Никто, кроме вас: московский рынок жилья надеется на милость банков
Первое полугодие завершилось для рынка жилья московского региона на позитивной волне: высокий спрос, высокие цены и дешевая ипотека стали тремя составляющими успеха. Однако к началу июля настроения стали тревожными: программа льготной ипотеки в новом виде стала почти бесполезной для столичной локации, рост цен удержать не получится, вторичный рынок с более гибкими условиями становится конкурентом новостройкам, так что сохранение высокого спроса зависит только от банков, которые еще могут, вопреки ключевой ставке, предложить доступные кредиты, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Новостройки: губительные выходные
Если первое полугодие на рынке новостроек в целом прошло под знаком высокого спроса, то май стал своеобразной ложкой дегтя. По данным Росреестра, в мае 2021 года зарегистрировано 9,9 тысячи ипотечных договоров, что на 24% меньше в сравнении с апрелем, но в четыре раза больше, чем в мае 2020 года, когда в столице действовали строгие антиковидные ограничения. Одновременно с этим количество взятых ипотек тоже сократилось на 25% к апрельским данным, плюс подоспела новость об изменении условий льготной ипотеки, лимит суммы по которой в 3 миллиона рублей выключил Москву и значительную часть Подмосковья из программы.
Что же обрушило спрос в мае?
"В мае спрос всегда был ниже, чем в апреле из-за продолжительных выходных, подобная тенденция фиксировалась на протяжении ряда лет. И 2021 год – не исключение", – полагает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Май был "укорочен" на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена, поэтому этот результат 13,2 тысячи ДДУ (совокупно по Москве и области) в таких условиях очень хорош, ведь в "полном" апреле было заключено 16,4 тысячи сделок, добавляет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
В итоге оказалось, что майские показатели были "ложной тревогой".
"В июне спрос на новостройки заметно обогнал показатели апреля, а май не берем в расчет из-за продолжительных праздников, что наряду с другими факторами, такими как инфляция, рост цен на стройматериалы, продолжающийся переход на эскроу-счета, дало основание застройщикам и дальше поднимать цены", – делится наблюдениями управляющий партнер "Векторстойфинанс" Андрей Колочинский.
Спрос на новостройки в целом сохранялся достаточно высоким, однако, начиная с апреля он действительно снизился, по сравнению с ажиотажем, который мы наблюдали в конце прошлого года. Во многом это связано с продолжающимся ростом цен, даже с учетом льготной ипотеки, некоторым гражданам покупка квартиры в столице стала не по карману, подытоживает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Цены делают больно
Если в конце 2020-го года попытки увязать рост цен с дорожающими стройматериалами казались отговорками "ужасно жадных застройщиков", то к середине 2021-го года пришлось смириться с тем, что это суровая реальность, которая, кстати, убивает робкие надежды на стабилизацию цен после 1 июля (на их снижение уже никто из экспертов особо и не рассчитывает).
"Цены, замедлившиеся в I квартале 2021 года, во II квартале вновь рванули вверх", – констатирует директор департамента проектного консалтинга Роман Родионцев.
Средневзвешенная стоимость предложения в старых границах Москвы достигла 405,6 тысячи рублей за квадратный метр (с учетом элитного сегмента), что на 11,5% выше, чем в предыдущем квартале. При этом, в преддверии повышения ставок по ипотеке (на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ) и внесения существенных изменений в программу государственного субсидирования ипотеки, объем реализованного во II квартале спроса превысил показатели предыдущего квартала на 8,4%, подсчитал он.
"Квадрат" новостройки в новой Москве подорожал на 11,1% до 185,8 тысячи. Спрос по сравнению с предыдущим кварталом в ТиНАО увеличился на 5%. В то же время в Подмосковье стоимость квадратного метра подросла на 8,1% до 128,4 тысячи рублей, отмечает Родионцев. Спрос же по сравнению с предыдущим кварталом в Московской области увеличился на 11%.
