Себе дороже: почему ЦБ и Минфин активно выступают против льготной ипотеки
Программы льготной ипотеки приводят к росту расходов дефицитного российского бюджета и ограничивают влияние монетарной политики Банка России на рынок ипотечного кредитования. Что будут с этим делать Минфин и ЦБ и как могут поменяться программы льготной ипотеки?
Льготные госпрограммы ипотечного кредитования сейчас позволяют купить квартиру в новостройке, взяв кредит по ставке не более 8% годовых. При этом, по данным «ДОМ.РФ», ставки по рыночным ипотечным программам для строящегося жилья у крупнейших банков стартуют от 13,7%. Из-за разницы почти в 6 п. п. россияне стремятся взять именно льготные ипотечные кредиты. В этом заинтересованы и банки: разницу в процентных ставках между рыночной и льготными госпрограммами им компенсирует бюджет.
На фоне повышения ключевой ставки ЦБ финансовые власти вновь подняли вопрос об экономической целесообразности льготных ипотечных госпрограмм. Минфин признался в желании снизить ее долю в совокупных объемах выданных ипотечных кредитов на первичном рынке. А ЦБ напомнил, что программы льготной ипотеки снижают эффект проводимой им монетарной политики — рынок ипотеки слабо реагирует на изменения ключевой ставки. И если госпрограммы ипотечного кредитования останутся неизменными в 2024 году, они станут разорительными для бюджета, предупреждают эксперты.
Чем недоволен Минфин
Госрасходы на льготные программы ипотеки для первичного рынка жилья, напротив, увеличиваются. В частности, еще летом вице-премьер России Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, посетовал, что выделенных на поддержку этих программ лимитов может не хватить уже в 2023 году. Кабмин пошел ему навстречу: в сентябре лимиты по большинству льготных программ выросли. По льготной ипотеке на новостройки он поднялся с 4,5 трлн до 5 трлн рублей, по семейной — с 3,1 трлн до 3,4 трлн рублей, по дальневосточной — с 450 млрд до 1,3 трлн рублей, а по ипотеке для IT-специалистов с 240 млрд до 500 млрд рублей. В январе 2023 года Минфин сообщал, что в 2023-2025 годах на субсидирование ставки по льготным программам ипотеки из дефицитного бюджета должно быть направлено 610 млрд рублей.
Лимиты не выросли только в сельской ипотеке. Более того, в августе Минсельхоз сообщил, что банки остановили выдачи после внепланового повышения ключевой ставки до 12% до стабилизации экономической ситуации. Это было сделано, чтобы не выходить за рамки установленных лимитов в условиях роста ставки.
Несмотря на увеличение лимитов, параллельно кабмин все же решил умерить аппетиты банков, повысив минимальный первоначальный взнос по данным программам до 20% и снизив на 0,5 п. п. размер субсидии, которую могут получить кредитные организации за недополученный доход.
Чем недоволен ЦБ
В отличие от Минфина ЦБ может влиять на объемы выдач льготной ипотеки лишь косвенно — изменяя регулирование. Так, с 1 октября он повысил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Этот метод регулирования позволяет ЦБ увеличивать нагрузку на капитал банков по определенным типам кредитов. Для кредитов на новостройки с низким первоначальным взносом и ссудам для закредитованных заемщиков они выставлены на запретительном уровне, что заставит банки приостановить выдачу таких кредитов.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 15 сентября приветствовала повышение первоначального взноса для госпрограмм, на которое пошло правительство, и посетовала, что ЦБ до сих пор не может количественно влиять на выдачи ипотеки, как в необеспеченном розничном кредитовании. По ее словам, Банк России готов и дальше ужесточать регулирование ипотечного рынка, чтобы не допустить создание пузыря.
В чем проблема
Повышение ключевой ставки до 13% и риторика ЦБ о том, что с жесткой монетарной политикой рынок будет существовать долго, сделало ипотечные госпрограммы по-настоящему разорительными для бюджета, считает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
«При ставке 13% льготные программы существенно увеличили нагрузку на бюджет, а учитывая разницу в ставках с рыночной ипотекой, спрос на госпрограммы при неизменных условиях будет только возрастать, а их доля в портфеле будет увеличиваться», — соглашается заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.
Чем выше стоимость денег в экономике, тем большее значение приобретает доля льготных кредитов на покупку жилья, напоминает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Слова о необходимости сокращения доли льготной ипотеки могут являться сигналом к дальнейшему сокращению объема выделяемых под программу бюджетных средств, однако в краткосрочном периоде подобные сигналы могут привести даже к всплеску спроса», — говорит она.
В таких условиях, по мнению Гордейко, властям придется чем-то жертвовать. «Под нож уже пошла сельская ипотека. Очевидно, что и льготную ипотеку летом 2024 года продлевать не будут. Остальные программы бюджет будет тянуть, если круг заемщиков будет сужен. Это позволит не убивать сам смысл льготных госпрограмм, которые не могут быть рассчитаны на широкий круг населения. Например, по семейной ипотеке можно выдавать кредиты только многодетным семьям», — предполагает он.
Чего ждут банки
Целесообразным представляется постепенное уменьшение доли льготных программ с сохранением адресных мер помощи, соглашается главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. «Если критерии госпрограмм будут ужесточаться постепенно, то у рынка будет возможность адаптироваться к новым условиям без резких изменений в стоимости или объеме продаж новостроек», — считает она.
Банкам по-прежнему интересна льготная ипотека, так как с ростом ключевой ставки растут и субсидии от государства, откровенен управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Принятые государством и ЦБ ограничения снизят темпы прироста портфеля на рынке ипотечного кредитования до 12% против ожидаемых 15–19% по итогам текущего года, предполагает он. Основной эффект от охлаждения наступит в 2024 году, когда вновь будет решаться вопрос о судьбе льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки.