К нам катится пузырь: ипотечный рынок уперся в закредитованность бизнеса

Мы неоднократно обращали внимание читателей на экономические риски, с которыми могут столкнуться россияне в целом и петербуржцы в частности. Речь идет о явлении, о котором, без сомнения, наслышаны все, а именно - о закредитованности населения. Это когда граждане в коммерческих банках и микрофинансовых организациях (МФО) набирают кредитов больше, чем реально могут вернуть. Однако сегодня речь не об этом.

Столичный подарок

Помимо очевидных факторов риска, таких как вышеупомянутая закредитованность большого числа сограждан, на поверхность всплывают «подлодки» иного рода. Вот одна из них - московский ипотечный пузырь. Когда среднестатистический петербуржец попадает в Первопрестольную, в глаза ему бросается частокол высоток, и отнюдь не «сталинских», а современных. Кажется, что Москва превратилась в мегаполис уже не российского, а глобального масштаба с учетом недавно «прирезанных» территорий, именуемых Новой Москвой.

Спрос на эти миллионы квадратных метров имеется, на эти «квадраты» охотно «клюют» внутренние мигранты - жители других регионов, стремящиеся зацепиться в столице. Именно поэтому ипотечный рынок Первопрестольной во многом определяет тенденции на рынке жилой недвижимости всей России.

Так вот: по оценке интернет-издания banki.ru, в нашей стране проявились предпосылки так называемого ипотечного пузыря. Это когда ипотечных кредитов выдано больше, чем может «переварить» рынок.

В России обнародованы прогнозы об увеличении объема задолженности по ипотечным кредитам к 2020 году вдвое по сравнению с уровнем 2017-го - до 10 трлн рублей. В столице уже наметились очертания описываемого нами пузыря: появилось много непроданных «квадратов» в новостройках. Настолько много, что специалисты забили тревогу: кто купит эти миллионы квадратных метров, если ипотечный рынок и сам встанет?

В последние годы ипотека в России считается локомотивом всего рынка розничного кредитования. Однако поводов для серьезной тревоги ждать не стоит: доля ипотеки в формировании валового внутреннего продукта (ВВП) России - это около 5%, поэтому риск развития пузыря невелик.

Ничейное жилье

Столичные СМИ активно обсуждают еще одно невиданное ранее явление: в Москве и Московской области появилось огромное количество непроданных квартир. Этому явлению дали имя - «сквоттинг» (сквоттерами за рубежом называют захватчиков бесхозного жилья). Причины такого явления в стране, где на душу населения приходится относительно немного жилой площади, кроются в экономике строительства и принципах его финансирования. Чтобы построить здание (в случае с жильем - отдельная история), застройщик вынужден брать кредит в банке, потому что собственных средств, которые предприниматель может вывести из оборота, на постройку объекта не хватит.

Чем дольше идет строительство, тем дороже получается объект. И чтобы продолжать работу, застройщики получают новые кредиты под залог не только прав на землю, но и тех самых непроданных квартир, даже не стремясь их продать. В конце концов, во многих случаях собственнику недостроя выгоднее продать его с дисконтом, чтобы оформить новые займы. Ведь капитал можно направить на другие инвестпроекты.

Но чтобы продать недострой, надо найти покупателей на него, а это в наши дни даже в Москве нелегко. Поэтому зачастую объект выгоднее бросить, даже если он находится в столичном регионе. Вот так появляется бесхозное жилье, которым интересуются сквоттеры.

Два города - два подхода

Ситуация на отдельных рынках - строительном, финансовом и прочих - тесно связана с макроэкономической стабильностью и развитием инфраструктуры в ключевых регионах, в число которых входит и Петербург.

По данным газеты «Коммерсантъ», в последнее время роль северной столицы в строительном комплексе России снизилась. Не помогло даже введение в строй крупнейших проектов - Кольцевой автодороги, Западного скоростного диаметра и пр.

Теперь по части инвестиций наш город уступает не только столице, но даже регионам рангом пониже. По данным Центробанка, прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в Россию сосредоточены в двух регионах, и Петербурга среди них нет. В лидеры по этой части выходят Москва и Тюменская область. Последняя выигрышно смотрится на фоне углеводородного бума в Ямало-Ненецком автономном округе, имеющем тесную связь с Тюменью. Региональная структура ПИИ с начала 2014 года мало изменилась: больше всего капвложений из-за кордона приходится на Москву.

По данным ЦБ РФ, в первом квартале 2019 года основным источником чистого притока ПИИ в Россию и инвестиций из России за границу стала Тюменская область. В этот регион было инвестировано 2,7 млрд долларов из частных источников. В целом по стране иностранцами было вложено 900 млн долларов. Наибольший чистый отток инвестиций в первом квартале 2019 года на уровне 500 миллионов долларов был зафиксирован в промышленно развитой Липецкой области.

В январе - марте 2019-го из Москвы было инвестировано за границу чуть больше, чем в нее поступило, а приток в Тюменскую область полностью объясняется действием активно субсидируемых государством арктических нефтегазовых проектов. У Петербурга, как мы понимаем, таких ресурсов нет. При этом строительные проекты по-прежнему зависят и от вложений, и от поставки технологий и материалов из-за рубежа.

Приток отечественных и зарубежных инвестиций в Петербург теперь связывают с перспективами развития инфраструктурных проектов - железнодорожных, портовых, логистических. Однако реализация подобных проектов - сама по себе риск, ведь потребуется мобилизация ресурсов мегаполиса, ранее задействованных в других сферах, например социальной. А строительный бизнес, как мы видим, весьма хрупкая конструкция - тем более в Петербурге, где в недавние годы были заморожены проекты возведения новых линий метрополитена, путепроводов и даже строительства проспектов.