Под московский рынок постепенно подкладывается "ипотечная бомба"

Москва поставила рекорд по сделкам с жильем - в апреле их было зарегистрировано более 11 тысяч. Серьезно выросло количество сделок по ипотеке. По мнению экспертов, такая быстрая динамика может привести к проблемам.

По информации управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в прошлом месяце было зарегистрировано 8992 так называемых "простых" сделок купли-продажи жилья, то есть тех, которые совершаются без помощи заемных средств. При этом сделок по ипотеке "в силу закона", то есть тех, условия покупки жилья определены федеральным законом, зарегистрировано 2244.

Надо сказать, что последний раз подобный рекорд по общему числу сделок тоже наблюдался ровно год назад - в апреле 2011 года. Но, если общее число сделок в целом осталось на похожем уровне (тогда их было зарегистрировано 10 941), то с ипотекой ситуация гораздо динамичнее. Год назад общее число сделок "в силу закона" было всего 1685, то есть за год рост составил 30 процентов.

Эта динамика говорит о позитивном изменении настроений в обществе. Граждане стали более уверены в завтрашнем дне и могут позволить себе брать долговременные кредиты на большие суммы. При этом в 2012 году ипотечные кредиты стали существенно дороже, чем в предыдущем. Так, в декабре 2011 средняя ставка по ипотеке составляла 11,6 процента. А по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средняя ставка рублевого кредита в 20 крупнейших ипотечных банках к марту 2012-го выросла до 12,74 процента годовых. При этом, по прогнозу экспертов АИЖК, в течение весны средневзвешенная ставка продолжит свой рост.

Соответственно, можно предположить, что средняя стоимость займов по собственным программам банков окажется еще выше и превысит планку в 13 процентов годовых.

Вместе с тем, даже, несмотря на то, что ставки по кредитам растут, это не так важно, уверен главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости" Сергей Жарков. 

"Надо больше внимания обращать не на них, а на размер первоначального взноса и предельный срок кредитования. Сразу после финансового кризиса банки стали ужесточать условия ипотечных кредитов, а сейчас налицо опасная обратная тенденция. Деньги в долг выдаются зачастую под обеспечение и документы, которые вызывают вопросы, связанные с возможностью заемщика выплачивать кредит", - рассказал он.

Жарков считает, что такое развитие ситуации является сигналом для банков и для заемщиков проявлять большую осторожность.

"Существует найденный на западе эмпирическим путем 30-процентный предел. Если на погашение кредита тратится более трети совокупного дохода семьи, то это уже представляет опасность и для заемщика, с точки зрения снижения уровня жизни, и для банка - с точки зрения потенциальных проблем невыплат по кредиту", - резюмировал он.

Комментарий

Юрий Кочетков, аналитик Инвесткафе:

- Не стоит придавать какое-то особое значение небольшому суммарному приросту сделок. По данным Winner-index.ru, объем предложения квартир по сравнению с прошлым годом увеличился на 7-8%, и вполне естественно, что это отражается и на общем числе сделок.

Гораздо интереснее то, что нынешний покупатель все охотнее и охотнее берет ипотечные кредиты, несмотря на то, что в нынешнем году они стали ощутимо дороже. Но, помимо положительных моментов, рост числа сделок означает и то, что под рынок постепенно подкладывается "ипотечная бомба". В случае возникновения очередных кризисных явлений эта накачка схлопывается первой и - что особенно неприятно - квартиры, взятые на кредиты с высокими процентами, быстро начинают поступать обратно рынок: потребитель не в состоянии поддерживать высокие платежи в кризисных условиях.

К чему еще привел рост числа сделок?

Апрель дал прирост среднего ценника на квартиры около 1%. Это немного, однако вполне ощутимо для рынка. Механизм здесь следующий: сделки "выбивают", как правило, максимально дешевые квартиры в своей группе. При этом вновь поступающее в продажу жилье всегда оценивается чуть выше рыночной планки. Эти два плюса компенсирует снижение цен на квартиры, которые остались непроданными. Зачастую высокого уровня сделок вполне достаточно, чтобы технически приподнять цены. Стоит вспомнить, что первые три месяца нынешнего года средняя стоимость квартиры практически не прирастала, но тогда не было и рекордов по числу сделок.

Май традиционно дает меньшее число всех видов сделок, чем предыдущие месяцы: сказываются праздники. Впрочем, ценник может расти и в мае: к примеру, в 2010 году он поднялся на 3,3%. Однако в тот год май показал и очень высокое число сделок - более 10 тысяч.

Рынок сейчас находится скорее в стабильном состоянии, чем на этапе роста, поэтому статистика по квартирному рынку Москвы в нынешнем месяце может дать почти любые показатели. Большую роль стал играть объем предложения, который также находится на рекордных отметках. Впрочем, считается, что это следствие негативных погодных условий 2010 года, которые вызвали увеличение смертности населения в столице и, как следствие, высвобождение большого числа новых для рынка квартир, которые поступали в продажу в прошлом году и продолжают появляться в нынешнем.