Почему крупные банки снижают ставки по ипотеке

Два крупнейших банка – Сбербанк и ВТБ – снизили ставки по некоторым ипотечным программам с 4 марта 2025 г.

Сбербанк опустил базовые ставки по ипотеке на собственном сервисе «Домклик», говорится в релизе. При размере первоначального взноса выше 50% снижение составило 1,5 п. п.: минимальная ставка на первичную недвижимость опустилась до 28,2%, на вторичную – до 27,6%. При взносе от 20 до 50% сокращение составило 1 п. п.: минимальная ставка на новостройки стала 28,7%, а на вторичное жилье – 28,1%. Банк объяснил свое решение снижением доходностей облигаций федерального займа (ОФЗ) и общей стоимости фондирования на рынке по итогам января и февраля, поясняется в сообщении.

ВТБ снизил ставки по комбинированной ипотеке (часть суммы выдается по льготной ставке, а остаток — по рыночной), в том числе на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в релизе банка. Например, если раньше средневзвешенная ставка по такой ссуде с использованием программы семейной ипотеки в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти для суммы кредита 13,5 млн руб. начиналась от 12,08%, то теперь – от 9,51%, приводится пример в сообщении. ВТБ также рассматривает возможность корректировки условий по рыночной ипотеке, отмечается там.

С 5 марта снизит ставки Транскапиталбанк – на 1,5–2 п. п. в зависимости от программы кредитования, сказал руководитель дирекции розничных продуктов Алексей Глушенков. Изменения затронут всю продуктовую ипотечную линейку, отметил он.

Остальные банки пока ждут дальнейших решений Банка России по ключевой ставке. Следующее заседание совета директоров ЦБ пройдет 21 марта.

«Абсолют банк» будет рассматривать возможность снижения ставок по рыночным программам в ближайшее время, сказал заместитель правления Антон Павлов. МТС-банк сейчас не рассматривает изменение ставок по ипотеке, сказал его представитель: в будущем ситуация будет зависеть от ключевой ставки, стоимости фондирования и внутренней политики банка.

По базовым программам ставка в банке «Санкт-Петербург» уже ниже рыночной и составляет от 25,5%, а полная стоимость кредита (ПСК; отражает финальный процент по кредиту и включает все затраты заемщика на обслуживание, в том числе комиссии и расходы на страховку) – от 26,794 до 29,534%, говорит его представитель. Новикомбанк также уже предлагает ставки по кредитам ниже рыночных, поэтому пока не планирует изменять условия, сказал директор департамента розничных продаж Иван Беляев (считается в России иноагентом).

В конце февраля средневзвешенная ставка в топ-20 банков по ипотеке на новостройки составляла 28,73% (-0,25 п. п. с начала года), на вторичное жилье – 29,29% (-0.1 п. п. с начала года), следует из данных Дом.РФ. Ключевая ставка держится на рекордно высоком уровне с октября 2024 г. – 21%.

Причины корректировок

В декабре 2024 г. доходности ОФЗ на всех сроках перешли к снижению после решения Банка России 20 декабря сохранить ключевую ставку на уровне 21%, в то время как участники рынка ожидали ее роста до 23% (в день декабрьского заседания доходности ОФЗ упали в среднем на 149 б. п.), говорится в обзоре рисков финрынков Банка России. Так, если 19 декабря кривая бескупонной доходности коротких ОФЗ (до трех лет) была более 22%, то на 3 марта она уже оказалась ниже значения ключевой – от 17 до 19,82%.

Банки могли снижать ставки по ипотеке из-за соответствующего уменьшения ставок по вкладам, которые являются основным источником фондирования банков, полагает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Подобное снижение может отражать и ожидания банков относительно дальнейшей динамики ключевой ставки, добавляет он. Максимальная ставка по вкладам десяти крупнейших банков на этом рынке на конец февраля оказалась ниже ключевой – 20,848% по сравнению с 21,058% десятью днями ранее.

Изменение ипотечных ставок в ближайшие месяцы будет во многом определяться способностью банков оптимизировать стоимость фондирования, включая привлечение более дешевых источников финансирования, рассуждает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Алексей Кирюхин.

Другие крупные ипотечные банки также могут незначительно снизить ставки по ипотеке в течение месяца, считает Лопатин. Высокая конкуренция среди банков, активно развивающих ипотечное кредитование, может привести к цепной реакции, в результате которой другие участники рынка также пересмотрят свою политику и умеренно скорректируют ставки, согласен Кирюхин. Другие банки, выдающие ипотеку, также будут постепенно снижать ставки – в пределах 1,5–2 п. п., так как их тактика, как правило, соответствует действиям банков – лидеров отрасли, но с незначительным временным лагом, добавляет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Ограниченная тенденция

В условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки потенциал для дальнейшего снижения остается ограниченным, отмечает Кирюхин.

Снижение на 1–2 п. п. не приведет к повышению доступности ипотеки и увеличению выдач, полагает Павлов: даже 24–25% по ипотеке является заградительной ставкой и кредитование на таких условиях является высокорисковым и для заемщиков, и для банков. Учитывая фактически заградительный уровень ставок, вряд ли это как-то заметно скажется на конкуренции в сегменте, согласен Лопатин.

По предварительным данным Банка России, в январе ипотечный портфель сократился на 0,2% (с корректировкой на сделки секьюритизации) и составил 20 трлн руб. В сравнении с декабрем 2024 г. выдачи снизились более чем в 2 раза – до 127 млрд с 291 млрд руб., говорится в обзоре ЦБ. Но это характерно для января из-за длинных праздников. По оперативным данным, в феврале выдачи начали расти, отметил регулятор.

Ряд заемщиков могут оформлять в марте ипотечные кредиты в надежде на дальнейшую коррекцию ставок, что позволит им через некоторое время рефинансировать свой долг, рассуждает Носова. Продолжится рост выдач льготной ипотеки после расширения компенсаций банкам за выдачу субсидированных кредитов и смягчения макропруденциальных надбавок по ипотеке с первым взносом от 20 до 30% для заемщиков с ПДН (показатель долговой нагрузки – отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к среднемесячному доходу) менее 70%, полагает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.

Маловероятно, что среднемесячный объем выдач в начале года превысит 250 млрд руб., оценивает Лопатин. Объем выдач ипотеки по рынку в марте составит примерно 220–230 млрд руб., в I квартале – 550–580 млрд руб., прогнозирует Павлов.