Власти представили план помощи застройщикам жилья

Госкомпания «Дом.РФ» представила план поддержки жилья в условиях риска падения спроса из-за распространения COVID-2019. Среди мер поддержки — субсидирование ставок по ипотеке до 8% и выкуп у застройщиков нераспроданных квартир

Государственная компания «Дом.РФ» разработала пакет мер для поддержки жилищного строительства, рассказал на онлайн-пресс-конференции в четверг руководитель аналитического центра компании Михаил Гольдберг.

В предложенный антикризисный план вошли следующие меры:

• Программа субсидирования ипотечных ставок на новостройки до 8%. По словам Гольдберга, если субсидировать ставки ипотеки по всем новостройкам со второй половины 2020-го и до конца 2021 года, это потребует около 100 млрд руб. «Сумма не такая большая, и одновременно эта ставка оптимальная с точки зрения бюджетных затрат», — пояснил Гольдерг.
• Выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. Это поможет поддержать застройщиков, чтобы те завершили строительство домов. Выкупленные квартиры могут быть использованы для социальной аренды или быть проданы на открытом рынке.
• Субсидирование ставок по проектному финансированию (эта мера уже вошла в антикризисный план правительства) и льготное фондирование для банков. Эти механизмы должны снизить ставки проектного финансирования, удержать рост цен на жилье и избежать приостановки строек.

Кроме того, «Дом.РФ» предлагает переориентировать все государственные программы поддержки улучшения жилищных условий на строящееся жилье. Это, по подсчетам «Дом.РФ», привлечет со вторичного на первичный рынок дополнительный спрос на более чем 100 млрд руб. Также «Дом.РФ» предлагает в качестве антикризисных мер при необходимости достраивать за бюджетные деньги проблемные объекты и обеспечить непрерывность работы Росреестра. Это особенно важно при дистанционном оформлении документов, и именно на сбои в работе сервисов Росреестра часто жалуются застройщики, отметил Гольдберг.

Общую сумму, которая может понадобиться для поддержки отрасли жилищного строительства в «Дом.РФ», пока не называют. По словам Гольдберга, «Дом.РФ» провел расчеты, необходимые для реализации всех перечисленных мер поддержки, и направил их для оценки в органы исполнительной власти. Поддержка отрасли потребуется на протяжении этого и следующего годов.

«Надеюсь, что до 2022 года дело точно не дойдет. Опыт 2015–2016 годов показал, что период помощи занял примерно полтора года. Будем рассчитывать на это, но я верю, что кризис с финансовой точки зрения будет мягче, чем тогда», — заключил Гольдберг. В 2015–2016 годах в России действовала программа субсидирования ставок по ипотеке, которые резко выросли из-за повышения ключевой ставки в декабре 2014 года.

Как застройщики оценивают антикризисные меры

Субсидирование ставок проектного финансирования — одна из самых ожидаемых мер для строительной отрасли, говорит гендиректор «S.A.Ricci — жилая недвижимость» Александр Галицын. Ставки кредитования для застройщиков напрямую зависят от того, сколько квартир продано в конкретном проекте и сколько денег поступило на эскроу-счета — чем больше денег, тем меньше ставка. Соответственно, при низком спросе ставка может оказаться слишком высокой. По словам Галицына, повышение ставок проектного финансирования даже на 1–2% может привести к изменению экономики проектов и, как следствие, увеличению рисков недостроя. При средней ставке проектного финансирования в 9–10% застройщиков может поддержать снижение стоимости проектного финансирования до 6% годовых, уверен директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Субсидирование ипотечных ставок поддержит спрос, а значит, и застройщиков. Но участники рынка расходятся в оценках, до какого уровня нужно субсидировать ставки. «Ипотечная ставка в 8% является психологически приемлемой для покупателя и позволяет сохранять спрос, особенно в сегменте массового жилья, где доля ипотечных сделок может достигать 70%», — уверен Галицын. Арсланов же настаивает, что необходимо субсидирование или прямое снижение ипотечных ставок до 5%.

Выкуп квартир выглядит неоднозначно, считает Данилиди. «Очень вероятно, что они будут выкупаться для пополнения арендного фонда корпорации. Но пока непонятен критерий выбора застройщика, у которого будут выкупаться квартиры. Прежний опыт говорит о том, что для этих целей выбираются проекты и районы, тяготеющие к центру города», — рассуждает Данилиди. «Выкуп нераспроданных квартир у застройщика — это скорее крайняя мера для тех застройщиков, которые стоят на пороге банкротства», — уверен Арсланов.

Мера по переориентации улучшения жилищных условий исключительно на первичный рынок может навредить ему, считает Галицын. «Первичный рынок ощутимо зависит от вторичного — для того чтобы купить новостройку, люди, как правило, продают существующее вторичное жилье, поэтому жизнеспособность этого сегмента и наличие спроса на нем также важны» — поясняет Галицын.

Кроме перечисленных мер, по словам Данилиди, рынку могла бы помочь разработка ипотечных программ, повышающих доступность ипотеки не только ставками, но и размером первого взноса, началом ипотечных платежей только после заселения в новую квартиру, а также предоставление беспроцентных ипотечных каникул. «Также крайне важно рассмотреть внедрение отраслевых ипотечных кредитов для определенных групп профессий — врачей, преподавателей школ, сотрудников исследовательских институтов. Это, помимо прочего, было бы действенным методом борьбы за квалифицированные кадры», — уверен Данилиди.