Максим Ельцов: Зависимость рынка от ипотеки явно возросла
Ставки по ипотеке снижаются, приближая людей к мечте о своей квартире. Но решают ли пониженные ставки проблему доступности жилья? Какие опасности таит в себе искусственное, директивное понижение ставок, и достигнет ли Россия европейских 2-4% годовых? Об этом портал Novostroy.ru поговорил с генеральным директором ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максимом Ельцовым.
- В августе крупнейший банк России Сбербанк снизил ипотечную ставку на 0,6-2 п.п. до рекордно низкого уровня и сегодня минимальная ставка составляет 7,4% на «первичке» и 8,9% на «вторичке». За Сбербанком последовали «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Уралсиб». Большинство ли банков снизит ставки или дело ограничится крупнейшими банками?
Когда спрос на ипотеку стабилен, банкам крайне невыгодно держать ставку на прежнем уровне – спрос моментально перераспределится в пользу того, у кого ставка ниже. Именно по этой причине стоит ожидать дальнейшего снижения ставок от тех банков, которые этого еще не сделали. Стоит отметить, что решение о снижении ставки легче и быстрее дается банкам с участием госкапитала. К сожалению для частных банков, стоимость привлечения средств, например у Сбербанка, Газпромбанка, «ВТБ 24», ниже чем у «ДельтаКредита» или банка «Санкт-Петербург». Можно с уверенностью говорить, что банки без участия госкапитала, как региональные, так и федеральные, тоже будут вынуждены снижать ставку, но не до уровня Сбербанка и «ВТБ 24». Традиционно они будут стараться компенсировать чуть более высокую ставку технологией, сервисом, работой с отдельными группами клиентов. Именно поэтому можно ожидать появления новых ставок и интересных предложений, например, для «зарплатных» клиентов банков. Будет и новая волна так называемых маркетинговых ставок, при которых банк за счет субсидирования ставки от застройщика предлагает процент по ипотеке ниже рыночного.
- Уже через неделю после снижения ставок Сбербанк зафиксировал резкое повышение спроса на жилищные займы. Если ставки в банках станут еще ниже, подстегнет ли это еще больший спрос на жилье?
Рост обращений со стороны клиентов – вполне ожидаемый факт, количество звонков всегда повышается на позитивных новостях. Но куда более важный фактор – то, каким будет рост объемов выдачи. Реально Сбербанк заметно снизил ставки на вторичном рынке, а он более инертный, чем рынок новостроек. Для того чтобы выйти на сделку, в отличие от первичного рынка, требуется большее время: дольше готовить сделку, даже если квартира находится в прямой продаже, а если уж мы говорим о цепочке связанных сделок, то на подготовку и проведение сделки могут уйти месяцы.
- Дальнейшее снижение ставок подстегнет спрос на жилье, но незначительно. Не думаю, что цены при сохранении текущих ставок сильно вырастут. И вот почему. Статистика первого полугодия показывает, что продажи на первичном рынке хоть и не сильно, но снизились, а объемы кредитования выросли. Это говорит о том, что ипотека постепенно замещает сделки с живыми деньгами. Даже статистика особенно не нужна, чтобы заметить это.
Для того чтобы рос спрос на жилье, одних хороших ставок по ипотеке недостаточно. Нужен реальный рост экономики, улучшение макроэкономических показателей. Будут расти доходы населения, появится уверенность в завтрашнем дне – будет рост спроса на недвижимость. Пока же доходы людей снижаются, а их долговая нагрузка, напротив, увеличивается.
- Недавно Дмитрий Медведев высказал мнение, что российская экономика готова к дальнейшему снижению ставок — до 6-7%, и поручил министерствам проанализировать такую возможность. По Вашему мнению, действительно ли сложились условия для этого?
С одной стороны мне понятно, что у рядовых граждан должна быть надежда на улучшение жизни в недалеком будущем. Особенно приятно, когда государство заявляет конкретные плановые показатели улучшения жизни. С другой стороны, как эксперту мне очевидно, что искусственное снижение ставок как раз и приводит к завышению спроса, и, как следствие, росту цен. А этот рост цен сведет на нет весь позитивный эффект от снижения ставок. Да, ипотека будет дешевле, но платить за квартиру придется столько же или больше. Происходит уже традиционная подмена доступности жилья на доступность кредитования.
- Грозит ли рынку жилой недвижимости «ипотечный пузырь»?
В целом, ситуация пока говорит, скорее, не о надувании ипотечного пузыря, а о поддержке рынка с помощью ипотеки. Когда говорят о «пузыре», подразумевают неоправданный рост стоимости активов за счет какой-то дополнительной поддержки или ожиданий. Нам надо задуматься, скорее, о том, что будет с ценами на недвижимость, если по каким-то причинам объем кредитования резко снизится. Зависимость рынка от ипотеки явно возросла.
- Как Вы думаете, опустится ли ставка до 6-7% в ближайшее время?
Ставка достигла естественного рыночного значения, не думаю, что до конца года она снизится больше чем на 0,5-1%. И если уж речь идет о доступности жилья для населения, стоит разобраться с постоянно ужесточающимися требованиями к застройщикам и проектам. Последовательные изменения законодательства, направленное, казалось бы, на благую цель – защиту дольщиков, приведут к новым ограничениям и ненужным затратам в строительной отрасли. А переложены эти затраты будут на тех же самых защищаемых дольщиков. Стоит сосредоточиться на устранении административных барьеров, упрощении процедур подготовки участков и согласования строительства. Это снизит стоимость и сроки строительства. Увеличится предложение жилья. Вот тогда работа по снижению ставки будет действительно актуальной.
- Приблизится ли Россия к европейским ставкам — 2-4% или в этом смысле Россия не Европа?
Для того чтобы ставка была на уровне 2-4%, необходимо, чтобы уровень инфляции не превышал 2%, причем не на протяжении одного-трех лет, а на протяжении многих лет. Рубль должен стать стабильной, свободно конвертируемой валютой. Уровень политических и экономических рисков в стране должен быть таков, чтобы крупные иностранные и российские инвесторы были заинтересованы в долгосрочном размещении средств в ипотечные ценные бумаги с доходностью на уровне 2-3% сроком на 7-10 и более лет. В общем, Россия приблизится к европейским ставкам. Но для этого ей надо пройти очень длинный и плодотворный путь.