Обратная ипотека не «по зубам» даже Минфину
Минфин хочет внедрить в России обратную ипотеку – кредитование пенсионеров под залог их жилья. Почему этот продукт не появился в стране до сих пор и с какими проблемами предстоит столкнуться, если такая ипотека будет запущена?
Пожилым везде у нас почет
В начале октября Минфин снова публично поднял вопрос об обратной ипотеке. Речь идет о пришедшей с Запада кредитной конструкции, при которой пожилой человек под залог своей квартиры ежемесячно (ежегодно или единоразово) получает некую сумму, в итоге сопоставимую со стоимостью жилья.
Конечно, не из соображений благотворительности, а под проценты.
Однако их платить не надо, ведь набегающие проценты пошагово будут приплюсовываться к кредитному телу. Когда же накапливаемая сумма долга превысит оценочную стоимость квартиры, пожилой человек не будет выставлен на улицу. Только после естественной кончины должника квартира будет продана, как залоговая, или перейдет в фонд государства, а наследники получат оставшиеся за вычетом набежавшего долга копейки.
Директор департамента бюджетной политики в отраслях социальной сферы и науки Минфина РФ Светлана Гашкина уже завила, что вопрос внедрения в стране этого института «требует широкого обсуждения» (при этом само появление обратной ипотеки вполне допускается). Тема поднимается уже второй раз за год (и второй раз за 4 года). В 2012 году при запуске пилота у АИЖК дело дошло до оформления нескольких первых сделок, но далее процесс застопорился.
Кстати, минувшей весной о том, что данный финансовый продукт рассматривается, как одна из мер адресной социальной поддержки граждан в рамках борьбы с бедностью, заявляла первый замминистра финансов РФ Татьяна Нестеренко. «Обратная ипотека используется в ряде стран, мы изучаем зарубежный опыт. Это хороший инструмент государственной политики», – утверждала она. Если весенние доводы представителя Минфина можно было отнести к общему потоку обещаний перед выборами, то теперь выступать с такими предложениями вроде бы не имеет смысла. А значит, обратная ипотека вполне может стать реальностью для многих российских граждан.
В сети Интернет и сейчас отдельные юридические структуры предлагают подобный вид кредитования. Впрочем, одни всячески уходят от ответа, кого из официальных кредитных организаций представляют, а другие, не вдаваясь в подробности, заверяют, что работают «от Сбербанка». В самом Сбербанке о подобном инструменте ничего не знают. В перечне финпродуктов для физлиц на официальном сайте банка он также не значится.
Старые грабли?
Причин провала программы АИЖК две. Первая – социальная. Опасаясь критики со стороны различного толка общественников, Агентство поставило следующее правило: пожилой человек может тратить полученные деньги не по своему усмотрению, а исключительно на себя. Родственникам и наследникам при этом – ни копейки. Отслеживать добросовестность исполнения этого пункта договора должен представитель АИЖК в регионе – тот, кто общается с заемщиками вживую.
Кстати, региональные операторы АИЖК столкнулись с дилеммой: выдавать кредиты или следить за гражданами преклонного возраста. Выбор обычно приходился на третий вариант – вообще игнорировать данный ипотечный продукт.
Вторая проблема – техническая. Далеко не все квартиры годились для участия в программе. Напомним, для старых домов кредиторы устанавливают ряд запретов: по материалу перекрытий, дате капремонта, проценту износа здания, наличию неутвержденных перепланировок. Также ипотека не выдается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу или реконструкции. Это ограничение автоматически отсекало многих претендентов.
Кроме того, теоретически пожилых россиян ожидали выплаты «в размере 45-85% (в зависимости от возраста) от стоимости собственной квартиры». Формула для расчета причитающейся итоговой суммы кредита помимо оценочной стоимости квартиры, учитывала возраст заемщика и пол – поскольку женщины в среднем живут дольше мужчин. Если жильем владеет семейная пара (это 15% всех заявок), то формула рассчитывалась исходя из возраста более молодого члена семьи. Чем меньше претенденту лет, тем меньше кредит.
При этом общеизвестно, что многие специалисты, сотрудничающие с риэлторами вторичного рынка недвижимости, оценивают квартиры на 30-40% ниже реальной рыночной стоимости. В итоге старикам предлагалась треть от стоимости жилья с выплатами, растянутыми на десять лет. При относительно невысоком среднем сроке жизни многие потенциальные клиенты просто не верили, что успеют воспользоваться даже этими деньгами.
Обе эти проблемы все еще стоят перед Минфином. И не похоже, что у ведомства есть решение.
К слову, выдаваемые пожилым людям, растянутые на несколько лет, суммы будет «съедать» слабо предсказуемая инфляция. Возможно, через пять лет ежемесячной выплаты не станет хватать даже на буханку хлеба.
Головная боль министра
У Минфина, впрочем, немало и своих проблем.
Ведомство, как минимум, должно выстроить финансово жизнеспособный продукт, который будет интересен рыночным игрокам. Однако первым «камнем преткновения» станут все те же родственники и наследники. Как только пенсионер задумается отдать квартиру под залог, в числе родственников с большой вероятностью найдутся обиженные. Они постараются сделать все возможное, лишь бы выставить пожилого владельца жилья слабоумным. Таким образом, на кредиторов может обрушиться шквал изматывающих судебных споров, которые и сейчас наблюдаются по наследственным делам.
В похожем на обратную ипотеку продукте – «пожизненная рента» – по оценкам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, в 9 из 10 случаев договор ренты после смерти получателя ренты оспаривается его ближайшими родственниками, которые рассчитывают эту квартиру получить по наследству.
Напомним, вступивший в силу с января 2015 года ФЗ № 457 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» декларирует повышенную доказательную силу нотариального акта. А значит, если нотариус установил какой-то факт и удостоверил его, считается, что этот факт не требует в суде дополнительного доказательства. То есть, теоретически исключается возможность в ходе разного рода судебных процессов ставить под сомнение все, что удостоверено нотариусом.
Тем не менее, пока данный закон судьям – не указ. Слышать, что суды ставят под сомнение заверенные нотариально документы, приходится постоянно.
«И пока явных подвижек в вопросе нет, – признает член правления Федеральной нотариальной палаты РФ Петр Герасименко. – Нет конкретного судебного решения, в котором вышестоящий суд указал бы нижестоящему не проводить избыточных проверок нотариальных актов».
Проще говоря, даже нотариальное заверение сделки не даст стопроцентной гарантии, что ее не признают недействительной.
Эти риски кредиторы будут вынуждены закладывать в процентные ставки по продукту, что лишний раз ударит по его привлекательности для потенциальных клиентов.
Если кредиторами будут выступать не банки, обычно имеющие специально обученных сотрудников и методики оценки благонадежности клиентов, то данным структурам придется создавать собственные службы и для тщательной проверки прав собственности на жилье.
По оценке директора департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаила Куликова, количество отрицательных заключений юристов их компании после проверки документов на жилой объект, в отношении которого предполагается сделка, увеличилось на 20 % по сравнению с позапрошлым годом.