На всё воля банков: почему россиянам стали отказывать в ипотеке
Повышение банками планки первоначальных взносов по ипотеке осуществляется в качестве вынужденной меры, поскольку у заёмщиков в последние недели стали заметно падать доходы. Банковским структурам становится невыгодно кредитовать физлиц, которые оказываются не способны выплачивать проценты по ипотеке в силу наличия у людей других займов. Такие меры объясняются обеспечением безопасности активов самих финучреждений. Об этом NEWS.ru заявил Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей Дмитрий Котровский. В ЦБ РФ нашему изданию сообщили о том, что председатель Банка России Эльвира Набиуллина в связи с обнажившимися проблемами на рынке ипотечного кредитования намерена сделать официальное заявление уже в пятницу, 17 апреля.
Сложившаяся ситуация с падающими из-за коронавирусной блокады доходами не позволит людям нести свои обязательства уже в самые ближайшее месяцы, предупреждает один из самых авторитетных российских экспертов в области строительства жилья Дмитрий Котровский.
Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве: "Тем более надо понимать, что сейчас наша страна резко делится на те города, где спрос на жильё всегда был, есть и будет, и те, где строительная маржинальность настолько низка, что в случае падения спроса даже на 5–10% проблемы возникают уже у самих предпринимателей, которые несут уголовную ответственность за «жилищный провал». Такую ситуацию мы уже видели в конце 2018 года. И сейчас эти же обстоятельства снова дают о себе знать".
В Минстрое не смогли оперативно ответить на запрос NEWS.ru о возможном кризисе недофинансирования строительной отрасли. При этом в Минфине наше издание поспешили успокоить, объяснив, что социально незащищённые слои населения в любом случае оберегаются государством посредством программы льготного ипотечного кредитования. Она, отметили в ведомстве, всё ещё остаётся на прежнем уровне (по стране ставка фиксируется в размере 6%, при этом на Дальнем Востоке многодетные семьи могут претендовать на 2%, все остальные на 5%).
Однако общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей не считает снижение ипотечной ставки эффективным решением проблемы обеспечения россиян жильём и бизнеса субсидиями. По его мнению, целесообразнее было бы ввести в норму выплату населением ипотеки в течение 20–35 лет. Иначе говоря, вопрос не в низком ипотечном проценте, а в том, чтобы растягивать выплату долга на длительный период времени из ежемесячного совокупного семейного дохода.
Ранее стало известно, что крупные российские банки начали усложнять условия по ипотечным кредитам: повышать минимальный размер первоначального взноса, необходимый для оформления ссуды. За добрую половину нынешней весны сразу шесть банков из топ-30 пошли на корректировку пороговых значений для ипотеки. Причём главным образом финучреждения ужесточали требования по кредитам на приобретение готового жилья. Такие данные приводятся в аналитических таблицах Frank RG (есть у редакции NEWS.ru).
Одними из первых на перемены на рынке «свежего» жилья отреагировали Совкомбанк, «Открытие» и Альфа-Банк. Они увеличили стартовый размер взноса на десять процентных пунктов (до 20%). Приподняли порог и в Промсвязьбанке (до 15%). В свою очередь ПСБ в текущем месяце вообще отказался выдавать ипотечные средства безо всяких первоначальных взносов.
Олеся Пасечник, руководитель проектов Frank RG: "Кредитные организации ужесточают требования к ипотечным продуктам, увеличивая первоначальные взносы, тем самым пытаясь отбросить ненадёжных заёмщиков и снизить собственные риски. Ужесточение требований наблюдается не только в ипотеке. По остальным кредитным продуктам банки меняют требования к подтверждению дохода: финорганизации отказываются принимать справки по форме банка в качестве подтверждений дохода. В том же Запсибкомбанке появилось условие, что кредиты не предоставляются заёмщикам, которые являются индивидуальными предпринимателями, и лицам, работающим на индивидуальных предпринимателей".
Существенное падение
В настоящее время отсутствуют какие-либо регуляторные требования для банков по установлению величины первоначального взноса на минимальных уровнях. Скорее, в настоящее время существуют обратные требования — чем ниже величина первоначального взноса, тем больший капитал банки должны выделить при предоставлении таких кредитов, замечает гендиректора БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
В нынешних условиях рынок ипотечного кредитования, как и все прочие, испытывает существенное падение — объёмы обращений в банки резко снизились после огромного спроса в конце марта, когда потребители старались получить кредиты по ранее полученным решениям. В тот период спрос вырос более чем на треть, а затем буквально обрушился на 40% по сравнению с обычным периодом.
Олег Лагуткин, гендиректор БКИ «Эквифакс»: "Можно ожидать падения ввода жилой недвижимости по итогам года, что отчасти поможет сбалансировать падение спроса и избежать коллапса на рынке".
По его словам, оптимальный первоначальный взнос, который в большей степени гарантирует кредиторам возврат ипотечного кредита, составляет 20% и более. В связи с этим пропали программы ипотечного кредитования со взносом 10–15% и без него.
Кредитные организации понять можно, говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. В складывающихся обстоятельствах неизбежны существенные сокращения персонала, особенно в наиболее пострадавших от карантинных мер отраслях и на предприятиях малого и среднего бизнеса.
И очевидно, что при этом немалая часть заёмщиков уже сейчас рассматривается как потенциальные кандидаты в неплательщики по кредитам. Тем более что именно ипотечные займы несут в себе наиболее тяжёлую нагрузку на бюджет домохозяйств — ежемесячные платежи высокие, кредиты долгосрочные.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»: "Неминуемая рецессия в экономике затруднит реализацию жилья, находящегося в залоге, в том случае, если заёмщик окончательно не сможет исполнять свои обязательства по кредиту и залог придётся реализовывать. Низкий первоначальный взнос — один из самых явных признаков того, что клиент не обладает достаточной платёжеспособностью для обслуживания ипотечного займа. И число таких будет только расти".
По оценкам руководителя ИАЦ «Альпари» Александра Разуваева, ситуация с частными доходами и как следствие с кредитными ипотечными рисками сейчас стала намного хуже. По официальным сведениям, порядка 12% москвичей заявили, что остались без работы из-за пандемии коронавируса, временно перестали работать 32% жителей города. Каждый четвёртый горожанин (39%) признался, что его доходы серьёзно уменьшились.
Ожидается, что во втором квартале текущего года в целом по России реальные частные доходы упадут на 30–35%. Это сопоставимо с шоком 1998 года после дефолта по ГКО и девальвации рубля. Именно поэтому, отмечает аналитик, некоторые небольшие финансовые компании вообще отменили ипотечные программы до прояснения ситуации.
И поэтому сейчас как никогда стоит запастись определённым самообладанием, потому что государство не может приказать банкам не сокращать свои риски, пояснила руководитель проекта ОНФ «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.
Евгения Лазарева, руководитель проекта ОНФ «За права заёмщиков»: "Даже если предположить, что это случится, убытки и риски по невозвратным ипотечным кредитам государству придётся взять на себя. Откуда? Из бюджета. Думаю, что немногие граждане будут согласны с тем, что их налоги пойдут на оплату долгов заёмщиков, не рассчитавших свои силы и не справившихся с обслуживанием ипотечных кредитов. Кроме того, в такой стратегии кредиторов и для потенциальных заёмщиков есть весомое преимущество — чем выше первоначальный взнос, тем ниже ежемесячный платёж, короче срок кредита, ниже ставка".