Михаил Мень: Ипотечный рынок России ощутил какое-то дно
Рынок ипотеки встретил 2015 год с неожиданно взлетевшей до 17% ключевой ставкой ЦБ, и, как следствие, с мрачной перспективой, что люди потеряют всякий интерес к жилищным кредитам. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал РИА Новости, как министерство спасает ипотеку и какую помощь власти готовы предоставить заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации.
- Михаил Александрович, самый животрепещущий сейчас вопрос: в каком состоянии находится ипотечный рынок в России и что, по вашим ожиданиям, его ждет в будущем?
В первые два месяца 2015 года, то есть до старта программы по субсидированию процентной ставки по ипотеке, общее падение за январь-февраль составило 24% в денежном выражении по сравнению с тем же периодом 2014 года. Это падение, конечно, сказалось и на спросе, а соответственно на всем рынке жилищного строительства. Начало реализации программы субсидирования процентных ставок до 12% годовых уже стимулировало рост количества заявок на кредиты до уровня прошлого года. Интерес жителей наших регионов к программе огромный, и мы обратились к Минфину рассмотреть возможность увеличения финансирования на программу. Это поддержка и жителей, и застройщиков. Приведу одну цифру – в строительной отрасли работает около 4 миллионов человек, но одно рабочее место в нашей отрасли обеспечивает 8 рабочих мест в смежных отраслях. Конечно, на прошлогодние цифры по ипотеке, когда люди взяли ипотечных кредитов на 1,75 триллиона рублей, будет сложно выйти. Но мы рассчитываем за счет работы этой программы удержать хотя бы 50% этого рекордного показателя.
- Большинство застройщиков напрямую увязывают возможность продолжения строительства с государственной помощью ипотеке. Есть первые итоги субсидирования ипотечной ставки?
Программа сразу начала работать. Плюс в том, что банкам не нужно было дожидаться, пока будут приняты все окончательные документы, достаточно существования базового нормативного акта. Суть в том, что речь не идет о предоставлении денег кредитным организациям "вперед": субсидировать процентную ставку мы будем потом, по результатам деятельности банков. То есть сначала банки выдают кредиты по сниженной ставке, а потом они "защищают" в правительстве эти выданные кредиты на предмет соответствия критериям, установленным в нашем распорядительном документе. Мы должны быть уверены, что житель, обратившийся в банк за ипотекой, уже получил средства на покупку жилья.
Есть первые данные по некоторым банкам. В Сбербанке на ипотеку под 12% заявки подали 16235 семей на сумму 30 миллиардов рублей, 345 обратившимся уже выданы первые кредиты. Банк ВТБ 24 принял заявки от 7211 семей на сумму 14,8 миллиарда рублей, 97 обратившимся заявки уже одобрены, остальные находятся на рассмотрении. Это очень хорошая динамика, она показывает, что инициатива Минстроя по снижению ипотеки до 12% поддержана и жителями, и застройщиками.
Еще раз скажу про условия. Во-первых, ипотека должна быть предоставлена на квартиру в новостройке. Во-вторых, первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости жилья. Я напомню, что в прошлом году очень много было банковских продуктов, предусматривавших взнос от 10% до 30%. Наконец, в-третьих, кредитоваться должно приобретение жилья эконом-класса: в программе есть ограничение на максимальный размер кредита. Он не может быть более 3 миллионов рублей для всех российских регионов, за исключением Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, где в силу объективных факторов этот показатель выше - 8 миллионов рублей.
Хочу отметить, что речь здесь идет о теле кредита. То есть для регионов при первоначальном взносе в 20% общая сумма кредита может составить 3,6 миллиона рублей. Мой опыт работы в регионе подсказывает, что это хорошая сумма, за которую можно приобрести довольно приличное жилье в большинстве субъектов страны.
- К самим банкам предъявляются ограничения для участия в программе?
К участию в программе допускаются только российские банки, имеющие опыт работы с ипотекой. Также установлен минимальный размер ежемесячной выдачи ипотечных кредитов – не меньше 300 миллионов рублей для банка. Больше никакие ограничения к ним не предъявляются.
- Скажите, а 20 миллиардов рублей – не слишком маленький объем для программы?
На эти 20 миллиардов можно взять кредитов на 400 миллиардов рублей. Уже за первые недели спрос довольно большой, я не исключаю, что, когда будут подведены первые итоги реализации этой программы, мы совместно с Минфином будем искать механизмы увеличения субсидирования. Но здесь важно понимать, что правительство в этом случае берет ответственность за семьи, которые получат кредиты в рамках программы, на весь период их действия, вне зависимости, будут они гаситься пять лет или тридцать.
- Что будет, если банк обратится в правительство за субсидиями по уже выданным кредитам, а их признают не соответствующими программе?
Финансирования кредитов, не соответствующих нашим требованиям, не будет. "Виртуальные" компенсации исключены. Другое дело, что заемщики от этого не пострадают в любом случае: с ними уже будет заключен договор по ставке в 12%.
