31 октября 2011
1035
поделитесь с друзьями
Наступивший год аналитики называют стабилизационным — недвижимость будет расти в цене не более чем на 5-10% в год
В сюжетах:
Наступивший год аналитики называют стабилизационным - недвижимость будет расти в цене не более чем на 5-10% в год. А вот ставки по ипотеке продолжат стремиться к докризисным значениям. С одной стороны, это хорошая возможность наконец-то обзавестись собственной квартирой. С другой - такой вариант будет доступен лишь немногим заемщикам, так как банки не собираются снижать требования к потенциальным клиентам.
Ипотека прогноз
За год ситуация на рынке ипотеки изменилась кардинальным образом. Все началось еще в прошлом сентябре, а к концу 2008 года условия стали скорее запретительными: 40-50% стоимости квартиры в качестве первого взноса, остальное - в кредит под 30% годовых. При этом банки стали уделять основное внимание качеству своего портфеля, а не количеству выданных кредитов. Требования к заемщику ужесточились: хорошая кредитная история, желательно в том же банке, подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, при этом кредитные организации стали отдавать предпочтение тем заемщикам, которые являются работниками крупных государственных компаний.
А вот ставки по ипотеке стали плавно уменьшаться с сентября 2009 года. По данным компании "Кредитмарт", в декабре среднерыночная ставка по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке составила 16,92% годовых в рублях и 13,73% в долларах (с учетом комиссий банка). При этом на 2010 год у банков есть задача, обнародованная правительством в ноябре прошлого года: довести стоимость ипотеки до 10-11% годовых. Однако сами банкиры сомневаются в том, что такого показателя можно будет достигнуть в этом году. Скорее всего, до указанных показателей ставки смогут довести только банки с государственным участием. "Можно предположить, что в 2010 году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося - 14-15%. К тому же стоит учесть, что минимальные ставки получат единицы заемщиков. Банки будут предъявлять жесткие требования к подтверждению дохода, к качеству жилья, будут ограничивать суммы кредита. Банки испытывают дефицит долгосрочного финансирования, поэтому привлечь деньги под такие проценты, чтобы предлагать их под 10% годовых своим заемщикам,- для них пока нерешенная проблема",- считает гендиректор компании "Кредитмарт" Юлия Купко.
"Дешевые длинные деньги доступны крупным кредитным учреждениям преимущественно с госучастием (Сбербанк, ВТБ 24) и АИЖК. Остальные кредиторы в большинстве случаев целиком зависят от иностранного финансирования, для подешевения которого в настоящий момент отсутствуют какие-либо экономические предпосылки",- добавляет она.
При этом эксперты считают, что можно прогнозировать понижение ставок по ипотеке в середине года. Предпосылки к этому есть. Так, в конце ноябре Банк России снизил ставку рефинансирования на 0,5%, до рекордно низкого уровня - 9% годовых. По мнению аналитиков, ставка продолжит снижение, что отразится и на рынке ипотеки. "Должно пройти какое-то время, прежде чем рынок ипотеки начнет оживать. Например, если обратиться к зарубежному опыту, когда Банк Англии понизил учетную ставку, процентные ставки по ипотеке начали ощутимо снижаться только спустя полгода",- рассказывает глава департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрий Халин.
Среди положительных тенденций этого года можно отметить и возвращение к кредитованию покупки квартир в новостройках. При этом в первую очередь к кредитованию строящегося жилья вернутся коммерческие банки, только затем - государственные.
Ужесточение условий ипотеки привело к сокращению ипотечного кредитования. За год его объемы упали в несколько раз. "По итогам первых трех кварталов 2008 года на ипотеку приходилась почти треть общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. За аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок в общем объеме составила менее 15% притом, что сократилось и общее количество сделок по купле-продаже недвижимости. Особенно резким было снижение в начале 2009 года, к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%. Сильнее всего пострадал сегмент бизнес-класса, где существенная часть жилья приобреталась в кредит. Раньше, когда стоимость жилья росла быстрыми темпами (например, в 2006 году бизнес-класс подорожал на 60%), брать ипотечный кредит было выгодно: рост стоимости жилья перекрывал затраты по его обслуживанию. Сейчас же ситуация изменилась. Если в 2010 году ставки по ипотеке вернутся хотя бы на докризисный уровень, покупка жилья в кредит станет доступной для большей, чем сегодня, части населения",- считает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Снижение ставок по ипотеке может стать дополнительным стимулом к покупке квартиры для тех, кто отложил ее в прошлом году. Тем более что, по прогнозам экспертов, в ближайшие два года рост цен не превысит 10% в год. Например, по прогнозам компании Intermark Savills, если цены на нефть останутся на текущем уровне или вырастут на 5-10%, курс доллара понизится на 5-10%, а инфляция и уровень безработицы не превысят 10%, то рост долларовых цен на жилье в Москве в 2010 году составит 5-10%. То есть средняя цена квадратного метра в столице повысится до $5000-5200. При менее благоприятном сценарии (который некоторые аналитики считают вполне вероятным) цена на нефть опустится до $50-60 за баррель, доллар будет стоить 38-40 руб., инфляция составит 12-14%, а безработица - 10-12%, и цена метра в течение следующего года опустится до $3000-3500.
Председатель совета директоров холдинга МИЭЛЬ Григорий Куликов уверен, что и при нынешних условиях у ипотечного рынка есть вариант развития: "В ближайшие несколько лет основная доля ипотечного кредитования должна поддерживать обменные варианты. То есть если семья из четырех или пяти человек живет в однокомнатной квартире и хочет улучшить свои жилищные условия хотя бы до двух- или трехкомнатной квартиры, то у нее уже есть первый взнос в виде этой самой однокомнатной квартиры. На мой взгляд, это нормально, если первый взнос составляет 30%. Просто банки должны предлагать более гибкие программы, связанные с ипотекой альтернативных сделок".
Эксперты ожидают, что в 2010 году спрос на недвижимость может увеличиться на 30%. Сейчас в России довольно высокий дефицит жилых площадей: средний показатель обеспеченности жильем - 21,5 кв. м на человека (в Москве этот показатель даже ниже - 19,9 кв. м на человека), в то время как в европейских странах он достигает 30-40 кв. м. "Если брать среднемесячно, то обороты в 2009 году упали примерно на треть, и это падение оборотов и дает нам эффект отложенного спроса. Колоссальный отложенный спрос сформировался в ипотеке",- считает Григорий Куликов. Есть у риэлтеров и другой повод для оптимизма. "Динамику спроса на жилую недвижимость можно определить, анализируя так называемый избыточный доход домохозяйств. Например, сейчас средний доход московской семьи из двух человек с ребенком составляет $2500. Если после погашения всех расходов (продукты, коммунальные платежи и т. д. - как минимум $300 на человека) и выплаты ипотечного платежа за среднестатистическую квартиру в распоряжении домохозяйства остается более 20% дохода, то спрос на недвижимость будет высоким. В начале 2009 года величина избыточного дохода приближалась к нулю, поэтому и спрос на жилье был минимальным. В течение года снижались как ставки по ипотеке, так и цены на квартиры. В результате сейчас этот показатель находится на уровне около 10% от величины дохода домохозяйств",- объясняет Дмитрий Халин.
Кризис заставил и продавцов, и покупателей недвижимости более внимательно подходить к выбору объектов недвижимости. Сейчас покупатели приобретают квартиры прежде всего для себя, а значит, наибольшее внимание уделяют их состоянию. Значительно снизилась доходность вложений в недвижимость, а следовательно - инвестиционная привлекательность российских квадратных метров. "Сейчас в России совершенствуется система налогообложения, и обеспечивать столь высокую степень доходности, а в докризисные годы она доходила до 50% годовых, будет невозможно. В ближайшие пару лет прибыль от недвижимости не будет превышать 10-12% годовых. На больший срок давать прогнозы трудно, так как проблемы роста цен на недвижимость предвидеть невозможно",- считает директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.
