Паника, ажиотаж, оптимизм: надорвался ли рынок ипотеки от своих рекордов
Отмена спасительной льготной ипотеки, растущая то и дело "великая и ужасная" ключевая ставка ЦБ, продолжающаяся пандемия со всеми ее последствиями в виде снижения доходов населения и потери работы – казалось бы, рынок ипотеки в 2021 году должен пребывать во власти жутких кошмаров. Вот только этот хоррор сродни фильмам ужасов: на экране страшно, а как посмотришь, что за кадром, то понимаешь, что ипотечный ажиотаж не обернется шквалом просрочек, и что льготная ипотека – это не последняя надежда "без пяти минут утопленника", а вполне обычная реакция на кризисный период. О том, почему драмы с заламыванием рук на рынке ипотеки не случилось и не ожидается, РИА Недвижимость рассказали эксперты.
Жизнь после льготной ипотеки
В России в середине лета была урезана программа льготной ипотеки – при всем драматизме звучания, особенно если вспомнить, что цены на новостройки продолжали устойчивый рост, данный факт не стал для рынка ипотеки неожиданным и фатальным потрясением.
Руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг отмечает, что программа льготной ипотеки, запущенная в апреле прошлого года, выполнила главную задачу: поддержала граждан и отрасль в наиболее сложный момент пандемии. С помощью этой меры по состоянию на 1 июля (на момент переформатирования программы) улучшили жилищные условия 574 тысячи семей, в стройку было привлечено более 2,4 триллиона рублей, что достаточно для финансирования строительства 29 миллионов квадратных метров жилья, рассказывает эксперт.
"Но по мере возвращения рынка к нормальным условиям потребность в антикризисной программе отпала, появился запрос на более адресную поддержку. Именно поэтому с июля этого года программу переформатировали, фактически нацелив на регионы с низким спросом: там текущего лимита по программе в 3 миллионов рублей вполне достаточно, чтобы купить квартиру. Таким образом, теперь эта мера работает на поддержку жилищного строительства там, где это больше всего нужно", – рассуждает Гольдберг.
Своего рода бонусом для рынка называет льготную ипотеку и директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. По его словам, крупные банки не останавливали развитие собственных программ, а потому рынок сравнительно легко приспособился к изменению условий после 1 июля.
И даже затухание ажиотажного спроса на ипотечных кредиты после первого квартала 2021 года не смущает экспертов: здесь, по их мнению, сработал в значительной степени психологический фактор.
"Существенным недостатком программы была не только ограниченность по времени, но и постоянная угроза по досрочному закрытию, ужесточению, пересмотру. Такая нестабильность создавала излишний ажиотажный спрос в условиях ограниченности предложения на рынке первичного жилья. Естественно, в совокупности с ростом себестоимости строительства это в конечном итоге привело к резкому росту цен", – объясняет ситуацию заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова.
Собеседница агентства уверена, что программы по господдержке ипотеки должны стать постоянными, долгосрочными и более целевыми. И застройщики, и покупатели квартир должны четко понимать динамику изменения процентных ставок в долгосрочной перспективе: одним это позволит своевременно наращивать объем предложения, другим – планировать покупку, настаивает она.
Директор департамента банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков сомневается, что падение спроса на ипотеку однозначно связано с изменением политики государства в отношении субсидирования ставок. Этот процесс следует рассматривать в совокупности с иными факторами, в том числе постепенным удовлетворением спроса на недвижимость, а также традиционным летним падением интереса к приобретению жилья из-за сезона отпусков, указывает он.
Ну и, конечно, не нужно забывать, что видимое убывание иногда происходит из-за переориентирования спроса на что-то другое. Так, Решетникова напоминает, что количество обращений по ипотеке с господдержкой с 1 июля снизилось в два раза в том числе и за счет того, что часть покупателей квартир переключилось на семейную ипотеку, которая с третьего квартала распространена на все семьи с детьми. Ставки в данном случае более чем привлекательные, к примеру, с 1 ноября Совкомбанк снизил процентную ставку по программе семейной ипотеки на 1,1 процентного пункта с 5,99% до 4,89%, отмечает управляющий директор банка Артем Языков.
Однако назвать семейную ипотеку полноценной заменой льготной нельзя. Да, действительно, с учетом того, что две трети потенциального спроса на ипотеку – это семьи с детьми, как отмечают в аналитическом отделе "Дом.РФ", она будет очень востребована. Однако, как видно из данных компании, даже при сокращении числа выдачи льготных ипотек (месячная выдача в июле-ноябре сократилась более чем в два раза – до 18,7 тысячи по сравнению с 37 тысячами в первом полугодии 2021 года), увеличивающиеся показатели выдачи семейной ипотеки (10 тысяч кредитов без рефинансирования к ноябрю по сравнению со среднемесячным уровнем в 6 тысяч кредитов в первом полугодии 2021 года) не перекрывают эти объемы.