Рост цен в последние месяцы действительно обгоняет спрос, комментирует ситуацию Доброхотова.
"Пока сохраняется в целом высокая покупательская активность девелоперы продолжают планомерно повышать стоимость квадратного метра, создавая для себя финансовую подушку на будущее, на "черный день". Очевидно, когда произойдет более ощутимое для них снижение спроса, в частности, такое не исключено сейчас после продления льготной ипотеки на новых условиях, то цены, скорее всего, стабилизируются", – предполагает она.
Однако прогнозы на третий квартал в этот раз удивляют разнообразием. Единственный момент, на котором сходится большинство экспертов: многое теперь будет зависеть от банков.
Ипотечные надежды
Когда стали известны новые условия льготной ипотеки, ряд экспертов предположил, что ее сможет заменить другая программа – семейная ипотека, на которую могут претендовать семьи с хотя бы одним ребенком. Но у других участников рынка на сей счет есть сомнения.
Семейную ипотеку под 6% годовых и лимитом для Москвы в 12 миллионов теперь распространят и на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, напоминает Попов. Это расширит круг тех, кто сможет ей воспользоваться, но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями не сможет. Так, всего с начала 2018 года в Москве родилось более 450 тысяч детей. Учитывая, что в некоторых семьях за это время появилось более 1 ребенка, программа потенциально охватит дополнительно порядка 400 тысяч семей, подсчитал он.
Эксперты обратили внимание и на другие факторы, которые не позволят стать семейной ипотеке полноценной заменой льготной.
"Программа семейной ипотеки может заменить программу ипотеки с господдержкой в ее прежней конфигурации благодаря схожим условиям, однако произойдет это не сразу, а в течение следующих 2-3 лет. Причина в том, семьи обычно теряют в доходах из-за декретного отпуска, а расходы на нового члена семьи при этом заметно вырастают. Поэтому все крупные покупки, к каковым относится и новая квартира, откладываются до момента, пока второй родитель выйдет из декрета", – комментирует ситуацию коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.
Зато большие надежды связываются с индивидуальными условиями, которые могут предложить банки своим партнерам-застройщикам.
Наибольшим спросом пользуются предложения, предусматривающие ставку по ипотеке ниже рыночной. Могу предположить, что интерес к ним сохранится и после 1 июля, отмечает Литинецкая.
"Если стоимость кредита удастся удержать ниже 10% годовых, то сравнительно высокий уровень спроса все равно сохранится. Конечно, он не будет таким же высоким, как в 2020 году, но в целом с кризисом сбыта мы не столкнемся. Впрочем, в этом случае крайне нежелательным будет дальнейшее повышение ключевой ставки и другие ужесточения кредитно-денежной политики. Если мы хотим сохранить долгосрочный спрос и стабильность в строительстве, кредит должен быть доступным", – рассуждает генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
К льготному банковскому кредиту для покупки новостройки достаточно часто прибегали и инвесторы: учитывая исторически низкие ставки и динамично растущие цены, ипотека была выгодна даже с учетом издержек на обслуживания займа. Дополнительно подстегнуть спрос могут специальные программы застройщиков и банков с более выгодными условиями, а также длительные рассрочки и тому подобное, добавляет Доброхотова.
Не надейтесь, не подешевеет
На рынке почти не осталось мечтателей, ожидающих снижения цен на новостройки, теперь надежды связаны с тем, что они хотя бы стабилизируются, но у опрошенных экспертов нет утешительных прогнозов на сей счет.
"Пока мы не видим никаких предпосылок для снижения стоимости жилья, и по большей части это связано с существенным ростом стоимости основных строительных материалов. Снижение спроса, возможно, постепенно замедлит рост цен и приведет к более привычным допандемийным значениям", – рассуждает руководитель центра новостроек компании "Этажи" Сергей Зайцев.
Даже новые проекты стартуют с относительно высокой стоимостью, добавляет он.