Покупатели ставят цель - за ту сумму, которую они планировали потратить на покупку квартиры, выбрать более качественный объект. Застройщики, в свою очередь, активно изучают потребности покупателей и повышают качество своих объектов. Например, застройщики жилья экономкласса стали предлагать квартиры с отделкой.
Риэлтеры предупреждают: тем, кто хочет выбрать качественный объект, следует поторопиться - в 2010-2011 году активного пополнения рынка не будет, напротив, будет наблюдаться тенденция вымывания качественных объектов из предложения (первыми станут раскупаться объекты с наилучшим соотношением качества и цены). "Замораживание из-за возникших у многих девелоперов финансовых затруднений большого числа новых проектов, а также замедление темпов строительства уже начатых объектов приведет в среднесрочной (до 12-14 месяцев) перспективе к определенному дефициту предложений, особенно в Центральном административном округе столицы",- считает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. "Структура предложения может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые в связи с дефицитом станут расти более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее",- уверен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
По мнению экспертов, проекты, которые окажутся на рынке, скорее всего, будут из числа замороженных в 2009 году объектов недвижимости. "Сейчас многие девелоперы и строительные организации за долги отдают крупные пакеты акций или отдельные проекты на разной стадии готовности. В результате крупные банки, которые активно спонсировали застройщиков, консолидировали в своих руках крупные строительные активы. Многое будет зависеть от того, как они сочтут нужным распорядиться ими - будут перепродавать или формировать новые крупные девелоперские структуры. Если сформируются новые крупные девелоперские организации, в том числе аффилированные с государственными структурами, то темпы строительства коммерческого жилья в Москве могут прекратить снижение. Повысить темпы строительства нового жилья можно только в том случае, если государство пойдет навстречу девелоперам и будет предоставлять земельные площадки по льготной цене, за свой счет обеспечивать стройплощадки всей необходимой инфраструктурой и коммуникациями, подключать объект к энергосетям. Увеличить объемы ввода нового жилья можно, сократив сроки выдачи исходно-разрешительной документации и отменив обременения застройщиков",- говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Ипотека прогноз
За год ситуация на рынке ипотеки изменилась кардинальным образом. Все началось еще в прошлом сентябре, а к концу 2008 года условия стали скорее запретительными: 40-50% стоимости квартиры в качестве первого взноса, остальное - в кредит под 30% годовых. При этом банки стали уделять основное внимание качеству своего портфеля, а не количеству выданных кредитов. Требования к заемщику ужесточились: хорошая кредитная история, желательно в том же банке, подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, при этом кредитные организации стали отдавать предпочтение тем заемщикам, которые являются работниками крупных государственных компаний.
А вот ставки по ипотеке стали плавно уменьшаться с сентября 2009 года. По данным компании "Кредитмарт", в декабре среднерыночная ставка по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке составила 16,92% годовых в рублях и 13,73% в долларах (с учетом комиссий банка). При этом на 2010 год у банков есть задача, обнародованная правительством в ноябре прошлого года: довести стоимость ипотеки до 10-11% годовых. Однако сами банкиры сомневаются в том, что такого показателя можно будет достигнуть в этом году. Скорее всего, до указанных показателей ставки смогут довести только банки с государственным участием. "Можно предположить, что в 2010 году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося - 14-15%. К тому же стоит учесть, что минимальные ставки получат единицы заемщиков. Банки будут предъявлять жесткие требования к подтверждению дохода, к качеству жилья, будут ограничивать суммы кредита. Банки испытывают дефицит долгосрочного финансирования, поэтому привлечь деньги под такие проценты, чтобы предлагать их под 10% годовых своим заемщикам,- для них пока нерешенная проблема",- считает гендиректор компании "Кредитмарт" Юлия Купко.