Большинство экспертов выразили мысль, что на данный момент рынку уже не нужна льготная ипотека, и он может обойтись без господдержки. Однако, как замечает основатель и генеральный директор SmartDeal Алексей Макаров, льготные ипотечные программы нужно оставить в каком-то виде обязательно, в частности, как меру социальной помощи семьям с детьми.
В целом рынок жилья устойчиво превышает докризисный уровень 2019 года. С июля по октябрь зарегистрировано 286 тысяч сделок с жильем в новостройках – это очень хороший результат: почти столько же, сколько за аналогичный период прошлого года, и на 29% выше результата 2019 года, подчеркивает Гольдберг из "Дом.РФ".
Картина ставок маслом
Изменение процентных ставок по ипотеке в 2021 году, как правило, коррелировало с динамикой изменения ключевой ставки, указывает Языков. Если в первую половину года ставки были стабильны, то со второй половины наблюдается явный тренд на их увеличение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Исключением стали лишь программы с государственным субсидированием.
Решетникова подробно описала динамику стоимости ипотеки в России в течение 2021 года: "С января по июнь 2021 года процентная ставка по ипотеке на новостройки снижалась в среднем на 0,1% каждые два месяца и к июню достигла рекордно низкого среднего значения – 5,9%. После чего начался постепенный рост средней процентной ставки, в июле она составила 6,4%, с августа по октябрь находилась на уровне 6,6%, а по итогам ноября выросла до 6,7%. На рынке вторичного жилья ставка демонстрировала более стабильную динамику роста. В январе и феврале она была на уровне 8,2%, в марте опустилась до 8,1%, после чего практически каждый месяц прибавляла по 0,1% и по итогам ноября составила 8,9%".
Если брать средневзвешенную ставку по ипотечным кредитам, то по сравнению с прошлым годом она сократилась на 0,38 процентного пункта, составив в октябре 2021 года 7,7% (в октябре 2020 года – 7,32%), добавляет Волков.
Впрочем, несмотря на низкие процентные ставки, рост цен на недвижимость привел к увеличению средней суммы (3,09 миллиона рублей в октябре 2021 против 2,57 миллиона в октябре 2020) и срока кредита, обращает внимание Языков. Дело в том, что увеличение этого срока позволяет снизить размер ежемесячного платежа, что актуально в условиях роста цен на недвижимость, поясняет он.
Это подтверждает и Гольдберг, указывая, что в октябре 2021 года средневзвешенный срок, на который выдается кредит, составил 20,9 года, тогда как в октябре 2020-го – 18,5 года. А из-за увеличения средней суммы кредита вырос и средний платеж по ипотеке - на 17%, с 21,2 тысячи рублей до 24,8 тысячи рублей.
При этом эксперт отмечает, что средний срок жизни ипотечного кредита в настоящий момент составляет семь-девять лет. То есть люди закрывают ипотеку гораздо быстрее установленных сроков.
В целом, по предварительной оценке "Дом.РФ", за 11 месяцев этого года выдано 1,72 миллиона кредитов (+9% к 11 месяцам 2020 года) на сумму 5,06 триллиона рублей (+30%).
Убывающее рефинансирование
К середине уходящего года, по словам руководителя "Росбанк Дома" Дениса Ковалева, в России закончился бум рефинансирования ипотечных кредитов, начавшийся в 2020 году. В прошлом году и первой половине этого года заемщики массово рефинансировали кредиты, ранее взятые по высоким ставкам. Но уже в июле-августе доля ипотеки на цели рефинансирования в общем количестве выданных кредитов снизилась до 9% (с 14,5% в 2020 году).
Всего за десять месяцев 2021 года в стране рефинансировано около 190 тысяч кредитов на 450 миллиардов рублей, тогда как за десять месяцев 2020 года было рефинансировано около 200 тысяч кредитов на 465 миллиардов рублей, приводит данные Гольдберг.
Снижение объемов рефинансирования эксперт объясняет тем, что в настоящий момент доля портфеля с высокими ставками сократилась, и при текущей ставке рефинансирования в 9,5% многим ипотечным заемщикам этот инструмент уже невыгоден.
"Рефинансировать кредит имеет смысл, когда текущая ставка по кредиту на 1-1,5 процентного пункта выше предлагаемой ставки. Именно такие условия сложились на рынке в прошлом году – в начале этого года. За это время многие россияне успели воспользоваться этим инструментом и снизить нагрузку по ипотеке", – комментирует собеседник агентства.
