Больше и длиннее: почему ипотека бьет рекорды и чего ждать

Сентябрь стал рекордным по числу выдач ипотечных кредитов. В чем причина всплеска активности на рынке и чего ждать заемщикам – в аналитическом материале РБК Новосибирск.

Новосибирская область в десятке лидеров по России по объему ипотечного кредитования.

По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), в сентябре 2020 года банки в Новосибирской области выдали 10 млрд руб. ипотечных кредитов. Рост выдач к сентябрю прошлого года составил 69%, месяц стал рекордным, при этом эти показатели ниже среднероссийских (82%).

«Рекордные объемы выдач ипотечных кредитов обусловлены в первую очередь низкой процентной ставкой, которая сформировалась благодаря программе льготной ипотеки на новостройки и снижению ключевой ставки, — комментирует Александрович Артур, генеральный директор ОКБ. — Низкие ставки, в свою очередь, привели к росту стоимости квадратного метра и средней суммы ипотечного кредита, что также сказалось на объемах кредитования. При этом, несмотря на то, что ипотечные кредиты сегодня небывало дешевые, рост цен на недвижимость и снижение реальных доходов населения привели к тому, что ипотечный кредит граждане стали брать на рекордно длительный срок».

Средний размер ипотечного кредита в Новосибирской области вырос за год на 8,7% и составил 2,35 млн руб.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков уверен, что на очередной всплеск ипотечного кредитования повлиял отложенный спрос апреля-мая 2020 года и маркетинговая активность банков, заинтересованных в привлечении заемщиков хорошего кредитного качества.

Как растут выдачи ипотечных кредитов в банках Новосибирска

Ипотека уходит в онлайн

Тренд — возрастающая популярность дистанционных каналов коммуникации с банком, онлайн-оформление ипотечных кредитов. Так, в августе таковых было 31%, а в марте — только 21%. «Весной потребители вынужденно опробовали новый для многих вид подачи заявки «онлайн», и только спустя некоторое время начинают использовать этот опыт для «длинного» кредитования, — говорит Волков. — Это дает основания предположить, что рост доли онлайн-кредитования в части крупных залоговых кредитов станет долгосрочной тенденцией независимо от ограничительных мероприятий».

«Даже если клиент получает консультацию в офисе банка, а возможность получить личную консультацию важна для 80% респондентов, то все дальнейшие процессы проходят в чатах и личном кабинете заемщика на сайте банка», — комментирует Ирина Ярыгова, руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе.

Портрет покупателя

«Ипотека в основном актуальна для молодых семей с детьми, приобретающих свое первое жилье или улучшающих первоначальные жилищные условия, — рассказывает Светлана Кривошапкина, начальник отдела организации розничных продаж АО «Банк Акцепт».

По данным исследования ОКБ, рекомендованный семейный доход на обслуживание среднего ипотечного кредита в Новосибирске составляет 56,1 тыс. руб. Кривошапкина добавляет, что чаще супруги выступают созаемщиками, поскольку дохода одного члена семьи недостаточно для получения одобрения со стороны банка.

По оценкам Банка Акцепт, возраст приобретателей квартиры 28-50 лет. Чаще всего используется минимальный первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры.

«Недвижимость приобретается для личного использования, но все чаще приобретаются и в качестве инвестиций, — отмечает эксперт. — Особенно актуально это становится в период экономического спада»

Новостройки или вторичка

«Ипотека с господдержкой» стала главным драйвером рынка в этом году. Станислав Могильников, вице-президент, управляющий ВТБ в Новосибирской области, уверен, что именно «Ипотека с господдержкой» выступает самой эффективной мерой содействия не только частным клиентам, но и строительной отрасли. «За счет реализации госпрограмм мы наблюдаем существенный рост доли новостроек в новых выдачах в регионе, — отмечает он. — В третьем квартале она увеличилась на 10,4 процентных пункта по сравнению со вторым кварталом текущего года».

В ипотечном портфеле Сбербанка доля первички выросла с начала года на 7%. Сейчас доля новостроек — 23%, вторичный рынок — 73%.

