Ставки больше не решают. Падение объемов выдачи ипотеки может продолжиться в этом году

Снижение реальных доходов населения, переход на эскроу–счета и удорожание жилья способствовали падению объемов выдаваемой ипотеки. В прошлом году рынок Петербурга сократился на 13% по количеству выдаваемых кредитов и на 3,5% по сумме. Скорее всего, падение продолжится, несмотря на низкие ставки, считают эксперты.

Общероссийский рынок ипотеки по итогам 2019 года сократился в общем объеме кредитов на 5%.

В Петербурге ситуация оказалась чуть лучше: объем выданных кредитов сократился, по данным ЦБ, на 3,5%, до 193 359 млн рублей, а общее количество ипотечных кредитов упало на 13%, до 63 936 штук. Главной причиной падения стало снижение реальных располагаемых доходов, наблюдаемое несколько лет подряд, отмечает Максим Ельцов, генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство". Формально, в связи с изменением методики подсчета Росстата, доходы населения в 2019 году незначительно выросли, но реальных предпосылок для роста нет, подчеркивает он.

Исторический минимум

Если бы не рекордно низкие ставки, то падение было бы еще более ощутимым. Благодаря смягчению политики ЦБ и снижению ключевой ставки в сентябре–октябре ставки достигли уровня 8,5–9% годовых на первичном рынке и 9,2–9,5% на вторичном (по улучшенной госпрограмме "Семейная ипотека" — 4,5% годовых на весь срок кредитования). Низкие ставки помогли удержать спрос на рынке недвижимости, но столь же динамичного снижения в 2020 году ожидать не стоит, отмечает Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка "Санкт–Петербург". По его оценкам, рынок ставок будет находиться в диапазоне 7–9% годовых с отдельными акциями вниз и выдачами по госпрограммам. Ставки продолжают снижаться, но среднему показателю по фактически выданным кредитам будет достаточно сложно преодолеть уровень 8,5% без развития инструментов долгосрочного финансирования или более сильного смягчения монетарной политики ЦБ РФ, считает руководитель управления по Северо–Западному федеральному округу "Росбанк Дом" Ирина Илясова.

По мнению Максима Ельцова, снижение ставки перестало оказывать решающее влияние на объемы ипотеки. "Рынок выдохся, и без структурных изменений, таких как рост доходов населения и рост предложения строящейся недвижимости с сохранением, а то и снижением цены, ожидать прорыва не стоит", — говорит эксперт.

"Еще одна причина падения рынка — удорожание квартир в связи с введением эскроу–счетов, — обращает внимание Александр Казанский, директор дивизиона "Центр" Уральского банка реконструкции и развития. — Строительные компании потеряли средства дольщиков до момента сдачи объекта в эксплуатацию, из–за чего средний чек по сделке вырос на 10–15% и вплотную приблизился к 3 млн рублей".

В то же время теперь эскроу–счета будут выступать еще одним драйвером спроса на первичное жилье в 2020 году, считает Сергей Кульпин, начальник Управления розничных продаж в Петербурге и Ленинградской области — вице–президент ВТБ. В Санкт–Петербурге банк уже привлек на счета эскроу физических лиц 2 млрд рублей, что говорит о доверии к новой схеме расчетов, считает банкир. "Нам еще только предстоит узнать, какая ситуация с ценами и спросом на строящуюся недвижимость будет на самом деле, когда закончатся остатки предложения по старой схеме ДДУ, а нового предложения через эскроу будет явно не хватать", — сомневается Максим Ельцов.

Новые сегменты

Пока доля первичного рынка в структуре сделок продолжает расти. По итогам 2019 года на первичку приходилось уже 49% против 41% годом ранее. Доля вторичного рынка, соответственно, составила 51% против 59%. Падение в количестве сделок на первичном рынке также было не таким значительным, как на вторичном. На приобретение жилья по итогам 2019 года на первичном рынке недвижимости (под залог прав требования по ДДУ) было выдано 31 594 ипотечных кредита, что на 2% меньше, чем годом ранее, сумма кредитов увеличилась на 13%, до 93,859 млрд рублей, подсчитало Первое ипотечное агентство. На вторичном рынке количество кредитов сократилось на 22%, до 32 342 штук, а сумма — на 15%, до 99,5 млрд рублей.

Сейчас на рынке активно растет сегмент новой вторички — уже введенное в строй и оформленное в собственность новое жилье, приобретенное с инвестиционными целями, обращает внимание Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие". В целом в банке "Открытие" соотношение в пользу вторичного рынка — более 55%. В банке "Санкт–Петербург", напротив, лидирует первичка — до 70%. "Это результат исторически сложившейся ориентированности на партнерский канал. В текущих реалиях все большую важность приобретает детализированное понимание клиентского пути. Преимущество здесь будет у того, кто сможет предвосхитить потребность клиента и продать ему ипотечный кредит "в уме", еще до начала выбора квартиры", — подчеркивает Антон Комаров.

"Отставание по сумме выдач оказалось не таким значительным только благодаря росту средней суммы кредита. В 2019 году по стране она увеличилась на 11%, до 2,243 млн рублей, по Санкт–Петербургу — на 12%, до 3 млн рублей, — говорит Татьяна Хоботова. — Также увеличился средний срок кредита — до 18 лет, тогда как в 2018 году ипотеку брали на 16,7 года. Это также увеличивает средний размер кредита".

Факторы поддержки

Все перечисленные факторы будут определять состояние рынка ипотеки и в 2020 году. Рынок поддержат низкие ставки и государственные программы субсидирования ипотечной ставки (дальневосточная ипотека под 2%, отдельные региональные программы, "Семейная ипотека"), считает Татьяна Хоботова. "Скорее всего, падение объемов ипотеки в 2020 году остановится, однако возобновившийся рост будет небольшим, — предполагает она. — Сохранится спрос на кредиты под залог прав требования в новостройках — ведь этот год завершает переход на новые условия финансирования строительного рынка. Также высоким останется спрос на рефинансирование благодаря снижению ставок".

Александр Казанский ожидает, что увеличится спрос на программу кредитования с материнским капиталом и вырастет число досрочных погашений за счет капитала. "Хочется верить, что дальнейшего падения не будет и рынок выйдет на цифры 2018 года", — надеется Антон Комаров.

Ирина Илясова, напротив, считает, что объем ипотечного кредитования может вырасти на 25% или выше, при этом на рынке сохранится достаточно высокий уровень конкуренции.