Рекорды без последствий
Текущий год в целом подхватил эстафету прошлого и продолжил бить рекорды выдачи ипотеки. Например, в середине декабря Росреестр отчитался об очередном столичном рекорде: в Москве за 11 месяцев 2021 года зарегистрировано 114 тысяч ипотечных договоров, что на 25% больше результатов аналогичного периода прошлого года.
Глядя на эти рекорды на фоне растущих ставок и стоимости жилья, невольно задаешься вопросом – а в чем подвох? Есть ли вероятность роста просрочек и невозвратов? И вот здесь все эксперты единогласно рапортуют – все в полном порядке. На сегодня ипотека – самый надежный сегмент банковского кредитования населения, указывает Гольдьберг.
"Доля просроченных свыше 90 дней кредитов находится на историческом минимуме – 0,83%. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% составляет всего 4% выдач в третьем квартале. С учетом замедления темпов ипотечного кредитования во втором полугодии риски увеличения просрочек по кредитам и дефолтов снижаются", – говорит эксперт.
Впрочем, по мнению Волкова, снижение показателя просроченной задолженности обусловлено реструктуризацией банками проблемных ипотечных кредитов, а также большим количеством новых выданных кредитов. В противном случае доля ипотеки с просрочкой была бы существенно выше, уверен он.
Представители банковской сферы замечают, что спрос на ипотечные каникулы в этом году ниже, чем до пандемии. "Как правило, клиенты просят предоставить полную отсрочку платежей на максимальный, шестимесячный срок, что не предполагает продления каникул и нарушений сроков оплат в течение льготного периода", – делится наблюдениями Ковалев.
Что касается обещаний ЦБ ужесточить регулирование выдачи ипотеки в случае увеличения долговой нагрузки россиян, то эти меры больше направлены не на ипотечных заемщиков, а на граждан, которые в большом количестве берут на себя дополнительную кредитную нагрузку: потребительские кредиты, кредитные карты, микрозаймы. Именно в этих группах кредитов наблюдаются самые высокие темпы роста по так называемым безнадежным просрочкам, поясняет сооснователь онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.
"Банки и сейчас внимательно подходят к оценке кредитной истории и рейтинга потенциального заемщика. Некоторые банки, по статистике, отказывают в ипотеке до 40% клиентов, если они не убеждены в их платежеспособности. Поэтому мы считаем, что инициатива ЦБ в меньшей степени отразится на ипотечном рынке", – добавляет он.
Ипотека уходит за город
В этом году банки начали выдавать ипотеку на индивидуальное жилье, в том числе льготную. Доля рынка ИЖС составляет менее 1% в структуре ипотечных выдач, но имеет очень большой потенциал, уточняет Ковалев. Так, по данным Росстата, в стране за девять месяцев 2021 года было построено 35,08 миллиона квадратных метров индивидуальных жилых помещений, что на 37% выше аналогичного периода 2020 года.
Ипотека на ИЖС – продукт сложный, но в любом случае первые заявления банков о работе с рынком загородной недвижимости уже прогресс, рассуждает главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. Однако, чтобы ИЖС в кредит стало более массовым продуктом, необходимо решить множество вопросов не ипотечного свойства, указывает эксперт.
С этим соглашается Ковалев и поясняет, что росту сегмента индивидуального жилищного строительства будет способствовать внедрение стандартов комплексного развития территорий и строительства ИЖС, упрощающих использование домов в качестве залога для банковских кредитов, поддержка застройщиков, которые возводят объекты ИЖС в рамках комплексного освоения территории, распространение на ИЖС норм, регулирующих покупку жилья по ДДУ, а также государственные программы поддержки.
Решетникова добавляет, что многих потенциальных заемщиков в этом году отпугнул резкий скачок цен на основные строительные материалы. "Теперь рынку необходимо адаптироваться к новым ценовым реалиям", – предупреждает она.
Цифровизуй и кредитуй
А вот о чем эксперты отчитываются с энтузиазмом, так это о цифровизации ипотечного кредитования. Разумеется, главным драйвером построения новых процессов взаимодействия участников ипотечной сделки послужил локдаун, отмечает Языков. Правительство ввело временные послабления для ипотечных сделок в части удаленной идентификации клиентов, что позволило банкам проводить их полностью онлайн.
Управляющий директор по цифровой трансформации "Дом.РФ" Николай Козак рассказывает, что благодаря совместной работе с Росреестром и Банком России удалось ускорить процесс регистрации электронных закладных в несколько раз, а время передачи данных в депозитарии сократилось с нескольких дней до нескольких минут. Кроме того, в России появилась возможность вносить изменения в электронные закладные, была реализована и запущена система защиты от ошибок при заполнении, а также доработан интерфейс регистраторов. Всего в настоящий момент в России выдано более 160 тысяч электронных закладных, и ежедневно объемы прирастают более чем на 1 тысячу бумаг.