"Дешевые длинные деньги доступны крупным кредитным учреждениям преимущественно с госучастием (Сбербанк, ВТБ 24) и АИЖК. Остальные кредиторы в большинстве случаев целиком зависят от иностранного финансирования, для подешевения которого в настоящий момент отсутствуют какие-либо экономические предпосылки",- добавляет она.
При этом эксперты считают, что можно прогнозировать понижение ставок по ипотеке в середине года. Предпосылки к этому есть. Так, в конце ноябре Банк России снизил ставку рефинансирования на 0,5%, до рекордно низкого уровня - 9% годовых. По мнению аналитиков, ставка продолжит снижение, что отразится и на рынке ипотеки. "Должно пройти какое-то время, прежде чем рынок ипотеки начнет оживать. Например, если обратиться к зарубежному опыту, когда Банк Англии понизил учетную ставку, процентные ставки по ипотеке начали ощутимо снижаться только спустя полгода",- рассказывает глава департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрий Халин.
Среди положительных тенденций этого года можно отметить и возвращение к кредитованию покупки квартир в новостройках. При этом в первую очередь к кредитованию строящегося жилья вернутся коммерческие банки, только затем - государственные.
Ужесточение условий ипотеки привело к сокращению ипотечного кредитования. За год его объемы упали в несколько раз. "По итогам первых трех кварталов 2008 года на ипотеку приходилась почти треть общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. За аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок в общем объеме составила менее 15% притом, что сократилось и общее количество сделок по купле-продаже недвижимости. Особенно резким было снижение в начале 2009 года, к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%. Сильнее всего пострадал сегмент бизнес-класса, где существенная часть жилья приобреталась в кредит. Раньше, когда стоимость жилья росла быстрыми темпами (например, в 2006 году бизнес-класс подорожал на 60%), брать ипотечный кредит было выгодно: рост стоимости жилья перекрывал затраты по его обслуживанию. Сейчас же ситуация изменилась. Если в 2010 году ставки по ипотеке вернутся хотя бы на докризисный уровень, покупка жилья в кредит станет доступной для большей, чем сегодня, части населения",- считает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Снижение ставок по ипотеке может стать дополнительным стимулом к покупке квартиры для тех, кто отложил ее в прошлом году. Тем более что, по прогнозам экспертов, в ближайшие два года рост цен не превысит 10% в год. Например, по прогнозам компании Intermark Savills, если цены на нефть останутся на текущем уровне или вырастут на 5-10%, курс доллара понизится на 5-10%, а инфляция и уровень безработицы не превысят 10%, то рост долларовых цен на жилье в Москве в 2010 году составит 5-10%. То есть средняя цена квадратного метра в столице повысится до $5000-5200. При менее благоприятном сценарии (который некоторые аналитики считают вполне вероятным) цена на нефть опустится до $50-60 за баррель, доллар будет стоить 38-40 руб., инфляция составит 12-14%, а безработица - 10-12%, и цена метра в течение следующего года опустится до $3000-3500.
Председатель совета директоров холдинга МИЭЛЬ Григорий Куликов уверен, что и при нынешних условиях у ипотечного рынка есть вариант развития: "В ближайшие несколько лет основная доля ипотечного кредитования должна поддерживать обменные варианты. То есть если семья из четырех или пяти человек живет в однокомнатной квартире и хочет улучшить свои жилищные условия хотя бы до двух- или трехкомнатной квартиры, то у нее уже есть первый взнос в виде этой самой однокомнатной квартиры. На мой взгляд, это нормально, если первый взнос составляет 30%. Просто банки должны предлагать более гибкие программы, связанные с ипотекой альтернативных сделок".
