Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна
Столичный рынок новостроек вполне смог бы обойтись и без льготной ипотеки - лидером по темпам роста спроса в 2020 г. стал бизнес-класс, который программа субсидирования ставок почти не затрагивает. Зато бюджетная поддержка, очевидно, помогла раздуть цены в масс-маркете – в Новой Москве новостройки за год подорожали на 30%, несмотря на падение спроса.
Спрос
Несмотря на коронакризис, объемы продаж новостроек в Москве в 2020 г. остались примерно такими же, как в 2019-м. За 2020 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 82 750 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 1,4% больше, чем годом ранее. Как и на вторичном рынке, покупательский ажиотаж во второй половине года уравновесил «карантинный» провал весной.
В старых границах Москвы реализованный спрос на первичном рынке квартир (без учета апартаментов) за год вырос на 16%, как в количестве сделок, так и в объеме реализованных площадей. По итогам 2020 г. физлицам по ДДУ, без учета оптовых покупок, было продано 58,4 тыс. квартир суммарной площадью почти 3,4 млн кв. м, сообщает Est-a-Tet со ссылкой на данные Росреестра.
В Новой Москве число сделок с новостройками уменьшилось в 2020 г. на 6%, до 22,8 тыс. шт., а суммарная площадь проданных квартир сократилась на 5% до 1,1 млн кв. м.
Спрос на новомосковские новостройки сдерживал слишком быстрый рост цен – как в 2020 г., так и до того. В некоторых проектах на присоединенных территориях стоимость квартир уже вплотную приблизилась к уровню цен в недорогих ЖК внутри МКАД - «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?». При этом по качеству инфраструктуры, социальной и транспортной, Новая Москва все еще существенно уступает «старой». Особенно учитывая, что значительная часть проектов Новой Москвы находится пока не в шаговой доступности от метро, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Кроме того, добавляет он, рынок Москвы в ее старых границах более привлекателен с инвестиционной точки зрения, а в 2020 г. доля инвесторов на рынке выросла в связи с колебаниями курса рубля, инфляцией и снижением ставок по депозитам.
Конечно, главным драйвером спроса на новостройки после окончания «самоизоляции» стала ипотека. По данным Est-a-Tet, в «старой» Москве число сделок с привлечением кредитных средств за год увеличилось на 43%, в Новой – на 14%. Доля ипотеки в Москве выросла на 11%, на присоединенных территориях – на 11,2%, подсчитали в компании «Метриум».
Однако, вопреки распространенному мнению, программа государственного субсидирования ставки, ориентированная на проекты масс-маркета, сыграла далеко не главную роль в поддержке рынка.
Это хорошо видно по динамике спроса в сегменте старомосковского бизнес-класса. По данным компании «Метриум», в 2020 г. продажи в бизнес-классе (с учетом проектов с апартаментами) увеличились на 33,2% (до 21 тыс. ДДУ), то есть темпы роста спроса в два раза превышали среднерыночные. Доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса выросла с 45% в 2019 г. до 55% в 2020 г. Но не за счет льготной ипотеки, так как размер кредита по госпрограмме ограничен в Москве 12 млн руб., а средний бюджет предложения в бизнес-классе на конец 2020 г. превысил 22 млн руб. Для рекордных продаж оказалось достаточно обычных, несубсидируемых кредитов, подешевевших в результате снижения ключевой ставки ЦБ до 4,25%, подчеркивает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Например, ставки на покупку готового жилья, которые не субсидируются, в 2020 г. опустились на 1,2 п.п. до 8,1% годовых, по данным «Дом.рф». Клиентам Est-a-Tet в декабре 2020 - январе 2021 г. кредиты по стандартной, несубсидируемой программе выдавали в среднем под 8%. А годом ранее - под 8,5%.
О том, что бюджетная накачка была не нужна рынку новостроек, свидетельствует и почти идентичная динамика сделок на первичном и вторичном рынках по итогам 2020 г. Напомним, спрос на новостройки вырос на 1,4% по сравнению с 2019 г., а на «вторичку», на которую льготная ипотека вообще не распространяется, - на 2,3%. Если бы госпрограмма действительно играла особую роль в качестве стимула покупательской активности, «вторичка» бы существенно отстала от первичного рынка.