Есть и другие факторы, влияющие на стоимость жилья: дефицит качественного предложения (количество экспонируемых лотов в действительно ликвидных проектах существенно снизилось по сравнению с прошлым годом), удорожание строительства, в том числе плата за смену вида разрешенного использования участков, рост стоимости строительных материалов, а также наблюдающийся дефицит рабочей силы и, как следствие, повышение фонда оплаты труда, перечисляет эксперт агентства недвижимости Homeapp Константин Бушуев.
Однако ряд экспертов увидели на рынке предпосылки и для замедления роста цен, и даже для его снижения – с нюансами и оговорками, но все же.
"Мы не видим предпосылок роста цен до осени. В дальнейшем, учитывая, что спрос еще очень далек от фундаментального уровня насыщения, в том числе в московском регионе, Петербурге и области, стоимость жилья в долгосрочном периоде, конечно, может меняться", – отмечает генеральный директор экосистемы недвижимости "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев.
Если ситуация с пандемией не стабилизируется в ближайшие пару месяцев, то просадка по спросу будет на 10–15%, прогнозирует генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Сильные застройщики с эскроу-счетами будут держать цены, слабые будут давать скидки. Чем слабее застройщик, тем большие скидки ему придется дать. Нельзя исключить вариант, при котором будут появляться проблемные дома, добавляет он
О стабилизации рынка сейчас говорить рано, но некоторые звоночки того, что застройщики хотели бы видеть более высокие темпы продаж своих объектов есть, соглашается совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
"Это улавливается в предоставлении скидок застройщиками на вновь возводимые объекты. При этом скидки не открытые, а завуалированные. Как пример могу привести такую акцию, когда покупаешь квартиру, получаешь парковочное место с 50-процентной скидкой или кладовку в подарок", – уточняет она.
Есть на рынке и "оптимисты спроса".
"Осенью рынок ждет высокая активность, не думаю, что она будет меньше, чем в 2020 году", – уверен генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.
Дальнейшая динамика спроса и цен будет зависеть от того, станут ли банки предлагать дополнительные "субсидии" в рамках специальных программ с девелоперами (пока что ключевые кредитные организации оставили предложения по ипотечным кредитам ниже номинальной льготной ставки), отмечает в свою очередь Попов. В таком случае сохранение спроса со стороны ипотечников позволит повторить темпы роста цен, характерные для 1-го полугодия 2021 года (и тогда цены за год вырастут на 17-18%). Возможное сжатие спроса (если рост ставок "уберет" с рынка часть ипотечных покупателей) приведет к тому, что девелоперы будут аккуратнее индексировать цены и их динамика по итогам 2-го полугодия остается на уровне +4-5% (тогда за год цены прибавят менее 15%), рассуждает он.
О важнейшей роли ставок, политики ЦБ и самих банков в ближайшем будущем рынка новостроек так или иначе сказали все опрошенные эксперты. Некоторые даже не исключили, что власти "сжалятся" и адаптируют льготную ипотеку для московского региона.
В случае, если государство увидит необходимость поддержки отрасли, то теоретически возможен пересмотр предельной суммы кредита для Москвы, предполагает Родионцев.
В целом же резюме всех прогнозов на третий квартал выглядит так: цены продолжат расти, пусть и умеренно, спрос затаится до осени, а удастся ли его "разбудить" в сентябре, зависит только от банков.
Вторичка: спасительная гибкость
Вторичный рынок никак не зависел от льготной ипотеки, поэтому новость об изменении ее условий воспринял без драмы. К тому же большинство факторов, которые оказывают давление на новостройки, здесь не имеют ключевого значения: "вторичка" не зависит от ценника на стройматериалы и не страдает от дефицита мигрантов. Таким образом "вторичка" сейчас спокойно собирает сливки с роста цен, и единственную угрозу для нее представляет рост ключевой ставки и удорожание ипотеки.