Эксперты ожидают, что в 2010 году спрос на недвижимость может увеличиться на 30%. Сейчас в России довольно высокий дефицит жилых площадей: средний показатель обеспеченности жильем - 21,5 кв. м на человека (в Москве этот показатель даже ниже - 19,9 кв. м на человека), в то время как в европейских странах он достигает 30-40 кв. м. "Если брать среднемесячно, то обороты в 2009 году упали примерно на треть, и это падение оборотов и дает нам эффект отложенного спроса. Колоссальный отложенный спрос сформировался в ипотеке",- считает Григорий Куликов. Есть у риэлтеров и другой повод для оптимизма. "Динамику спроса на жилую недвижимость можно определить, анализируя так называемый избыточный доход домохозяйств. Например, сейчас средний доход московской семьи из двух человек с ребенком составляет $2500. Если после погашения всех расходов (продукты, коммунальные платежи и т. д. - как минимум $300 на человека) и выплаты ипотечного платежа за среднестатистическую квартиру в распоряжении домохозяйства остается более 20% дохода, то спрос на недвижимость будет высоким. В начале 2009 года величина избыточного дохода приближалась к нулю, поэтому и спрос на жилье был минимальным. В течение года снижались как ставки по ипотеке, так и цены на квартиры. В результате сейчас этот показатель находится на уровне около 10% от величины дохода домохозяйств",- объясняет Дмитрий Халин.
Кризис заставил и продавцов, и покупателей недвижимости более внимательно подходить к выбору объектов недвижимости. Сейчас покупатели приобретают квартиры прежде всего для себя, а значит, наибольшее внимание уделяют их состоянию. Значительно снизилась доходность вложений в недвижимость, а следовательно - инвестиционная привлекательность российских квадратных метров. "Сейчас в России совершенствуется система налогообложения, и обеспечивать столь высокую степень доходности, а в докризисные годы она доходила до 50% годовых, будет невозможно. В ближайшие пару лет прибыль от недвижимости не будет превышать 10-12% годовых. На больший срок давать прогнозы трудно, так как проблемы роста цен на недвижимость предвидеть невозможно",- считает директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.
Покупатели ставят цель - за ту сумму, которую они планировали потратить на покупку квартиры, выбрать более качественный объект. Застройщики, в свою очередь, активно изучают потребности покупателей и повышают качество своих объектов. Например, застройщики жилья экономкласса стали предлагать квартиры с отделкой.
Риэлтеры предупреждают: тем, кто хочет выбрать качественный объект, следует поторопиться - в 2010-2011 году активного пополнения рынка не будет, напротив, будет наблюдаться тенденция вымывания качественных объектов из предложения (первыми станут раскупаться объекты с наилучшим соотношением качества и цены). "Замораживание из-за возникших у многих девелоперов финансовых затруднений большого числа новых проектов, а также замедление темпов строительства уже начатых объектов приведет в среднесрочной (до 12-14 месяцев) перспективе к определенному дефициту предложений, особенно в Центральном административном округе столицы",- считает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. "Структура предложения может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые в связи с дефицитом станут расти более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее",- уверен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
По мнению экспертов, проекты, которые окажутся на рынке, скорее всего, будут из числа замороженных в 2009 году объектов недвижимости. "Сейчас многие девелоперы и строительные организации за долги отдают крупные пакеты акций или отдельные проекты на разной стадии готовности. В результате крупные банки, которые активно спонсировали застройщиков, консолидировали в своих руках крупные строительные активы. Многое будет зависеть от того, как они сочтут нужным распорядиться ими - будут перепродавать или формировать новые крупные девелоперские структуры. Если сформируются новые крупные девелоперские организации, в том числе аффилированные с государственными структурами, то темпы строительства коммерческого жилья в Москве могут прекратить снижение. Повысить темпы строительства нового жилья можно только в том случае, если государство пойдет навстречу девелоперам и будет предоставлять земельные площадки по льготной цене, за свой счет обеспечивать стройплощадки всей необходимой инфраструктурой и коммуникациями, подключать объект к энергосетям. Увеличить объемы ввода нового жилья можно, сократив сроки выдачи исходно-разрешительной документации и отменив обременения застройщиков",- говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Источник:
Разместил: Редактор
Похожие новости