Новостройки берут ипотекой: как льготная ставка 6,5% встряхнула рынок нового жилья
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% годовых с момента запуска в апреле этого года стала одной из самых популярных и обсуждаемых мер господдержки в условиях экономического спада из-за пандемии коронавируса. По прошествии почти трех месяцев застройщики, банки и эксперты уже могут оценить эффективность программы. Портал "Будущее России. Национальные проекты", оператором которого является ТАСС, пообщался с участниками рынка жилой недвижимости и узнал, в каких регионах ипотека оказалась наиболее востребованной, кто сегодня покупает жилье и какие квартиры интересуют ипотечных заемщиков.
В ожидании переезда
Федор Нефедов одним из первых взял льготную ипотеку под 6,5%, когда только был объявлен старт госпрограммы. Его семья купила трехкомнатную квартиру площадью почти 62 кв. м в жилом комплексе "Новое Медведково" в подмосковных Мытищах.
Сделка по покупке квартиры прошла дистанционно через сервис электронной регистрации. Строительство комплекса ведется с использованием счетов эскроу. Это нововведение 2019 года должно обезопасить дольщиков при покупке строящегося жилья. Девелопер ГК "Инград" планирует ввести дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2021 года.
По словам Федора, они с женой долго искали подходящую квартиру в квартале с инфраструктурой, детским садом и школой.
"Пока собирались с мыслями, документами, общались с менеджерами, и тут такой подарок", — рассказал он.
Ипотеку по ставке до 6,5% годовых можно получить только на строящееся жилье. Остальную часть процентной ставки банкам будет субсидировать правительство. Первоначально по программе можно было взять ипотечный кредит до 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 3 млн рублей в остальных регионах с первоначальным взносом не менее 20%. Однако 23 июня президент России Владимир Путин предложил увеличить максимальную сумму кредита по программе с 8 млн до 12 млн и с 3 млн до 6 млн рублей соответственно. Обратиться за кредитом можно до 1 ноября 2020 года.
На свою квартиру семья Нефедовых взяла 4,6 млн рублей в ипотечный кредит сроком на 20 лет. Ежемесячный платеж составляет чуть более 34 тыс. рублей. А если бы кредит выдали по базовой ставке для новостроек 8,6%, то платеж вырос бы на 6 тыс. В итоге на выплатах по ипотеке семья сможет сэкономить 1,4 млн рублей.
А вот программист из Санкт-Петербурга Евгений Ус поделился своей историей лично с Владимиром Путиным на одном из его совещаний. Евгений с женой и трехлетним ребенком живут в коммунальной квартире. Узнав про льготную ставку, решили, что пора обзаводиться собственным жильем. Выбор остановили на жилом комплексе "Цветной город" от застройщика ЛСР.
"Собрали деньги на первоначальный взнос и выбрали устраивающий нас вариант по планировке и цене. Вопрос о расширении стоял уже давно. Мы считали платежи, прикидывали свои возможности. По обычной ставке наш платеж составлял бы примерно 20-22 тыс. рублей в месяц, а по льготной чуть меньше 17 тыс. рублей", — рассказал Евгений.
Дом, в котором будет жить семья, сдадут уже через несколько месяцев. Как отметил генеральный директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Юрий Константинов, однокомнатная квартира в ЖК "Цветной город" стоит около 3 млн рублей. Таким образом, благодаря льготной ипотеке можно сэкономить более трети на выплатах по кредиту.
По расчетам экспертов, в некоторых случаях льготная ипотека позволяет сэкономить на кредите более 40%. На начало июня ипотечная ставка на строящееся жилье составляла в среднем 8,48% годовых.
Драйверы роста
Подобные льготные программы становятся поддержкой и для девелоперов — продажи квартир в строящихся домах дают компаниям возможность сокращать издержки по кредитам и сроки строительства, а также начинать новые проекты. Это, в свою очередь, отвечает задачам нацпроекта "Жилье и городская среда", одной из ключевых целей которого является ввод в эксплуатацию ежегодно 120 млн кв. м начиная с 2024 года. В 2019 году этот показатель составил 82 млн кв. м, поэтому темпы строительства должны только расти.
Несмотря на то что программа действует не так давно, застройщики уже смогли оценить ее влияние на спрос. По словам руководителя управления клиентских программ ГК "ПИК" Юрия Никитчука, после запуска программы число ипотечных заявок у девелопера в мае по сравнению с апрелем выросло на 40%.
С постепенным снятием ограничений на рынке жилой недвижимости реализуется и отложенный спрос, поясняет руководитель категории новостроек "Авито Недвижимость" Дмитрий Алексеев.
"В новостройках в мае в сравнении с апрелем спрос по всей стране вырос на 14%, за год — на 19%. Средний показатель цены квадратного метра по всей России при этом оставался на уровне апреля — 87,8 тыс. рублей", — уточняет он.
В мае ипотека с господдержкой заняла пятую часть в объеме всех выданных в России жилищных кредитов, включая кредиты на вторичном рынке, подсчитали в ДОМ.РФ. При этом у крупных девелоперов доля льготных жилищных кредитов достигала 70-90%. А, например, у застройщика "Брусника" в мае все ипотечные сделки в Москве оказались оформлены по льготной ставке, сообщили в компании.
Привлекательным ипотечный продукт становится в том числе благодаря возможности дистанционного оформления сделки, утверждают участники рынка недвижимости. Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения подстегнули активный переход в онлайн многих сфер жизни, и покупка жилья исключением не стала.
"С появлением онлайн-ипотеки в компанию стало поступать вдвое больше заявок на приобретение жилья с помощью ипотечного займа", — подтверждает директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group Ирина Дзюба.
Ипотечные регионы
Однако новой ипотекой пользуются не по всей стране. Программа в основном ориентирована на крупные агломерации, то есть на 10-12 регионов России, считает руководитель комитета по строительству "Опоры России" Дмитрий Котровский. Его слова подтверждают и официальные данные. Особенно популярной мера поддержки стала у покупателей квартир в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае и Тюменской области.
"Наибольшее число кредитов приходится на регионы, традиционно являющиеся центрами экономического и миграционного притяжения: здесь сформирован высокий спрос на жилье и ведется активное жилищное строительство", — объясняют в ДОМ.РФ.
В свою очередь, наименьший интерес к ипотеке под 6,5% показали жители Кабардино-Балкарской Республики, Сахалинской области, Республики Бурятия, Забайкальского края, Республики Саха (Якутия), уточняют в ВТБ. Низкий спрос в последних четырех регионах в банке связывают с действующей на их территории программой дальневосточной ипотеки, которая выдается всего лишь под 2% годовых.
Соблюсти условия
Кроме того, не у всех потенциальных покупателей квартир по льготной ипотеке одинаково легко и быстро получится подобрать подходящий вариант жилья. Оказалось, что проще найти квартиру, которая подойдет под условия программы льготной ипотеки, в Краснодаре, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Самаре и Омске. В этих городах потенциально более 80% квартир в новостройках можно будет оформить по кредиту со ставкой 6,5%, даже если у покупателя будет на руках только минимальный первоначальный взнос в 20%, подсчитал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Больше времени на поиск жилья придется потратить покупателям в Екатеринбурге и Казани, а также желающим приобрести квартиру в старых границах Москвы: доля квартир, подходящих под условия, здесь колеблется от 27 до 36%.
В большинстве случаев покупателей ограничивает кредитный лимит. Из-за первоначально установленной максимальной суммы ипотеки в 3 млн или 8 млн рублей заемщики по льготной программе чаще останавливали выбор на покупке одно- и двухкомнатных квартир. На такие квартиры приходится 80-90% покупок за счет льготной ипотеки. Реже всего — в 11% случаев и менее — льготную ипотеку берут на покупку трехкомнатных квартир. Наибольшая доля жилья, подходящего под условия программы, доступна в Санкт-Петербурге и Челябинске (по 8%), а также Москве (6%), проанализировали в ЦИАН.
Но в данном случае покупателям не очень важна большая площадь, ведь льготную ипотеку активно берут молодые пары, говорят девелоперы. "По нашей оценке, преимущественно льготную ипотеку берут заемщики в возрастных группах 30-35 лет (24% заемщиков), 25-30 лет (20%), 35-40 лет (19%), которые чаще всего состоят в браке (52% клиентов)", — подсчитали в ВТБ. По словам Никитчука, семьи с двумя и более детьми ориентируются на другую программу: с 2018 года для них действует семейная ипотека, которую можно оформить по ставке не выше 6%.
Программа субсидирования процентной ставки внесла вклад и в общий объем ипотечного кредитования в мае этого года. По сравнению с маем 2019-го этот показатель вырос на 8% и составил 205 млрд рублей, оценили в компании ДОМ.РФ и агентстве Frank RG. Учитывая, что эта мера поддержки будет действовать до ноября 2020 года, в ДОМ.РФ ожидают, что доля ипотечных кредитов, которые берут на покупку квартир в новостройках, по сравнению с прошлым годом почти удвоится и составит более 50%.