Андрей Колочинский: Ипотечный кризис нам не грозит
Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% годовых до 1 июля 2021 года. Программа стартовала 17 апреля и первоначально была рассчитана на срок до 1 ноября. Сейчас на неё приходится более 90% всех кредитов, которые граждане берут на приобретение жилья в новостройках. Программа очень популярна, но у нее есть как сторонники, так и противники. Последние опасаются, что господдержка- это путь к ипотечному «пузырю», который приведет к кризису. О том, почему этого не стоит ожидать, рассказал «Интерфаксу» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
«Программа проработала около 6 месяцев, а именно столько времени должен отработать сотрудник на новом месте, прежде чем обратиться в банк за кредитом. Соответственно, люди, сменившие работу после карантина, а таких в стране много, просто не успевают воспользоваться выгодными условиями. Продлить программу для таких заемщиков и в то же время поддержать отрасль, которая является локомотивом экономики – пожалуй, самое правильное решение в это непростое время.
Однако, так думают не все. Есть мнение, что субсидирование искусственно подогревает рынок, подталкивает наших граждан к беспечному отношению к кредитам. Критики упрекают банки в лояльном подходе к андеррайтингу.
Что же происходит на самом деле? Начнем с процесса андеррайтинга. Так, во время карантина и первые месяцы постпандемии кредитные организации скорректировали риск-политику с учетом экономической ситуации и ужесточили подход к оценке заёмщиков. Они изменили показатель, отражающий соотношение платежа к доходу, чтобы у клиентов оставалось больше средств после внесения ежемесячных выплат по кредитам. Банки стали оценивать экономическую устойчивость предприятий и отказывать заемщикам, занятым в наиболее пострадавших отраслях — мелкая розничная торговля, рестораны и туристический бизнес. Не удивительно, что из-за изменения кредитной политики процент отказов по ипотеке увеличился. Так, по данным ДОМ.РФ, даже в относительно благополучном августе доля отказов по ипотечным кредитам в топ-20 российских банков составила 38% от общего числа заявок.
О том, что в долгосрочной перспективе ипотечный кризис нам не грозит, свидетельствуют и цифры по просроченной задолженности. По данным ДОМ.РФ, по итогам третьего квартала доля просроченной задолженности свыше 90 дней составила 1,5% от общего объема ипотечного портфеля. Для сравнения по другим кредитам населения этот показатель равен 8%. Конечно глупо отрицать, что после первой волны пандемии объемы просроченной задолженности не увеличились – они выросли с 1,35% до указанных 1,5%. Причины появления новых неплатежей очевидны – потеря работы, снижение уровня дохода или отсутствие возможности посетить офис банка, когда действовали ограничения. Рост неплатежей по ипотеке – это ожидаемый эффект от пандемии, который может ощущаться на рынке до конца года. Но это временный эффект, который не стоит транслировать на вновь выданные кредиты, при условии отсутствия новых потрясений в экономике страны.
Галопирующие темпы роста ипотечного портфеля не должны пугать. Это закономерная реакция рынка на появившиеся выгодные условия кредитования после долгих лет заградительных ставок и формирования неудовлетворенного спроса на жильё. Теперь, когда после запуска льготной ипотеки размер ежемесячного платежа по кредиту снизился в среднем на 20%, люди стараются не упустить возможность сэкономить. Поэтому квартиры в ипотеку сегодня приобретают не только те, кто планировал покупку недвижимости в этом году, но и люди, которые в принципе задумывались об улучшении жилищных условий.
И, наконец, финальный аргумент — программа льготной ипотеки не рассматривается как постоянный драйвер развития отрасли. Более того, и без неё рынок новостроек продолжит функционировать, так как уже сейчас базовые ипотечные ставки вплотную приблизились к субсидированной процентной ставке. Господдержка – это лишь временная мера, которая обеспечивает дополнительные инвестиции в строительный сектор и помогает раскрутить маховик экономики», — рассказал эксперт.