Зато свое: обновлен рекорд по среднему чеку выданной ипотеки

Средний размер ипотеки, зафиксированный в январе 2022 года, — 3,89 млн рублей. Много это или мало, что означает для россиян и для российской экономики в целом, выясняли «Известия» вместе с экспертами.

Насколько вырос средний чек

Средний чек по выданным ипотечным кредитам вырос в январе 2022 года по сравнению с декабрем 2021 года на 20,7%, говорится в отчете Национального бюро кредитных историй, где были проанализированы данные более 4 тыс. клиентов.

В сопоставлении с январем 2021 года разница еще ощутимее — плюс 39,2% (тогда средний размер ипотеки составлял 2,8 млн рублей).

Среди регионов по размеру выданных ипотечных кредитов лидирует Москва (7,76 млн рублей), Московская область (6,01 млн рублей), Санкт-Петербург (5,09 млн рублей).

В ряде регионов стоимость ипотеки выросла более чем вдвое. На 61,8% в Волгоградской области, на 58,8% — в Ставропольском крае, на 56,2% — в Ростовской области. На покупку жилья в Краснодарском крае потратили в среднем на 52,5% больше.

Тенденция роста в течение прошлого года и в начале текущего была непрерывной, говорят эксперты.

Хорошо для экономики, плохо — для кошельков

В 2018 году средний срок ипотечных кредитов составлял 17 лет, в этом году впервые в истории достиг 20 лет. При этом в двух столицах стали пользоваться спросом ипотечные кредиты сроком 30 лет. Это совершенно однозначно сигнализирует о том, что у людей нет средств на покупку недвижимости, утверждает руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.

— Следовательно, рост доходов россиян не поспевает за ростом цен на квартиры. Почему так получилось? Цены на стройматериалы растут во всем мире, и государство в последнее время увлекалось в попытке поддержать отрасль различными льготным программам кредитования, что взвинтило цены на квартиры. Еще один фактор 2021 и 2022 годов — высокие инфляционные ожидания. Видя бешеный рост на квартиры, граждане боятся опоздать и покупают их на любых, самых жестких условиях. Ну и последний из значимых факторов — коррупционная составляющая. По некоторым оценкам, в цене московского метра она примерно 50%.

За счет масштабной поддержки строительная отрасль идет в рост.

— Безусловно, это хорошо. Государство поддерживает и металлургов, и производителей строительных материалов, бытовых приборов и т.д. Большинство зарубежных марок холодильников и стиральных машин локализовали производство в России. Для банков длинные кредиты также выгодны: чем больше их размер, тем больше они зарабатывают, — рассуждает аналитик.

Тем не менее, если говорить о рядовых гражданах, не всё так радужно.

— Сырьевая экономика России подвержена периодическим кризисам, связанным с обвалами цен на нефть и газ. Уже сейчас на рынке появляются ипотечные квартиры, хозяева которых не справились с кредитной нагрузкой, — говорит Верников.

Ставки растут

Риторика Банка России свидетельствует о высокой вероятности дальнейшего повышения ключевой ставки, полагает аналитик корпоративных рейтингов НРА Наталия Богомолова.

— Скорее всего, уровень ставок по ипотеке продолжит рост. В целом по рынку весной 2022 года мы ожидаем ставки в районе 12%, в том числе за счет сохранения программ льготного кредитования, когда часть ставки субсидирует государство.

Говоря о лидерстве отдельных регионов по показателю среднего чека, эксперт призывает учесть не только средние цены за квадратный метр, но и объемы ввода недвижимости в эксплуатацию.

— В 2021 году в Москве ввели в эксплуатацию более 13,2 млн кв. м недвижимости, что обуславливает лидирующие позиции столицы по объемам ипотечного кредитования, — продолжает она. — При этом стоимость продолжает расти: рост ставок по кредитам, подорожание строительных материалов и рабочей силы и т.п. Соответственно, растет средний чек ипотечного кредита.

Тревожным сигналом, по мнению аналитика, является рост в январе доли ипотечных заемщиков, которые используют потребительский кредит в качестве первоначального взноса по ипотеке.

— Это однозначно говорит о том, что люди, которые приобретают недвижимость сейчас, делают это не с инвестиционной целью, а непосредственного для улучшений своих жилищных условий, пока еще остались действующие льготные программы. А те, кто на первый взнос берет потребительский кредит, существенную часть доходов направляют на потребление дорожающих товаров и услуг.

В попытке обуздать инфляцию

Центробанк поднял ставку до 9,5%. Это максимум за последние пять лет, напоминает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.

— ЦБ использует все имеющиеся резервы для того, чтобы спасти экономику от перегрева. Параллельно скоректирован прогноз по инфляции до 5–6%. Ужесточение денежно-кредитной политики неизбежно приведет к росту кредитных и депозитных ставок, в том числе — ипотечных.

По оценке эксперта, остудить рынок у ЦБ не получается из-за низкого уровня финансовой грамотности россиян в целом.

— Это касается и тех, кто уже имеет некий капитал. Вместо того чтобы разобраться с инвестиционными инструментами или хотя бы вложиться в банковский депозит, вместо того чтобы прикинуть, насколько действительно сейчас выгодно приобретать квартиру, земельный участок, дачу или автомобиль, люди просто идут и покупают, поскольку видят в этом единственный способ сохранить активы. Их не пугают даже двузначные проценты по ипотечным кредитам, которые будут выплачивать не один десяток лет, — резюмирует Екатерина Косарева.

По мнению заместителя директора Банковского института развития Юлии Макаренко, подогревает экономику стремление россиян покупать «здесь и сейчас» из-за роста инфляции.

— Однако именно эти действия вернее всего эту инфляцию и разгоняют. Покупают квартиры, автомобили, бытовую технику — это, с одной стороны, нагружает экономику. А с другой, если учесть, что большинство таких покупок делается в кредит, надувается пузырь, который Центробанк пытается сдуть, с каждым разом повышая ключевую ставку, — говорит она.

Рынок успокоится

В рамках базового сценария, без сильных внешних и внутренних шоков, по итогам 2022 года ожидается увеличение ипотечного портфеля на сумму не менее 3 трлн рублей, прогнозирует заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

— В первом полугодии 2022 года темпы роста ипотечного кредитования сократятся наиболее заметно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мы исключаем коллапс ипотечного рынка, но не исключаем сокращения объемов выданных ипотечных кредитов по итогам текущего года на 20–30% по сравнению с предыдущим, — утверждает собеседница «Известий».

По мнению эксперта, сохранение стабильности на рынке жилья способствует снижению рисков и помогает создать базу для устойчивого экономического роста.

— Для рынка жилья это будет означать стабилизацию цен на недвижимость, выравнивание баланса спроса и предложения, снижение вероятности риска обвала рынка жилья. Для всего рынка жилья 2022 год будет означать турбулентность, с другой стороны, сглаживание дисбаланса равносильно повышению прогнозируемости, — заключает Татьяна Школьная.