Льготная ипотека всё: эффект исчерпан
Автор: Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД),
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Льготную ипотеку продлили до середины 2021 года. Пока это продолжит работать в качестве эмоционального фактора принятия решения. Но экономический эффект для покупателей постепенно растворяется в росте цен на новостройки.
После запуска льготной ипотеки цены на новостройки в большинстве городов выросли на 10-15%. Пока этот процесс не останавливается и можно ожидать, что по итогам года многие предложения станут дороже не 15-20%. Что это значит для среднего покупателя на первичном рынке? Давайте считать как изменится ситуация при аннуитетном платеже.
Вариант 1. Как раньше
Цена квартиры: 4 млн. рублей.
Первоначальный взнос (20%): 800 тыс. рублей
Размер кредита: 3,2 млн. рублей
Ипотечная ставка: 9%
Срок кредита: 20 лет
Ежемесячный платеж: 28 791 руб.
Выплаченные проценты за весь срок: 3,7 млн.
В том случае если кредит берется на 10 лет, ежемесячный платеж вырастает до 40 536 руб., а переплата снижается до 1,66 млн. рублей.
Вариант 2. Как сейчас
Теперь перенесемся на текущий рынок. Прежняя квартира, которую мы рассматривали в качестве базового варианта подорожала на 20% до 4,8 млн. рублей. Это произошло на фоне высокого спроса и ограниченного предложения.
Цена квартиры: 4,8 млн. рублей.
Первоначальный взнос (20%): 960 тыс. рублей
Размер кредита: 3,84 млн. рублей
Ипотечная ставка: 6,5%
Срок кредита: 20 лет
Ежемесячный платеж: 28 630 руб.
Выплаченные проценты за весь срок: 3 млн.
В том случае если кредит берется на 10 лет, ежемесячный платеж вырастает до 40 600 руб., а переплата снижается до 1,4 млн. рублей.
Таким образом рост цен на 20% на квартиры убивает все преимущество от снижения ипотечной ставки. Пока ставка в 6-6,5% выглядит привлекательно для многих потенциальных покупателей квартир, которые привыкли к более высоким показателям. Эмоционально это работает на принятие решений о выходе на рынок жилья. Пока не во всех городах цены выросли на 20%. Но возможностей для вовлечения в рынок новых покупателей с невысокими доходами с каждым днем все меньше.