- Сколько банков может принять участие в этой программе?
Крупные игроки уже понятны. Сбербанк говорит, что готов выдать в рамках программы кредиты на 200 миллиардов рублей. Еще на 100 миллиардов рублей ипотеку может предоставить ВТБ. Заявки на участие в программе субсидирования ипотечных кредитов на сегодняшний день подали 32 банка, в том числе ВТБ 24, ОАО "Банк Москвы", ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие", Банк "Возрождение" (ПАО), ОАО "Банк "Ак Барс", ПАО АКБ "Связь-Банк", ПАО "Промсвязьбанк". По информации министерства финансов, от банков пришли заявки уже на 500 миллиардов рублей.
- Некоторые эксперты опасаются, что выдача ипотеки по ставке ниже инфляции может привести к образованию пузыря на рынке недвижимости или к появлению очередных обманутых дольщиков.
Мы сейчас очень внимательно следим за рынком, и, к сожалению, некоторое беспокойство, действительно, вызывает неустойчивое положение отдельных застройщиков. Однако нужно учитывать, что банки, которые будут работать по программе субсидирования ипотечной ставки, наверняка внимательно проверят все риски и не будут одобрять приобретение жилья на нулевом цикле у неизвестной компании без репутации. Им самим будет это дороже.
Но поскольку, повторюсь, опасения относительно устойчивости застройщиков у нас все же есть, мы рассматриваем возможность ужесточения требований к страховым компаниям, которые должны страховать ответственность застройщиков. Страховщики должны быть крепкими, с нормальным уставным капиталом, чтобы они могли выдержать взятые на себя обязательства.
- В свое время вы говорили, что 214-ФЗ о долевом строительстве устарел, и надо постепенно переходить к новым правилам на рынке новостроек, чтобы покупка жилья шла через прослойку из банков. Не получается ли, что сегодняшняя программа субсидирования ипотеки, стимулирующая сотрудничество застройщиков и банков, будет первым шагом к такой схеме?
Отчасти да. Правда, нужно признать, что ситуация на рынке сейчас кардинально другая, чем в начале 2014 года, когда развитие экономики было достаточно динамичным. В сегодняшних экономических условиях мы не можем пойти на отказ от долевого строительства, так как не хотим лишать людей возможности улучшения своих жилищных условий через взаимодействие напрямую со строительной компанией. Наши банки еще не готовы выдать тот же продукт, который предлагают наши застройщики.
- Что будет с программой субсидирования ипотеки в 2016 году? Планируете ли вы просить финансирование под нее?
Если спрос будет также высок, каков он в первые дни после старта программы, то будем решать. С Минфином здесь наши позиции совпадают. Пока рано прогнозировать окончательно, потому что мы очень зависимы от ключевой ставки, и нам важно увидеть, как программа будет работать в этом году. Мы очень надеемся, что в следующем году ставка ЦБ будет ниже 14%, и ипотека будет доступна уже без господдержки.
- Как вы будете реагировать, если Центробанк вновь изменит ключевую ставку?
Мы договорились на совещании у первого вице-премьера Игоря Ивановича Шувалова, что ставка в 12% – это окончательное решение. Вне зависимости от того, в какую сторону будет двигаться ключевая ставка, менять условия в программе субсидирования уже не будем. Банки в случае позитивной динамики сами начнут снижать ставку, будет здоровая конкуренция за клиента.
- Когда могут восстановиться докризисные объемы ипотеки?
Я не готов прогнозировать: слишком много факторов не только экономических, но и политических. Думаю, по окончании первого полугодия можно будет что-то говорить.
Но, по нашим ощущениям, рынок ипотеки ощутил какое-то дно. Мы видим это и по курсу доллара, и по курсу евро. Да и среди застройщиков начинается какое-то движение. Вероятно, оно будет постепенно набирать обороты, если опять не вмешаются внешние факторы. Скажу прямо, с точки зрения объемов строительства жилья нас даже в большей степени беспокоит не этот год, а 2016-й. В 2015 году реализуется много проектов, которые закладывались, скажем так, позавчера. Поэтому сейчас мы уделяем большое внимание программе "Жилье для российской семьи": нужно, чтобы запускались новые проекты, которые бы могли завершаться в 2016-2017 годах.
- Что за меры поддержки предусмотрены в "Жилье для российской семьи"?
Это выкуп внешних сетей. Всего в программе уже сейчас в работе порядка 10 миллионов квадратных метров жилья, а общий объем заявок составляет 19 миллионов "квадратов".
- Вернемся к основной теме нашей беседы – ипотеке. Те 1,75 триллиона ипотечных рублей, которые были предоставлены гражданам на покупку жилья в 2014 году, - это очень приличный объем. Как думаете, есть в РФ возможность дальнейшего роста ипотеки?