В Альфабанке на долю новостроек приходится около 40%, доля вторички — 30%.

В Банке Акцепт благодаря кредитам по госпрограмме число ипотек по новостройкам за год выросло на 250%. Банком досрочно был освоен весь полученный лимит и неоднократно запрашивался дополнительный. При этом спрос на вторичное жилье стабилизировался, число выдаваемых кредитов практически не изменилось. Прирост выдач дают новостройки и рефинансирование.

Ирина Ярыгова Райффайзенбанка оценивает спрос, созданный госпрограммой, скорее как дополнительный, чем компенсирующий.

«Особенность нашего региона — высокая стоимостью жилья на первичном рынке и дефицит предложения, — отмечает эксперт. — Объем строящегося жилья на первичном рынке региона все последние годы сокращался, а стоимость квадратного метра показывала рост. Поэтому даже, если заемщики изначально ориентируются на новостройки, после получения решения банка и периода поиска подходящего жилья, нередко они меняют ориентир и подбирают жилье из вторичного фонда».

Рефинансирование

За последние пять лет ставки на ипотеку снизились в полтора раза, рефинансирование ипотечных кредитов остается одним из основных трендов текущего и будущего периода, уверена Светлана Кривошапкина из Банка Акцепт.

«Как только разница между ставками по действующему ипотечному кредиту и новым уровнем ставок на рынке достигает двух процентов, мы видим всплеск интереса к рефинансированию, — отмечает Ирина Ярыгова. — Сейчас к нам обращаются клиенты, которые оформляли ипотеку под 10-11% буквально в прошлом году».

Насколько весома доля рефинансирования в ипотечных портфелях банков

По статистике ВТБ в Новосибирской области за сентябрь доля рефинансирования составила более четверти (26%) от общего объема ипотечных выдач, за год эта доля выросла более чем в два раза.

В Райффайзенбанке, доля рефинансирования достигает 45% от всех ипотечных кредитов.

В ипотечном портфеле Сбера доля рефинансирования увеличилась до 4%.

В Банке Акцепт выдачи по программе рефинансирования за год увеличились более, чем в 3 раза.

Просрочка и запрос на каникулы

Проблема просроченной задолженности для ипотечного сегмента практически не характерна, ипотечники остаются самыми дисциплинированными заемщиками. Плюс при выдаче кредитов банки придерживаются жесткого подхода к оценке кредитоспособности.

«Аппетит к риску у банков остается низким, о чем говорит невысокий уровень одобрения заявок», — отмечает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Уровень одобрения заявок с марта (63%) упал к июлю до 47%.

«В целом интерес к ипотечным каникулам мы наблюдали в апреле-мае, но не все в итоге ими воспользовались — многим клиентам они не потребовались, — поясняет Ярыгова. — Просроченная задолженность показывала незначительный рост весной, но сейчас уже вернулась к докризисным показателям».

Перспективы ипотеки

Согласно выводам авторов обзора «СберИндекс», в июле и августе 2020 года ситуация на рынке недвижимости больше была похожа на перегрев. Динамика выдач спровоцировала рост цен.

В Новосибирске за третий квартал рост цен в целом по рынку составил 10,2%, на 5,2% подорожали новостройки, на 12,4% вторичный рынок. При этом средний ипотечный платеж в Новосибирской области упал на 8,1%.

Подлинным рекордом стали сентябрьские данные, — число займов на 81% выше прошлогодних показателей. Аналитики объясняют это опасением по перспективам льготной программы по ставке 6,5%. После объявления о продлении программы аналитики Сбера предполагают, что динамика выдач вернется к летним показателям.

Все опрошенные РБК Новосибирск эксперты уверены в сохранении спроса на ипотеку и программы рефинансирования. «Если говорить об уровне ставок, то можно предположить, что избыток предложений со стороны банков вызовет пересмотр ставок на рынке, но ожидать снижения стоит не ранее следующего года», — уверена Ирина Ярыгова.