Подешевевшая ипотека пришпорила рост цен и продажи новостроек Москвы
Все участники московского рынка новостроек, опрошенные РИА Недвижимость, отметили существенный рост покупательского спроса в августе, главным драйвером которого стало существенное снижение ипотечных ставок. При этом вторичный рынок продолжает испытывать трудности из-за нежелания продавцов снижать цены.
Новостройки: волшебный ипотечный пинок
Десятого августа Сбербанк существенно снизил ставки ипотеки, и за ним последовали все крупные игроки, и теперь минимальная ставки, по словам управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, составляет 6,5% годовых.
Однако эти цифры слегка "лукавят", предупреждает директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Дело в том, уточняет он, что, хотя потребитель теперь ориентируется на ставку в районе 7,4%, по факту она доступна лишь в нескольких проектах и субсидируется застройщиками, а в большинстве случаев ставки будут выше — покупателю следует быть к этому готовым.
Базовая ставка у того же Сбербанка сохраняется в районе 9,5-10%, добавляет директор ипотечного центра компании "Миэль-Новостройки" Татьяна Гусева. Но даже с этими оговорками доля ипотечных сделок в августе существенно выросла: в ГК "Инград" отметили рост 20-30%, а в ГК "Гранель" — вдвое.
Литинецкая отмечает, что это вызвало существенное повышение первичного спроса (то есть обращений в компанию), в том числе и со стороны людей, обратившихся впервые. "Основная покупательская активность в последний месяц лета оказалась сосредоточена на покупке именно однокомнатных квартир, как наиболее доступных и одновременно оптимальных по площади. В целом август оказался более успешным по сравнению с июлем, однако все равно показатели продаж были ниже весенних из-за сезона отпусков", — отмечает эксперт.
При этом тенденция к росту сохраняется, добавляет директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов, который ожидает, что в сентябре покупательская активность только возрастет. Заместитель коммерческого директора ГК "Инград" Ольга Кузнецова также отмечает, что фактор сезонности в этом году практически не имеет значения для спроса.
При этом средняя цена квадратного метра почти не изменилась с начала года, подчеркивает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По его данным, средневзвешенная цена находится на уровне 202 тысячи рублей за квадратный метр: в эконом-классе — 114 тысяч, комфорт-классе — 156 тысяч а, в бизнес-классе — 238 тысяч рублей за "квадрат".
Локальные тренды
Хотя средняя стоимость новостроек в Москве почти не меняется, в отдельных районах наблюдаются собственные микротренды, отмечают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Так, август стал беспрецедентным по приросту нового предложения, отмечает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". Так, в августе на рынок вышло три новых проекта. В их составе ЖК "Академика Павлова" на западе Москве от застройщика ПИК, а также ЖК "Новочерёмушкинская, 17" компании "Инград" и ЖК "Серебряный фонтан" на северо-востоке города от ГК "Эталон", анонс бронирования по которому был дан еще в июле.
Дополнительно стартовали продажи нового объема предложения в восьми уже реализующихся проектах, отмечает Суниев.
Кроме того, эксперты портала ЦИАН отметили существенный рост цен в проектах, расположенных в шаговой доступности от МЦК — до 14% за год.
Вторичка в ступоре
Спрос на столичном вторичном рынке в августе показал худшие результаты за все лето, отмечают эксперты "Инком-Недвижимость". При этом, добавляют они, августовский спрос, как правило, выше среднего за лето.
Этому феномену способствовали несколько причин: общее снижение покупательской способности населения, долгожданное потепление, ненадолго пришедшее в Москву в августе, и ожидания покупателей, которые уверены, что в ближайшее время цены упадут еще сильнее, уверены в "Инком-Недвижимость".
В то же время существующие колебания спроса фактически не отражаются на ценах, добавляют эксперты. По их данным абсолютное большинство сделок с вторичным жильем в столице проходит с дисконтом: в августе 87% продаж состоялись по итогам торга на понижение (средний размер скидки — 8,4%). Однако корректировать свои ценовые ожидания в соответствии с запросами покупателей готова существенно меньшая часть продавцов — не более 20-30%. Остальные предпочитают ждать своего покупателя, пусть и без гарантии успеха, или снимать объект с продажи, но только не сбивать цену, отмечают в "Инком-Недвижимость".
Средняя стоимость предложения в августе немного (на 0,8%) выросла и составила 215,9 тысячи рублей за квадратный метр, подсчитала управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. Рост вызван тем, что по-прежнему первыми вымываются наиболее ликвидные предложения, соответственно, чем дороже объект, тем дольше он ждет своего покупателя, уточняет она. По сравнению с июлем прошлого года средняя удельная цена предложения стала выше на 0,6%.
На вторичном рынке, как и в случае с "первичкой", присутствуют локальные тренды. Так, по данным ЦИАН, запуск МЦК год назад, никак не повлиял цены на "вторичку" возле станций, сказавшись при этом на новостройках. Более того — цены даже снизились сильнее, чем в среднем по рынку — минус 0,6% на фоне снижения на 0,4% в других районах срединного пояса Москвы (сравнение август 2017 к августу 2016), отмечают в ЦИАН. В качестве причины эксперты указали сильную конкуренцию с первичным рынком.
Кроме того, с прошлого года спрос на "вторичку" сместился с востока на запад Москвы, добавляет Толстик. Она связывает это с планами скорого запуска метро в районах Новопеределкино и Солнцево.