Запуская льготную ипотеку весной 2020 г., правительство опиралось на опыт 2015 г., когда похожая программа, но под 12% предотвратила обвал спроса и цен на первичном рынке, а значит, и появление тысяч новых обманутых дольщиков. Однако в 2015 г. коммерческие, несубсидируемые кредиты были практически недоступны населению, потому что после повышения ключевой ставки ЦБ до 17% годовых ипотечные ставки взлетели до заоблачных высоток.
В 2020 г. ЦБ проводил совершенно иную монетарную политику: мегарегулятор не только не повысил ключевую ставку – он продолжал ее снижать, несмотря на кризис. Как следствие, ставки по несубсидируемым ипотечным кредитам опустились ниже 8%, а по депозитам – ниже уровня инфляции. Тем самым ЦБ спровоцировал ипотечный и инвестиционный бум на рынке недвижимости – в том числе в тех сегментах, где покупатели никак не могли воспользоваться программой субсидирования ставок - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года».
Предложение
По итогам 2020 г. объем предложения на рынке новостроек «старой» Москвы сократился до уровня II квартала 2015 г., то есть до пятилетнего минимума, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Число проектов и корпусов снизилось незначительно – на 2% и 5,3% по сравнению с 2019 г., но количество лотов в продаже и их суммарная площадь упали на 19,3% и 24% соответственно. Всего на рынке новостроек «старой» Москвы в декабре 2020 г., по данным компании «Бест-Новострой», экспонировалось 247 проектов из 655 корпусов с 25 267 лотами во всех классах общей площадью 1 670 450 кв. м.
В Новой Москве в декабре 2020 г. в продаже находилось 158 корпусов (-1,8% по сравнению с декабрем 2019 г.) с 9 323 лотами (+1,1%) общей площадью 480 605 кв. м (-6%).
Предложения просело на фоне роста спроса и недостатка новых проектов. В 2020 г. в границах «старой» Москвы вышло 52 новых ЖК с 6 752 квартирами, а также 78 корпусов с 4 787 квартирами в уже реализуемых проектах во всех классах. Суммарно 11 539 новых лотов – на 22,8%, меньше, чем в 2019 г.
В Новой Москве в 2020 г. в продажу поступило два новых проекта с 1 490 квартирами, а также 47 новых корпусов в уже реализуемых проектах во всех классах с 6 241 квартирами. Суммарно 7 731 новых лотов (+6,8%).
Цены
На что льготная ипотека повлияла, так это на цены. В Новой Москве, где условиям программы господдержки соответствует почти все предложение, квадратный метр в 2020 г. подорожал на 29,4%, до 165,3 тыс. руб. в среднем, по данным компании «Метриум». И это несмотря на снижение спроса. Или, вернее, спрос ушел в минус из-за аномальных темпов роста цен. Новомосковские новостройки дорожали с такой скоростью, что уже к осени 2020 г. рост цен почти полностью «съел» выгоду от льготной ипотеки для заемщиков.
Условно бюджетные новостройки «старой» Москвы – эконом- и комфорткласса – по итогам года прибавили «только» 18,7%. По данным «Метриума», в декабре 2020 г. средняя стоимость квадратного метра первичного жилья массового сегмента составляла 207 510 руб. Но они и изначально были существенно дороже новомосковских (174 760 руб. за метр в конце 2019 г.). Смысл льготной ипотеки внутри МКАД сошел на нет в середине осени – см. «Доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей».
Лидером по темпам роста цен на старомосковские новостройки стал бизнес-класс, где, напомним, наблюдался и самый высокий спрос. Метр в этом сегменте подорожал на 24,4% («Метриум») – 26% («Бест-Новострой»), примерно до 300 600 руб. в среднем.
Новостройки премиум-класса, по информации «Бест-Новостроя», за год выросли в цене на 15,5% до 662 534 руб. за кв. м в среднем, элитный сегмент прибавил 4,6% (1 105 040 руб. за метр).
«Основным катализатором роста цен (на новостройки Москвы – прим. ред.) явилось сокращение объемов предложения, связанное с вымыванием наиболее доступных объемов, а также снижение темпов вывода новых объектов на рынок во второй половине года. Девелоперы активизировались лишь в декабре, по итогам которого экспозиция впервые с июня начала расти – рост составил 7% по сравнению с ноябрем», - комментирует ситуацию на рынке Ирина Доброхотова.
