Месяц без льготной ипотеки: в Москве упал спрос на новостройки

С 1 июля 2021 года изменились основные параметры льготной ипотеки на новостройки — урезан максимальный размер кредита и повышена ставка. Новые условия программы сделали практически недоступными льготные кредиты для столичного региона. Июль стал первым месяцем с новыми условиями госпрограммы, которая была основным драйвером спроса на новостройки Москвы, а также одной из основных причин роста цен на жилье в столице.

Рассказываем, как «обнуление» льготной ипотеки повлияло на рынок новостроек Москвы, как изменился спрос и цены на новые квартиры.

Что изменилось в льготной ипотеке

Предельная ставка по льготной ипотеки с 1 июля повысилась с 6,5% до 7% годовых, а максимальная сумма кредита снизилась во всех регионах до 3 млн руб. До конца июня в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., а во всех остальных регионах — до 6 млн руб.

С января по июнь 2021 года ипотечными программами с государственным участием — льготной ипотекой на новостройки и семейной ипотекой — воспользовались 292 тыс. российских семей, говорится в отчете, подготовленном Аналитическим центром «Дом.РФ» совместно с Frank RG Общая сумма выданных кредитов составила 959 млрд руб. Всего в первом полугодии 20 ведущих ипотечных банков выдали за полгода 907 тыс. ипотечных кредитов. Общая сумма кредитов составила 2,6 трлн руб., что на 76% больше в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.

Спрос на новостройки падает

Первый месяц после обновления условий программы льготной ипотеки привел к снижению спроса на новостройки в столичном регионе — спрос на недвижимость вернулся на уровень 2019 года, отмечают аналитики ЦИАНа. Число сделок в Москве и области (12,5 тыс.) оказалось на 21% меньше, чем в июне 2021 года (15,8 тыс. сделок), а число сделок без кредитов в июле снизилось на 14%. При этом, по данным ЦИАН, предложение вернулось к осени 2020 года — в продаже сейчас порядка 67,9 тыс. квартир и апартаментов.

Данные за июль 2021 включают в себя в том числе и сделки, которые прошли еще по «старым» условиям выдачи кредитов, а сами банки пока не повысили ставки, несмотря на последние решения ЦБ. Более репрезентативными для оценки последствий «отмены льготной ипотеки» станут август и сентябрь этого года, поясняют аналитики ЦИАНа.

«Сейчас спрос снизился, что объясняется изменением условий по льготной ипотеке. Ограничение по сумме кредита в 3 млн руб. автоматически делает невозможной покупку жилья по данной программе в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург. При этом не стоит забывать о традиционном сезоне отпусков, когда многие потенциальные покупатели отложили решение жилищного вопроса до осени», — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк.

Директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков также отмечает, что после ограничения максимальной суммы по льготной ипотеке 3 млн руб., произошло резкое падение числа новых заявок на ипотеку. «В настоящее время использовать госпрограмму в Москве практически невозможно, так как сумма совсем мала для столичного рынка недвижимости. С учетом этого, отпускного периода клиентов, а также ожиданий покупателей о снижении стоимостей квартир, спрос резко снизился», — говорит эксперт.

В большинстве проектов в Московском регионе наблюдается определенный спад, но однозначно связывать это только лишь с изменениями условий по льготной ипотеке не совсем корректно, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. Во-первых, оно пришлось на середину лета — традиционный «период затишья» на рынке недвижимости. Во-вторых, прошло слишком мало времени, чтобы уверенно говорить о спаде на рынке. И, в-третьих, большинство покупателей, которые хотели воспользоваться предыдущей ипотечной программой, уже давно это сделали. Не последнюю роль сыграло и то, что стоимость 1 кв. м. с начала 2021 года увеличилась в среднем на 15%.

«В настоящее время у многих крупных девелоперов заключены соглашения с банками, позволяющие им субсидировать ипотеку по низким (6% и менее) ставкам. При отсутствии каких-либо потрясений (ужесточение санитарных норм, вплоть до локдауна), оживление рынка наступит уже в августе. Если не брать вышеописанные случаи, то на протяжении последних лет сентябрь и октябрь традиционно считаются одними из лучших месяцев для девелоперов. Именно после осени можно будет говорить о новых трендах на рынке новостроек Москвы и Подмосковья», — резюмирует Сергей Ковров.

Банки подводят итоги льготной ипотеки

В банке ВТБ «РБК-Недвижимости» сообщили, что изменение госпрограммы оказало значительное влияние на рынок ипотеки. Спрос на программу господдержки в ВТБ сократился более чем на 60%. Интерес клиентов смещается в сторону семейной ипотеки, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком.

По итогам июля 2021 года в ВТБ ожидают сокращения продаж ключевых игроков почти на 25% по сравнению с рекордными показателями июня — последнего месяца действия программы льготной ипотеки на старых условиях. При этом относительно прошлого года в банке отмечают положительную динамику. По оценке ВТБ, в июле рынок показал около 420 млрд руб. ипотечных продаж, а с начала года выдачи превысили рекордные для этого периода 3 трлн руб.

В банке «Дом.РФ» «РБК-Недвижимости» рассказали, что на ипотеку в рамках льготных программ высокий спрос сохраняется за пределами Московского региона и Петербурга с Ленинградской областью. «В столичных агломерациях ожидаемо упал спрос на льготную ипотеку на новостройки, но при этом отмечается рост количества заявок в регионах. Среди лидеров Пензенская область и Удмуртия, где количество заявок в июле к июню выросло в три и в полтора раза соответственно», — говорит директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.

Что будет с ценами

Несмотря на сокращение спроса без льготной ипотеки, цены продолжили рост. По данным ЦИАН, в июле средняя цена 1 кв. м увеличилась в столичном регионе на 12 тыс. руб. (на 6%) и составляет сейчас 222,8 тыс. руб. В Москве рост за месяц составил 7%, в Московской области — 5,2%.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рынка считают, что покупателям не стоит ждать снижения цен на жилье, лучше воспользоваться существующими льготными программами.

Руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк замечает, что с поднятием ключевой ставки Центробанком ставки ипотечного кредитования будут расти. В настоящее время по программам с господдержкой, где лимит по сумме составляет 3 млн руб., ставки колеблются от 5,7% до 6,9%, а по стандартным программам — от 8% до 10,15%. Среднерыночная ипотечная ставка в июле, по данным компании, в среднем на рынке новостроек составляет 8,28%, а на вторичном — 8,45% годовых. Эксперт прогнозирует возвращение ставок по ипотеке к допандемийным значениям уже в 2021 году.

Семейная ипотека, как альтернатива льготной

По мнению экспертов, инструменты экономии при покупке жилья остаются прежними. Это использование материнского капитала, досрочное погашение в рамках налоговых вычетов, покупка или рефинансирование по новым условиям программы «Семейная ипотека», которую теперь может оформить и семья с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года.

«Драйвером роста в июле стала «Семейная ипотека», которая теперь распространяется также на семьи с одним ребенком и позволяет рефинансировать ранее выданные кредиты. Доля «Семейной ипотеки» в выдачах июля в банке «Дом.РФ» увеличилась с 7% до 19% по сравнению с июнем», — говорит директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.

Партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая тоже отмечает, что одной из главных тенденций последнего месяца — рост интереса к семейной ипотеке. Также повышается востребованность специальных предложений от банков и застройщиков, предполагающих ставку по жилищным займам ниже рыночной на определенную типологию или конкретный пул квартир, говорит эксперт.