подмосковье. С другой - темпы роста цен в последние месяцы все же значительно снизились, и это, наряду с ростом доходности депозитов, побудило уйти с рынка инвесторов.

На этом фоне спрос в Москве в октябре продолжил замедляться и перетекать за МКАД. Нет, не в обжитые районы Новой Москвы, где цены уже сравнялись или даже выше, чем в спальных районах внутри МКАД, а на окраины присоединенных территорий и в Подмосковье, отмечает Анастасия Ковалева.

В Подмосковье спрос достаточно устойчив, подтверждает Ольга Власова: в октябре уровень покупательской активности примерно соответствовал сентябрьским показателям. Но завышенные цены и дорожающая ипотека не позволяют полностью его удовлетворить, поэтому формируется отложенный спрос. «К примеру, в АН «Удачный выбор» мы уже ввели так называемый «лист ожидания», и как только появляется объект по адекватной рынку стоимости, на него уже есть сразу несколько претендентов», - рассказывает Власова.

Однако в Москва – «старая» и Новая – постепенно погружается в стагнацию. Об этом, в частности, свидетельствует рост сроков экспозиции квартир. По статистике «Инкома», средний срок экспозиции в сентябре составил 67 дней, что на 4,48% больше, чем в августе (64 дня), и на 5,97% превышает показатель сентября 2020 г. (63 дня).

«Самый низкий усредненный срок экспозиции за год (по состоянию на сентябрь) был зафиксирован в марте, апреле и мае – 40, 41 и 44 дня соответственно. С июня началось повышение, что мы связывали с сезонным снижением активности покупателей. Осенью, после более чем годичного ажиотажного покупательского спроса, мы наблюдаем плавную коррекцию рынка», - говорит Сергей Шлома.

Срок экспозиции вторичных квартир увеличился в сентябре и в Новой Москве, причем заметно. Если в начале или даже в первой декаде августа адекватно оцененные квартиры продавались в течение недели, то в сентябре покупателей на аналогичные лоты приходилось искать уже от недели до трех, рассказывает Анастасия Ковалева. С учетом зависших на рынке лотов с серьезно завышенными ценниками усредненный срок экспозиции, по оценке Ковалевой, составляет 45-50 дней. Годом ранее «вторичка» по рыночной стоимости продавалась максимум в течение 7-10 дней. «Исходя из всего вышесказанного, можно говорить о том, что на рынке вторичной недвижимости Новой Москвы появляются первые признаки стагнации. И объем предложения, и динамика спроса, и сроки экспозиции на это уже указывают», - резюмирует эксперт.

Ипотека

Средние ставки предложения по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья пока изменились незначительно: за сентябрь ставка выросла на 0,26 п.п., с 8,54 до 8,80% годовых, по данным «Дом.рф». Год назад средняя ставка составляла 8,25%. Но надо учитывать, что это именно ставки предложения, а не реальных сделок. С последними все обстоит несколько иначе: если в прошлом году ипотеку на покупку «вторички» многие получали под 8% и даже ниже, то сейчас – примерно под 9% и выше.

Из-за подорожания ипотеки число сделок на рынке недвижимости Москвы – первичном и вторичном - в сентябре, по данным Росреестра, упало на 9,7% в месячном и на 6,1% в годовом выражении. Доля кредитных сделок на вторичном рынке московского региона сократилась с 64% в августе до 62% в сентябре, подсчитали специалисты «Миэль». По статистике «Инкома», показатель снизился на 3 п.п – с 45% до 42%.

Наиболее значительно доля ипотеки упала в Новой Москве: с 65-70% в августе до порядка 50% в сентябре, по оценке Анастасии Ковалевой. Зато в Подмосковье ипотека не сдает позиции. В сентябре с привлечением кредитных средств было заключено 80-85% сделок в области – это на 20-25% больше, чем годом ранее, и примерно столько же, сколько и в августе, рассказывает Ольга Власова. Понятно, что растущие ипотечные ставки в конечном итоге отрицательно скажутся на числе и доле ипотечных сделок в Подмосковье, но пока этого не произошло. Скорее всего, такая «устойчивость» объясняется тем, что подмосковные покупатели больше зависят от кредитов, чем московские. Если в Москве ипотекой в сентябре закрывали в среднем 57% от суммы сделки, то в области – 64%, по данным «Миэль».

Предложение

На фоне снижения спроса объем предложения на вторичном рынке московского региона постепенно увеличивается. По данным компании «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве число квартир в экспозиции по итогам сентября увеличилось на 6,2%, а за год - на 6,8%. В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой, за месяц показатели не изменились, но в годовом выражении общее количество лотов выросло на 7%. В Московской области предложение в сентябре увеличилось на 1-2% по сравнению с августовским уровнем.

Но ликвидного предложения по-прежнему не хватает – цены на большинство квартир сильно завышены. «Вот кто по-прежнему сдерживает спрос, так это собственники, выставляющие свои объекты по серьезно завышенным ценам. У нас некоторые клиенты ходят даже как на экскурсию посмотреть на лот, выставленный на 1 млн руб. выше, чем аналоги. В итоге это просто желание собственника продать лот как можно дороже», - рассказывает Ольга Власова.

Как отмечает Сергей Шлома, продают квартиры только те, кто готов к дисконту — это 20% от общего числа продавцов. Остальные 80% экспозиции висят мертвым грузом.