"Согласно совместному опросу "Дом.РФ" и ВЦИОМ, каждый шестой ипотечный заемщик в 2021 году воспользовался возможностью электронного оформления сделки – это около 290 тысяч семей", – приводит данные собеседник агентства.
Языков из Совкомбанка уточняет, что на данный момент основное ограничение в масштабировании онлайн-ипотеки – это необходимость личной идентификации банком клиента в рамках 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма". "Принятие соответствующих изменений в законодательстве позволит серьезно изменить сервис предоставления ипотечных кредитов", – уверен он.
По оценке генерального директора платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Ивана Веденисова, доля онлайн-ипотеки в среднем по рынку составляет сегодня около 50%. Одновременно растет и доверие заемщиков к дистанционным сервисам, обращает внимание он.
"По данным нашего недавнего опроса, около 80% заемщиков не против оформлять все этапы ипотечной сделки дистанционно. Единственным препятствием для полного перехода сделок в онлайн является запрет на дистанционное открытие расчетного счета клиента: если со временем это ограничение будет отменено, в течение нескольких лет объем онлайн-сделок в ипотечном сегменте может достигнуть 85-90%", – говорит Веденисов.
Болевой ипотечный порог
Рост ставок в конце года эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отнюдь не считают драматичным. Волков напоминает, что еще два-три года назад ставки на уровне более 10% считались вполне приемлемыми, и ипотека развивалась достаточно активно. Другое дело, что хорошие заемщики с высоким значением персонального кредитного рейтинга в случае закрепления уровня ставок более 10% могут начать постепенно уходить с рынка, рассуждает он.
Оценивая уровень доступности ипотеки в стране, эксперты подчеркивают, это вопрос индивидуальный. "Для россиянина относительно доступной ипотекой может считаться ставка до 10%, а, например, для жителя Западной Европы и 4-5% будет дорого.
НБКИ на основании экономически обоснованного утверждения, что комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне один к трем, рассчитывает рекомендованный уровень семейного дохода. В середине 2021 года он составлял 78,2 тысячи рублей (в декабре 2020 года – 70,3 тысячи рублей), демонстрирует свои расчеты директор по маркетингу НБКИ.
В целом же аналитики убеждены, что спрос на ипотечные кредиты все равно останется в России стабильно высоким, несмотря на рост ставок, корректировки льготных программ и сезонные колебания спроса.
"Для большинства заемщиков ипотека – это по-прежнему самый доступный способ обзавестись собственной квартирой. Кроме того, у ипотечного рынка все еще большой потенциал для роста: сейчас ипотечный портфель банков составляет всего 10-11% от объема ВВП России. К высокому спросу на ипотеку готовятся и застройщики: министерство строительства прогнозировало, что в 2021 году будет введено около 85 миллионов квадратных метров нового жилья. В 2022 году планируется достичь отметки в 90 миллионов квадратных метров", – говорит Чернов.
Заметки на полях
Среди новшеств текущего года эксперты отмечают, что банки стали активно интегрироваться с риелторскими агентствами, за счет чего в разы выросла скорость одобрения ипотеки. "Например, наш рекорд от подачи заявки до получения одобрения – всего две минуты. В 2022 году можно ожидать усиления тренда на более персонализированную ипотеку, когда в зависимости от параметров заемщика, банки будут предлагать ему динамическую ставку", – указывает Решетникова.
Она также называет еще один тренд – рост одобряемости. По ее словам, к концу года одобряемость кредитов рекордно выросла, и если до изменения условий льготной ипотеки это связывали именно с ней, то теперь стало понятно, что это абсолютно автономная тенденция.
Впрочем, это не значит, что раздавать кредиты будут без оглядки всем желающим. Банки продолжают реализовывать достаточно консервативную политику, выдавая ипотечные кредиты гражданам, чьи показатели долговой нагрузки и персонального кредитного рейтинга находятся на приемлемом уровне, уверен Волков.
Подводя итоги, совладелец группы "Родина" Владимир Щекин замечает, что в 2021 году рынок недвижимости перешел на новую стадию развития. После фактического завершения льготной ипотеки многие его участники ожидали значительного спада спроса, однако переходный период прошел без потрясений.
В следующий год игроки рынка смотрят с оптимизмом. По их мнению, гарантирует высокий интерес к ипотеке среди россиян и тот фактор, что люди покупают квартиры не только для улучшения жилищных условий, но и чтобы сберечь от инфляции свои накопления.