Мне кажется есть, потому что у нас огромное число людей хотят улучшить жилищные условия. Сейчас наблюдается интересная тенденция: несмотря на разговоры, что российский рынок новостроек ушел от небольшого жилья, многие застройщики начинают строить квартиры небольшого размера, например, квартиры-студии. И это, кстати, неплохой тренд. На рынке должны быть самые разные сегменты недвижимости, чтобы приобрести квартиру, пусть и всего в 25 "квадратов", грубо говоря, могла даже молодежь.
- А доля ипотечных сделок в общем числе договоров купли-продажи будет расти?
Думаю, да. Пока лимит в рамках программы субсидирования не будет выбран, доля ипотеки в продаже новостроек будет как минимум на уровне прошлого года и даже выше, поскольку ставка для заемщика в 11,5-12% (а по отдельным совместным с застройщиками программам – от 9-10%) ниже уровня ставок прошлого года (12,5%). Купить жилье в кредит по ставке ниже инфляции – это достаточно выгодная инвестиция.
- А что будет с ценами на жилье?
В сегменте эконом-класса мы не прогнозируем большого роста, хотя и ожидаем подорожание, сопоставимое с инфляцией. Более того, уже точно понятно, что стоимость жилья эконом-класса не будет идти в ногу с ростом курса иностранной валюты. Все строительные материалы, которые применяются в масс-маркете, отечественного производства.
- Каково ваше отношение к существованию валютной ипотеки? Высказываются пожелания запретить ее вовсе.
Наша позиция такова: мы не делим заемщиков на тех, кто брал в рублях, и тех, кто брал в валюте. Помогать нужно всем, кто оказался в сложной жизненной ситуации. А над критериями того, как определить таких людей, как раз мы активно работаем вместе с банками и депутатами Госдумы.
Предварительно могу сказать, что помощь будет оказываться заемщикам, исходя из единых критериев: жилье должно быть единственным и приобретенным для проживания, заемщик должен относится к одной из социальных категорий населения, а размер его ежемесячного дохода (с учетом членов семьи и за вычетом платежа по кредиту) не превышать двукратной величины прожиточного минимума. Эти критерии внесены в правительство, они не окончательные и не единственные, это лишь то, на чем настаивает Минстрой. Но обсуждения сейчас идут и в Минфине, и в Минэкономе, и в Центробанке.
- И на какую помощь могут рассчитывать неудачливые ипотечники?
Сегодня на поддержку выделено из бюджета РФ 4,5 миллиарда рублей. Механизм пока разрабатывается. С помощью поддержки, которая будет предоставляться на один год, люди смогут перегруппироваться и восстановить свою платежеспособность, а далее возобновить уже выплату платежей по ипотеке в том объеме, в котором требуется.
Еще раз подчеркну: речь идет о помощи всем "проблемным" заемщикам, вне зависимости от валюты кредита. В Минстрой поступает достаточно много обращений от владельцев рублевой ипотеки, которые также попали в сложную ситуацию, и они возмущены, что на момент взятия ипотеки они по сравнению с валютными были в худших условиях по процентной ставке, а теперь у них складывается ощущения, что мы ищем решения по помощи только валютным ипотечникам. Мы не должны решать проблемы одних людей за счет других, все наши граждане равны. По предварительным расчетам должно хватить денег, чтобы оказать помощь порядка 35 тысячам семей.
- Сколько всего ипотечников оказалось в сложной жизненной ситуации?
"Внутри" ипотеки сегодня находится более 3 миллионов россиян. Количество заемщиков, просрочивших платежи по кредитам на 90 дней и более, составляет 70-80 тысяч человек. Из них 4-7 тысяч заемщиков имеют просроченный кредит в иностранной валюте.
- Сами банки не собираются идти навстречу ипотечникам?
Это банки обсуждают с Центробанком. Но я хочу сказать, что подобного рода игры с ипотекой опасны. В ряде стран, в частности, в Венгрии и на Украине, в свое время государство пыталось повлиять на взаимоотношения гражданина и кредитной организации, дело кончилось только тем, что в этих странах практически нет ипотеки, процентная ставка очень высокая. Под угрозой вмешательства в бизнес государства банки начинают переоценивать риски и просто больше не идут в ипотеку.
- В рамках создания объединенного института развития из Фонда РЖС и АИЖК планируется в том числе и приобрести специальный ипотечный банк. Каким он будет?
Пока в набсовете АИЖК идет дискуссия относительно того, должен ли это быть просто банк, имеющий лицензию, но не наполненный ничем, или уже работающий банк.
В ближайшее время мы выйдем на какое-то конкретное решение и будем согласовывать его с правительством. Другое дело, что спешить здесь не стоит. В любом случае сначала в парламент для работы будет передан законопроект об объединении институтов развития. Потом начнется слияние АИЖК и Фонда РЖС, будет назначен новый руководитель объединенной организации, сформирован ее наблюдательный совет, избран председатель набсовета. И вот после того, как будет сформировано руководство объединенного института, и будут приниматься все решения по дочерним предприятиям, их структуре и руководителям.