Ненадутый ипотечный пузырь
Автор: Рифат Гарипов,
глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ
Назвать то или иное рыночное явление «пузырём» возможно только после того, как он лопнет. Ипотечный пузырь — не исключение. Есть ли признаки надвигающегося пузыря у четырёх сторон рынка недвижимости – застройщиков, банков, покупателей и государства?
Застройщики: вынужденная честность
Застройщики как представители бизнеса нацелены на извлечение прибыли, но обязаны работать с учётом постоянно обновляющихся правил. За прошедшее с 2019 года время (когда финансирование строительства через эскроу-счета стало обязательным) большинство девелоперов согласилось с тем, что механизм эскроу в значительной степени защищает граждан от нечестной игры и игроков. И, хотя это решение на первом этапе было непопулярным, так как «съело» возможность получения сверхприбылей, сейчас участники рынка оценили возможность зарабатывать пусть меньшие, но стабильные деньги.
Тем не менее, работать на рынке с постоянно меняющимися условиями — от финансово-кредитных до ценовых (все помнят недавний скачок цен на металлопрокат на 29% за месяц) — задача повышенной сложности. Застройщики балансируют между требованиями государства по постоянному увеличению ввода жилья, сниженной покупательной способностью населения и стремлением наращивать собственную прибыль хотя бы для того, чтобы реинвестировать в новые проекты.
Без госрегулирования отрасли, выраженного в жёстком контроле — как строительном, так и финансовом — застройщики в теории могли бы раздуть ценовой пузырь, но только локально. Хотя бы потому, что спрос на рынке недвижимости крайне неравномерный: на него, кроме цены, оказывают значительное влияние качество и локация жилья.
Банки: спокойствие с господдержкой
Те финансово-кредитные организации, которые освоили работу по проектному финансированию через счета эскроу (это 41 из 94 уполномоченных ЦБ банков), чувствуют себя уверенно, несмотря на требование общества обогатить ипотечные продукты пока не слишком выгодной работой с регионами и кредитованием сложного сегмента ИЖС. Риски банков в значительной степени страхует льготная ипотека.
Аналитики Банка России считают риском для сектора формирование «кредитной спирали» — когда рост цен на жилье стимулирует выдачу новых ипотек за счет позитивных ожиданий кредиторов о будущей стоимости залогов. «Кредитная спираль» характерна для периодов ипотечного бума. Однако сейчас динамика цен на недвижимость не напрямую связана с динамикой ипотечного кредитного портфеля: в среднем по стране цены не растут так стремительно, чтобы стимулировать более активную выдачу ипотеки.
Ещё одним признаком будущего пузыря считается смягчение условий предоставления кредитов и облегчение условий рефинансирования ранее привлеченных займов у новых кредиторов. Но, судя по опросам банков, которые регулярно проводит Банк России, сейчас наблюдается, скорее, снижение конкуренции между банками на ипотечном рынке и ужесточение требований к заёмщикам.
Какие ещё приметы пузыря видны на стороне банков?
В 2020 году ЦБ реализовал мягкую денежно-кредитную политику, снизив ключевую ставку с 6,25 до 4,25%. Вместе с льготной ипотекой это привело к рекордной выдаче ипотечных ссуд в 2020 году — на сумму 4,3 трлн руб. Кредиты физическим лицам за прошлый год выросли на 13,5%, а реальные доходы россиян снизились на 3,5%.
Тем не менее, несмотря на традиционный скепсис ЦБ в отношении льготной ипотеки, о пузыре на финансовом рынке России речи не идет. ЦБ поднял ключевую ставку до 5% (и это не предел), а в июле 2021 мы ожидаем отмены льготной ипотеки или продления её максимум до 2022 года. Однако ипотечная программа под 6,5% оказалась удачной для создания благоприятных условий как для застройщиков, так и для банковской системы, и после её завершения банки повысят ставки незначительно, максимум на 0,5-1,5 пунктов. Спрос на недвижимость снизится, но банкиры и застройщики единодушны в мнении, что, пока первоначальный ипотечный взнос находится на уровне не ниже 15%, а банковский портфель не превышает 7% ВПП, финансового пузыря не будет.
Отчасти эта уверенность связана с возросшей финансовой грамотностью граждан.
Покупатели: осторожность и расчётливость
За последнее время резко изменилось потребительское поведение покупателей жилья в ипотеку. Недавние опросы показали, что сейчас около 30% процентов клиентов с одобренными заявками отказываются от ипотечного кредита, трезво оценивая свои возможности и риски.
Осторожность покупателей не в последнюю очередь связана с перегретыми ценами на недвижимость. Взлёт продаж в пандемию был вызван не только снижением ключевой ставки ЦБ и субсидированием ипотеки правительством РФ, но и снижением ставок по депозитам. Психологический «эффект распродажи» побудил инвестировать в покупку недвижимости даже тех покупателей, которые не планировали приобретение жилья. Вопреки прогнозам, и на первичный, и на вторичный рынки в 2020-м пришло гораздо больше средств, чем обычно.
Одновременно с этим рост цен на недвижимость, даже такой значительный, как в 2020 году, не привел к заметному снижению доступности жилья: подорожание компенсировалось снижением ставки по ипотеке, увеличением её среднего срока и ростом номинальных доходов населения. Таким образом, стоимость ипотеки относительно зарплаты осталась на уровне начала 2020 года. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам остается невысокой — не более 1% портфеля.
В целом, соотношение текущих цен на недвижимость и годового дохода средней российской семьи позволяет сделать вывод о том, что рынок жилья перегрет, но пузырю в его классическом понимании взяться пока неоткуда. Можно говорить о том, что в 2021 году нас ждет коррекция цен на недвижимость с возвратом к медленному росту в дальнейшем.
Государство: аккуратное сдерживание
Экономисты считают, что лучшая позиция государства и регулятора в условиях нестабильной экономической ситуации — это политика мягкого превентивного сдерживания, которая не позволяет возникнуть предпосылкам для надувания пузыря. В России эта политика реализуется через комплекс мер господдержки строительной отрасли, постепенно регулирующих постпандемийные экономические процессы в стране.