Олег Репченко: От ограничений на досрочный возврат ипотеки пострадают и банкиры, и застройщики
В России ипотечные заемщики, оформляя кредит на 30 лет, практически всегда рассчитывают вернуть его намного раньше указанного в договоре срока. Поэтому введение каких-либо ограничений на досрочный возврат ипотеки приведет к резкому сокращению количества желающих связываться с банками. В результате пострадают и сами банкиры, и застройщики недорогого жилья, у которых на ипотечников приходится львиная доля продаж, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, в настоящее время право заемщика на досрочный возврат кредитов, не связанных с предпринимательской деятельностью, закреплено в Гражданском кодексе. Однако, как сообщило РБК со ссылкой на письмо Ассоциации российских банков, в подготовленных ко второму чтению поправках к проекту новой редакции Гражданского кодекса это право ставится в зависимость от согласия кредитора или от того, предусмотрена ли такая опция в кредитном договоре.
После публикации РБК представители Госдумы, в том числе глава комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, поспешили опровергнуть существование скандальных поправок. Но, судя по обнародованным РБК документам, некоторые положения законопроекта, по меньшей мере, вызывают вопросы. Пункт 2 статьи 810 ГК, по информации издания, предлагается сформулировать следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа<…>».
По словам партнера юридической фирмы «Некторов, Савельев и партнеры» Александра Некторова, вышеописанная корректировка ГК потребует внесения изменений в закон об ипотеке для сохранения права граждан досрочно погашать ипотечные кредиты, пишет газета «Коммерсантъ». И, как сообщил изданию неназванный источник, «знакомый с ходом разработки и обсуждения поправок», в закон об ипотеке действительно планируется внести поправки, регламентирующие порядок досрочного погашения кредитов. Но как они будут звучать, источник не сообщил.
Надо отметить, что в отличие от Европы и США, где ипотечные кредиты выплачивают десятилетиями, в России срок жизни ипотечного кредита обычно не превышает 10 лет, хотя договоры с банками подписываются на значительно более длинный срок. Все дело в дороговизне отечественного кредитования: при российском уровне ставок за 20-30 лет в виде процентов набегает две-три цены квартиры, говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко.
Рассмотрим, например, в какую сумму заемщику обойдется покупка квартиры стоимостью 10 млн руб. в Москве по программе льготной ипотеки. Как нетрудно убедиться с помощью «ипотечного калькулятора» на www.irn.ru, при ставке 12% годовых и первоначальном взносе 20% переплата по кредиту в размере 8 млн руб. (максимум по этой программе) за 30 лет составит 216,2%. То есть, взяв кредит на одну квартиру, человеку придется вернуть банку стоимость трех с лишним, или 31 624 037 руб.
Ничего удивительного, что при таком раскладе заемщики стараются расплатиться с банком как можно скорее. Более того, многие берут ипотеку именно в надежде на досрочное погашение – за счет наследства, продажи другой недвижимости и т.п. Например, нередко используется следующая схема: человек получает кредит на покупку новостройки, года два ждет, пока дом достроится, делает ремонт, переезжает – и досрочно гасит кредит, продав старую квартиру.
«Конечно, часть заемщиков, изначально надеявшихся досрочно погасить кредит, так и не смогут это сделать – наследство не достанется, старую квартиру не удастся продать за желаемую цену, доходы упадут, понадобятся деньги на что-то еще и т.п. Но психологически решиться на ипотеку значительно легче, зная, что, в принципе, от этой кабалы можно избавиться досрочно. А если эту возможность ликвидировать или обставить дополнительными условиями, то многие потенциальные заемщики просто не станут связываться с ипотекой», - отмечает эксперт.
При этом изначально заключать краткосрочный ипотечный договор заемщики, как правило, не хотят именно потому, что понимают: вернуть кредит за несколько лет, возможно, не удастся.
В кризис отсутствие запретов на досрочное погашение ипотеки приобретает еще большее значение. По словам участников рынка, многие потенциальные заемщики сейчас склонны перестраховываться: даже имея доходы, превышающие необходимый для одобрения кредита уровень, эти люди не желают связываться с ипотекой из-за неуверенности в завтрашнем дне. Что, в общем, логично: в нынешней экономической ситуации трудно загадывать даже на полгода вперед, что уж говорить о периоде в 20-30 лет… Соответственно, на ипотеку прежде всего решаются те, кто имеет возможность вернуть кредит в недалеком будущем.
«Конечно, банкирам выгоднее, когда заемщик обслуживает кредит не пять лет, а 25, в итоге переплачивая те самые две-три цены квартиры. Но это в теории, а на практике в случае введения ограничений или усложнения процедуры досрочного возврата ипотеки банки лишатся значительной части клиентов. Так что доход за пять лет – это хуже, чем за 25, но лучше, чем вообще ничего», - подчеркивает Олег Репченко.
Но больше всего подобная инициатива навредит даже не банкам, у которых есть источники дохода и помимо ипотеки, а девелоперам, прежде всего в сегментах эконом- и комфорткласса, где на долю ипотечных заемщиков приходится более половины продаж (в некоторых проектах этот показатель достигает 90%). Весной прошлого года программа льготной ипотеки фактически спасла отрасль от обвала – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек», «Рынок недвижимости жив за счет новостроек». Понимая, что покупатели в настоящее время не готовы брать кредиты по коммерческим ставкам, власти продлили программу до конца 2016 г., несмотря на рост бюджетного дефицита. Однако, если возможность досрочного возврата ипотеки все-таки будет ограничена, существенная часть заемщиков потеряют интерес к ипотеке даже на льготных условиях. Как следствие, продажи новостроек вновь резко упадут, и государство будет вынуждено придумывать новые способы спасения жилищного строительства. Если, конечно, в казне найдутся на это деньги…