Семейный расчет
Ипотека с субсидированной ставкой уже не так интересна для петербуржцев — кредита в 3 млн рублей хватит лишь на расширение имеющейся жилплощади. Зато возможности семейной ипотеки расширены: теперь для ее получения достаточно иметь одного ребенка, а не двух. По мнению экспертов, общее сокращение спроса в ближайшие месяцы неминуемо, однако в будущем ситуация выровняется — семейные покупатели занимают существенную долю на рынке недвижимости Петербурга.
Здесь отняли, там добавили
С начала июля правительство России изменило условия по программе ипотеки с господдержкой. Согласно постановлению, опубликованному на официальном сайте кабмина, ставка субсидированного кредита на покупку квартиры в новостройке составит до 7% годовых, максимальный размер кредита — 3 млн рублей.
В то же время, государство расширило возможности «семейной ипотеки». Если раньше кредиты по льготной ставке до 6% годовых на покупку жилья или строительство частного дома могли взять только те семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, то теперь взять такой кредит смогут семьи и с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. И здесь максимальный размер кредита для Петербурга, равно как для Москвы и Московской области, остался на уровне 12 млн рублей.
Сокращение размера кредита по ипотеке с господдержкой до 3 млн рублей резко ограничивает ее возможности. «В среднем по России это хорошая сумма, но не для Москвы и Петербурга. Даже с учетом добавленных собственных средств, этот лимит сильно ограничивает ассортимент выбора для потенциальных заемщиков», — отметила замгендиректора АН «Итака» Надежда Тодыкова.
По оценке директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, при стандартном первом взносе в 15-20% из программы выпадает 90-95% строящейся недвижимости на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Под обновленные критерии программы попадает, по моим оценкам, не более 10% недвижимости, которую сейчас строит и продает Группа ЦДС», — отметил эксперт.
По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, новые условия больше подойдут для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия за счет продажи имеющейся недвижимости. «Думаю, что снижение верхней планки кредита будет в целом способствовать тому, что значительная часть спроса сместится с новостроек в границах КАД на новостройки Ленобласти», — добавил он.
А вот повышение максимальной ставки по этой программе (с 6,5 до 7%) покупатели просто не заметят, уверен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Изменение ставки на сегодняшний момент для многих застройщиков означает лишь то, что их затраты на субсидирование подрастут. Так как многие застройщики в Петербурге субсидируют льготную ставку», — пояснил он.
Семья — ячейка спроса
В то же время, эксперты возлагают надежды на семейную ипотеку. «Доля семей в общем объеме покупателей, во всяком случае в нашей практике, очень высока, до 70-80%. «Семейная ипотека» стала доступна для семей с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Как следствие, мы увидим значительный рост сделок с применением этой программы уже во второй половине текущего года», — уверена Надежда Тодыкова.
Еще один позитивный фактор, по словам директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, это возможность рефинансировать ипотеку по «семейной» программе. «Например, молодая пара, уже ожидающая или только планирующая завести ребенка, может приобрести квартиру сейчас, а после рождения снизить процент по ипотеке с помощью этой программы», — отметила Юлия Ружицкая.
Как подсчитала директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Наталья Жук, при покупке квартиры с минимальным первоначальным взносом 15% стоимость объекта в соответствии с программой не должна превышать 14,1 миллионов рублей. «В массовом сегменте таким условиям соответствуют 87,7%, 53,8% из них однокомнатных, 28,9% — двухкомнатные и 14,8% — трехкомнатные квартиры», — рассказала эксперт.
Интерес для семейных покупателей представляют все варианты в зависимости от имеющегося бюджета, отметила Юлия Ружицкая. Так, однокомнатная квартира чаще всего используется, как некий старт для расширения. Иногда молодые пары берут большие и функциональные однокомнатные квартиры, которые можно превратить в компактные двушки. Другие приобретает сразу более просторный вариант с прицелом на будущее расширение семьи. Востребованы также евро-квартиры с просторной кухней-гостиной.
В то же время, средняя площадь продаваемых квартир благодаря госпрограммам растет. «В 2020 году в структуре сделок нашей компании значительно увеличился объем реализованных двух— и трехкомнатных квартир — в 1,5 и 2,3 раза соответственно. Средняя площадь проданных квартир выросла на 6 кв. м», — поделилась Юлия Ружицкая.
Увеличение площади продаваемых квартир отмечает и Ян Фельдман. «За последние 1,5 года в наших проектах, как в областных — «Янила» и «IQ Гатчина», так и в малоэтажном квартале «Юттери» в черте города, наметилась тенденция к увеличению средней площади продаваемой квартиры. Пандемия сильно повлияла на предпочтения людей при выборе квартиры. Они поняли, что это не только место для сна, а пространство, где они и другие члены семьи проводят большую часть времени. Поэтому увеличился запрос на более просторные форматы, функциональность и грамотное зонирование помещений», — привел он свое объяснение данного тренда.
Тренд на семейных покупателей и более просторные квартиры находит отражение в квартирографии проектов. «В наших домах нет студий, а средняя площадь квартир в домах комфорт-класса, например, ЖК NEWПИТЕР и «Новое Купчино», составляет около 60 кв. Метров», — рассказал Сергей Степанов. По его словам, эта цифра выше аналогичных показателей по рынку в этом классе жилья. В бизнес-классе цифры более высокие: так, в ЖК «Листва» средняя площадь квартир составляет 78 кв. метров.
Неполная компенсация
Однако у семейной ипотеки есть свои ограничения. По словам Натальи Жук, один из основных минусов нынешней ситуации на рынке жилья — это высокая динамика роста цен на жилую недвижимость, что свело на нет выгоду, полученную от снижения ипотечных ставок. «Еще один минус — это будущие расходы на ремонт жилья. И эта проблема требует решения — необходимо включать в стоимость жилья чистовую отделку или упрощать расширение кредита на эти цели», — добавила эксперт.
Насколько улучшение условий по семейной ипотеке компенсирует снижение доступности стандартной льготной ипотеки, говорить пока рано, полагает Сергей Терентьев. Скорее всего, полного замещения не будет, уверен эксперт. «Мы оцениваем количество семей, после 1 января 2018 года родивших хотя бы одного ребенка, в 150-200 тысяч домохозяйств. Но сколько из них сейчас интересуются рынком недвижимости и готовы в ближайшее время приобретать квартиры — неизвестно. По нашей оценке, объем спроса в ближайшие один-три месяца упадет не менее, чем на 25-30%», — прогнозирует Сергей Терентьев.
Юлия Ружицкая смотрит в будущее более оптимистично. «Безусловно, сейчас рынок ожидает переходный период, возможен небольшой спад продаж. Но даже в этих условиях рынок сам найдет точку равновесия и стабилизируется», — сказала она.
На ценовой политике застройщиков, по мнению Сергея Терентьева, изменение ипотечных программ вряд ли скажется. «Если еще год назад заложенный при получении проектного финансирования уровень цен был актуальным, то сейчас он уже является уровнем себестоимости строительства. К сожалению, в ближайшее время мы будем жить в реалиях, когда стоимость недвижимости может снижаться только на короткое время по определенным проектам или не самым ликвидным типам квартир», — пояснил он.