Олег Матвейчев: Рынок новостроек был и пока остается одним из самых недорегулированных

Автор: Олег Матвейчев,
профессор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики»

Выступая в апреле с докладом в Совете Федерации, генпрокурор Юрий Чайка пообещал со стороны своего ведомства контролировать ситуацию на рынке строительства жилья. Причем мониторить не только проблемные долгострои, но и тщательно проверять новые стройплощадки. Заявление разумное, учитывая существующую проблему с обманутыми дольщиками, которая стала масштабной. Впрочем, нельзя не отдать должное усилиям государства — она решается. И вполне успешно.

Чайка привел данные Минстроя, согласно которым в 2017 году 6 тысяч семей получили квартиры после того, как были введены в эксплуатацию 140 объектов долгостроя. Но на очереди еще 836 таких домов, а это свыше 30 тысяч дольщиков по всей стране. И здесь тоже виден свет в конце тоннеля. Минстрой информирует: 360 объектов регионы собираются ввести в эксплуатацию уже в текущем году, остальные поэтапно до 2021 года. Только 64 долгостроя по каким-то причинам пока не внесены в дорожные карты, но глава ведомства Михаил Мень пообещал разобраться и с ними.

Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today

Один к одному

Казалось бы, жизнь налаживается, несмотря на социальное напряжение, которое создается как по объективным причинам — самими участниками долевого строительства, выходящими на митинги, — так и разного рода интересантами процесса. Не всем по душе то, с каким рвением государство взялось за чистку рынка строительства жилья. Власть в стремлении сделать отношения застройщиков, их кредиторов, а также чиновников прозрачными и регулируемыми буквально рушит устоявшиеся традиции и связи.

На июль этого года запланировано вступление в силу поправок в 214-ФЗ, по которым теперь один застройщик сможет получать только одно разрешение на строительство и осуществлять расчеты с техзаказчиком и генподрядчиком только через один банк. При этом строительная компания должна иметь в резерве собственных средств не менее 10 процентов от общей стоимости проекта. Деньги дольщиков с октября 2017 года страхует Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Минфин готовит закон, обязывающий Агентство по страхованию вкладов (АСВ) страховать средства дольщиков. Причем принять его должны до вступления в силу вышеупомянутых поправок в 214-ФЗ.

Фактически договор долевого участия (ДДУ) уходит в прошлое и его заменяет проектное финансирование, когда все риски должны будут брать на себя банки, кредитующие строительные компании, а не граждане. На переходный период президент Владимир Путин отвел три года. Именно в этот срок необходимо исправить ошибки, которые накопились из-за того, что механизм обязательного страхования рисков дольщиков так и не заработал.

Доля страховщика

В преддверии обновления правил игры на рынке жилых новостроек в центре внимания оказались как раз страховщики по ДДУ. В их адрес полетели обвинения в том, что даже наличие страховки не уберегает дольщика от риска потерять и оплаченную квартиру, и деньги.

Во-первых, выяснилось, что банкротства не обошли стороной не только застройщиков, но и страховые компании. Что неудивительно: некоторые строители работали с аффилированными страховщиками, как, впрочем, и кредитовались в своих же банках. Например, печально знаменитое СУ-155 страховалось в компаниях «ССГ», «Интерполистраст», которые сейчас банкроты.

Во-вторых, в соответствии с ГК РФ наличие в деле о неплатежеспособности застройщика уголовной составляющей не является страховым случаем. То есть если строительная компания объявляется банкротом, то дольщики, воспользовавшись своим правом, могут либо дождаться, когда их квартиры достроит другая фирма, либо получить страховку. Когда еще через какое-то время (а может быть и через несколько лет) выяснится, что банкротство было преднамеренным, то деньги дольщику придется вернуть в страховую. Но не страховщики придумывают правила игры.

Свежий пример — ситуация с жилищным комплексом «Царицыно», строительство которого началось еще в 2006 году, а должно было завершиться в 2012-м. На дворе 2018-й, а граждане — больше 2,5 тысячи человек, влезшие в долги и ипотеки и оплатившие свои квадратные метры, до сих пор не справили новоселье.

В начале апреля этого года застройщик «Московский комбинат хлебопродуктов» (МКХ) наконец-то был признан банкротом. Столичные власти тут же взялись за поиски нового застройщика объекта, который будет достраивать ЖК за счет города. Московская администрация держит на контроле ситуацию с дольщиками, информирует их о процедуре включения в реестр требований на жилые помещения, о том, что они могут получить компенсации у страховщиков, в том числе у компании «Проминстрах».

Со своей стороны, «Проминстрах» открыл горячую линию для обращения дольщиков и дополнительный офис для приема граждан, постоянно инициирует встречи. Хотя в компании было застраховано всего 10 процентов дольщиков ЖК «Царицыно», «Проминстрах» сразу после объявления застройщика банкротом заявил о готовности начать выплачивать страховки. Но при этом страховщик вынужден предупредить: дело о мошенничестве, возбужденное в отношении руководителя признанной банкротом компании-застройщика, еще не завершено. Между тем ЖК «Царицыно» могут достроить уже через два года. Что делать дольщикам — ждать или забирать деньги у «Проминстраха» и надеяться на то, что суд признает банкротство результатом естественных причин? Выбор, понятно, непростой. Хотя кажется очевидным, глядя на то, как государство наводит порядок в строительной отрасли.

Но именно от страховой компании люди в данном случае почему-то ждут решения проблемы, отводя государству роль некоего арбитра. Что в общем-то логично: «Проминстрах» — действующая структура, доступная для диалога для всех участников процесса. Однако, несмотря на предпринимаемые сегодня шаги по исправлению ситуации, остается главная проблема — недобросовестный застройщик.

Квазизащита

Сам механизм регулирования правоотношений участников долевого строительства с введением в 2014 году обязательного страхования был не до конца продуманным и себя не оправдал. Стремление с помощью страховок усилить защиту граждан не привело к желаемому результату. Большинство дольщиков так и не получили страховые полисы — только такие участники долевого строительства имеют право официально считаться «обманутыми» и быть включенными в соответствующие реестры. Те же, кто был застрахован, получают на руки компенсации, на которые невозможно приобрести новое жилье по рыночной цене. Кроме того, дольщики, которые оформляли ипотеку, вынуждены полностью отдавать страховое возмещение банку и вместе с тем терять уже выплаченные проценты. Наконец, как мы уже выяснили, страховка не распространяется на случаи предумышленного банкротства. А, как правило, признания неплатежеспособности застройщиков сопровождаются уголовными делами.

При этом если в отношении дольщиков и государства материальные потери очевидны, владельцы компаний-застройщиков и после официального объявления их мошенниками не теряют интереса к строительному бизнесу. Даже включаются во все новые девелоперские авантюры. Сергей Полонский за обман граждан на 2,5 миллиарда рублей получил пять лет, но, выйдя на свободу «за истечением срока давности», заявил, что будет строить «город будущего». Кстати, возводимая им «Кутузовская миля» не была застрахована.

Вот почему так необходим закон, который не просто будет гарантировать дольщикам защиту, а сделает в принципе невозможным участие в строительстве жилья недобросовестных застройщиков. Очевидно одно — рынок жилых новостроек был и пока остается одним из самых недорегулированных.