"С ипотекой на вторичку все достаточно спокойно. Конечно, мы видим определенное изменение ставок, но пока оно не критично. Где-то фиксируется плюс 0,3%, где-то 0,5%, но в основном это по тем банкам, где ранее ставки были предельно низкие. Если мы говорим о крупных игроках, ВТБ и "Сбер", то здесь никаких особых корректировок нет, наоборот, более живые и адекватные программы нам предоставляют для вторичного рынка. Фактически, также вторичный рынок сейчас стал конкурентоспособен на том же уровне, как и новостройки", – обрисовывает ситуацию директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
У покупателей вторичного рынка есть повод для радости: в отличие от новостроек, здесь цены прекратили "ралли".
Рост цен на рынке недвижимости Подмосковья действительно замедлился, а по отдельным городам даже отмечена отрицательная динамика за полугодие (Королев, Серпухов, Орехово-Зуево), где средняя цена "квадрата" снизилась на 0,7%-1,8%, рассказывает Попов. Одновременно в ряде городов за полгода цены выросли, однако общий прирост оказался незначительным – максимум до 3,4% в Домодедово, 3,2% в Электростали, в остальных городах с положительной динамикой прирост за полгода оказался ниже 3%.
В Москве средняя цена "квадрата" за полугодие выросла на 2,2%. За год прирост составил 14,7%. То есть снижение цен пока не фиксируется. "Новинки" рынка выходят все дороже. К примеру, средняя стоимость квадратного метра вышедших в продажу квартир в мае 2021 года в Москве составила 260,5 тысячи рублей, в июне – 266 тысячи, подсчитал Попов.
"Мы отмечаем некие признаки перемены настроения, которые выражаются в том, что продавцы стали более сговорчивы, количество объектов с торгом действительно растет. И все-таки пока это рынок продавца", – добавляет управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Александр Москатов.
Впрочем, на вторичном рынке есть и свои "тучи на горизонте", хотя и отличающиеся от рынка новостроек.
"Сейчас наступает время "туристов". Турист – это человек, который смотрит, но не покупает. Люди присматриваются. Это говорит о том, что они не уверены в завтрашнем дне. Конечно, в итоге это повлияет на количество сделок", – сетует Летенков.
По его словам, "туристы" сейчас составляют не менее половины от всех покупателей, приходящих на просмотры.
Другим значимым трендом остается растущее количество "залоговых" квартир, выставленных на продажу.
"По моему мнению, количество залоговых квартир будет расти и очень скоро это станет данностью: залоговых квартир на рынке окажется больше чем обычных.С такими сделками сегодня на рынке не все умеют работать", – подчеркивает Москатов.
Еще один заметный тренд – по-прежнему реновация, особенно учитывая то, что горожанам предоставляют квартиры улучшенной планировки. Люди видят качество новых объектов, получают больше информации о таких домах и делают выбор в пользу реновационных квартир, добавляет Дымова.
Говоря о будущем, все опрошенные эксперты сходятся в том, что "вторичку" ждет стабилизация цен, традиционное "летнее" проседание спроса с восстановлением ближе к осени.
"Что касается прихода спроса с первичного рынка, оставшегося без льготной ипотеки, или, наоборот, его падения из-за роста ставок, то мы не ожидаем ни того ни другого. Застройщики придумают, как удержать своих покупателей, у них в запасе огромное количество инструментов: акции, скидки, интересные портфели. Опять же на новостройки спрос отчасти специфический – это не просто люди, которые хотят купить хоть что-нибудь, в определенной части, это инвесторы, которые вкладываются в новостройку, чтобы потом из нее выйти с прибылью. Если "первичка" не будет расти, они уйдут с рынка новостроек, но не придут на "вторичку", – прогнозирует Москатов.
Правда, часть опрошенных экспертов все же ожидает прихода клиентов с рынка новостроек, но не в грандиозных объемах. В целом же вторичный рынок входит в третий квартал, ожидая успокоения и торжества стабильности.