Примечательно, что новостройки с эскроу по итогам 2020 г. оказались дешевле, чем без. Хотя, теоретически, стоимость строительства проектов на деньги банка выше, чем если напрямую получать финансирование от дольщиков. По данным компании «Метриум», в конце 2020 г. на рынке массовых новостроек «старой» Москвы через систему эскроу-счетов продавалось 8,9 тыс. квартир, средняя цена квадратного метра в которых составляла 201,9 тыс. руб. 5,2 тыс. лотов средней стоимостью 211,1 тыс. руб. за кв. м можно было купить по старым правилам.
«Таким образом, цена предложения, не предусматривающего использование эскроу-счетов, на 4,3% дороже. Это объясняется тем, что по старой модели продавались лоты в проектах, находящихся на финальной стадии реализации», - говорит Надежда Коркка.
Аналогичная картина наблюдалась и в Новой Москве. 67% квартир в новостройках на присоединенных территориях продавались по системе эскроу-счетов, и они были в среднем на 3,6% дешевле ЖК, строительство которых напрямую финансировалось дольщиками.
Прогнозы риелторов на 2021 год
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья»:
«В 2021 г. ожидается умеренное сокращение предложения – тренд, наметившийся еще до начала 2020 г. Новые проекты будут компенсировать уменьшение предложения, но общую картину это вряд ли изменит. В конце концов для застройщиков это даже выгодно – еще один фактор, позволяющий повышать цены, в связи с чем предложение во многих жилых комплексах искусственно ограничивается девелоперами и квартиры выводятся в продажу порциями.
В первой половине 2021 г. ожидается продолжение положительной динамики цен на рынке новостроек «старой» Москвы. Цены в среднем могут вырасти еще 6-8%. В дальнейшем после завершения программы льготной ипотеки цены будут корректироваться спросом и предложением».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
«Прошедший 2020 год стал крайне непредсказуемым для многих участников рынка недвижимости. Многие из прогнозов, как позитивные, так и негативные, которые озвучивались в начале и даже в середине года, в итоге не оправдались. Поэтому пока довольно сложно сказать, как будет развиваться ситуация в 2021 г. При сохранении текущей экономической ситуации в стране и отсутствии жестких ограничений в связи эпидемиологической ситуацией, рынок сохранит текущий вектор развития в ближайшие полгода. Спрос на новостройки с учетом действующей программы льготной ипотеки останется на достаточно высоком уровне, а цены на новостройки стабилизируются. Не стоит ждать такого существенного скачка цен, как в 2020 г., поскольку потенциал для дальнейшего роста остается крайне небольшим. Что касается девелоперской активности, то она также сохранится на уровне прошлого года. Уже в ближайшее время мы ожидаем старта продаж ряда интересных проектов в очень привлекательных локациях в границах «старой» Москвы».
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
«В 2021 г. стоимость первичного жилья в «старой» и Новой Москве продолжит расти, но с меньшей скоростью. Цена квадратного метра увеличится на 5-8%. Связано это со многими факторами: продлением госпрограммы субсидирования ипотеки, девальвацией рубля, продолжающимся переходом на новую модель финансирования строительства, удорожанием платы за изменение вида разрешенного использования земли. Предложение, скорее всего, восстановится к концу текущего года за счет активизация девелоперов. Впрочем, прогнозировать развитие рынка сейчас сложно. Сохраняются риски, связанные с пандемией, которая пока далека от завершения, и новый штамп коронавируса, обладающий большей вирулентностью, – яркое тому подтверждение».
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:
«В 2021 г. цены на новостройки продолжат расти. При этом наиболее активный рост цен ожидается в первой его половине, на фоне высокого спроса в период действия программы льготного ипотечного кредитования. Затем активный спрос пойдет на спад, если не появится новых драйверов роста. Не исключены также меры со стороны государства, нацеленные на сдерживание стремительного роста цен. В первую очередь, эти меры будут направлены на наращивание темпов строительства и увеличение объемов предложения, в том числе за счет проектов с государственным участием.
Со стороны девелоперов в 2021 г. усилится активность по выводу в реализацию нового предложения, в том числе в дорогих сегментах. На первичный рынок жилья московского региона продолжат выходить новые региональные девелоперы. Продолжится запуск масштабных проектов в Новой Москве».