Подмосковью не хватает ипотеки
Очередное снижение ипотечных ставок компенсировало сентябрьский провал спроса на вторичное жилье в Москве – в октябре активность покупателей вернулась к летним показателям. Однако в Подмосковье дешевых кредитов уже недостаточно для поддержания «должного» уровня спроса, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств столичного региона.
Спрос
Октябрь
По итогам октября Росреестр зарегистрировал в Москве 11 449 переходов прав на недвижимость – на 26,2% больше, чем в сентябре, и на 42% - чем годом ранее. Прекрасные результаты, однако с учетом провального сентября (9 071 переход прав, -13,8% относительно августа) итоги первых двух месяцев нового делового сезона даже чуть-чуть не дотягивают до среднемесячного показателя 2017 г.: начиная с марта в столице каждый месяц оформляется примерно 10 300 переходов прав.
Примечательно, среднемесячное число переходов прав держится в районе 9 500 - 10 500 с 2015 г. В докризисном 2014 г., когда на рынке еще присутствовали инвесторы, ежемесячно оформлялось в среднем 13 500 переходов прав, и амплитуда между месяцами была более выраженной. По-видимому, около 10 000 новых прав на жилье в месяц – это некая норма покупательской активности на вторичном рынке, обусловленная не столько экономическими, сколько социальными факторами, не сильно меняющимися из года в год, - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.
Об оживлении спроса в октября говорят и представители риелторских агентств. Если сентябрь в «ИНКОМ-Недвижимости» по количеству авансов был равен августу, то в октябре показатель увеличился на 20%. Относительно октября 2016 г. компания также оказалась в плюсе, впервые в текущем году. «Прошлогодние показатели по внесенным авансам мы опередили на 8%», - рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инкома» Сергей Шлома.
На 20% к сентябрю выросло число авансов и в компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Правда, сделок в октябре было заключено примерно столько же, сколько и в сентябре, добавляет Марина Толстик, управляющий партнер компании.
В агентстве «Азбука Жилья» количество обращений от потенциальных клиентов выросло на 29% по сравнению с сентябрём и на 12% в годовом выражении. При этом количество сделок сократилось на 42% и 23% соответственно. «Разноплановая динамика количества сделок и обращений может быть вызвана усилением ожиданий потенциальных покупателей большего снижение стоимости квартир на вторичном рынке», - считает гендиректор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
«Замедление числа роста продаж связанно, прежде всего, с перенасыщением рынка недвижимости, как новостройками, так общим количеством выставленных на продажу объектов, - продолжает Каширцев. - Играет свою роль и низкая привлекательность части сегментов рынка недвижимости (хрущевки), а также районы с большим объемом застройки. При этом несколько снизило объемы падения продаж уменьшение ставки по ипотечным кредитам».
Положительное влияние удешевления ипотеки на спрос в октябре отмечает и Сергей Шлома. Доля ипотечных сделок с «вторичкой» в компании продолжает расти: если в сентябре она составляла 32,2%, то сейчас - уже 34%, это максимум для 2017 г. Для сравнения: в октябре 2016 г. с привлечением кредита было заключено 25% сделок. В абсолютных числах рост еще более впечатляющий: на 20,7% к сентябрю 2017 г. и на 36,7% к октябрю 2016 г.
Аналогичные тенденции наблюдают и в «Миэль»: доля ипотечных сделок в компании увеличилась на 1% к сентябрю и составила 43%. Годом ранее, в октябре 2016, этот показатель был заметно ниже - 23%, в сентябре 2016 г. - 33%.
Однако в целом по рынку о взрывном росте спроса на ипотеку после очередного снижения ставок речи не идет. По данным Росреестра, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках увеличилось в октябре на 11% до 5 123 после сентябрьской просадки на 7,9% и, таким образом, вернулось на летний уровень (в июне-августе ежемесячно регистрировалось примерно 5 000 ипотечных сделок). По-видимому, отложенный спрос на ипотеку постепенно подходит к концу. Во всяком случае, при нынешнем или близком к нынешнему уровне ставок.
Это уже хорошо видно в Подмосковье, где, по данным Росреестра, ипотека прибавила в октябре 38,6% в месячном выражении (после снижения на 10,2% в сентябре) и 64,5% в годовом. При этом число переходов прав на жилье относительно сентября 2017 г. выросло лишь на 3,2%, а по сравнению с октябрем 2016 г. и вовсе просело на 1,1%. В абсолютных цифрах Росреестр оформил в Подмосковье в октябре 25 272 ипотечных договора на вторичном и первичном рынке и 46 330 новых прав на жилье.
Ипотека давно является своеобразной «палочкой-выручалочкой» для рынка недвижимости, без которой рынок вторичного жилья давно бы испытывал настоящие потрясения, отмечает президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. Тем не менее постоянно обеспечивать должный уровень спроса на «вторичку» не под силу даже ипотеке, подчеркивает эксперт: в «Мегаполис-Сервисе» доля сделок с привлечением кредитных средств в октябре составила 36,8%. Это на 2,8 % ниже, чем в октябре, и на 4,7 % меньше, чем годом ранее.
«Другими словами, желающих оформить ипотечный кредит при покупке «вторички», несмотря на пусть и небольшое, но все же постоянное в этом году снижение ипотечных ставок, становится все меньше. В результате в середине осени мы наблюдаем ситуацию, когда многие из желающих оформить ипотечный кредит это уже сделали, а другие клиенты не могут себе позволить ипотеку из-за закредитованности, которая в последнее время только увеличивается. Именно поэтому в конце нынешнего года рассчитывать на ипотечный фактор рынку вторичного жилья приходится все меньше и меньше», - подчеркивает Власенко.
По данным партнерских офисов «Мегаполис-Сервис», работающих в Подмосковье, количество авансов от потенциальных покупателей за месяц снизилось на 9,9%. Сделок в октябре было на 9,4% меньше, чем в сентябре. В годовом исчислении число авансов увеличилось на 3,7%, а сделок, наоборот, уменьшилось на 16,3%.
Ситуацию в Подмосковье ухудшает продолжающееся затоваривания рынка: по данным КР «Мегаполис-Сервис», общее количество лотов на вторичном рынке увеличилось на 3% относительно сентября, число же новых объектов, впервые вышедших на рынок, по сравнению с предыдущим месяцем выросло на 7,7%. «Однако такая активность продавцов не нашла поддержки у покупателей, что негативно сказалось на уровне спроса по сравнению с предыдущим месяцем», - отмечает Сергей Власенко.
Ноябрь
Перспективы ноября риелторы и в Москве, и в Подмосковье оценивают достаточно оптимистично.
Ноябрь пока сохраняет репутацию самого удачного для риелторов осеннего месяца, отмечает Сергей Шлома: «Люди традиционно хотят успеть решить свои жилищные проблемы до наступления Нового года, и в это время жилье, пользующееся наибольшим спросом, – самые качественные и самые бюджетные объекты – уходят с рынка быстрее, чем, скажем, в летний период».
В Подмосковье спрос в ноябре пока тоже превышает октябрьский уровень. Во всяком случае, в Электростали, Егорьевске, Павловском Посаде, Сергиево Посаде и во многих других городах Подмосковья число обратившихся в первой декаде ноября в партнерские офисы КР «Мегаполис-Сервиса» потенциальных покупателей выросло по сравнению с октябрем.
Правда, в основном спросом пользуется самая дешевая недвижимость из числа однокомнатных и двухкомнатных квартир-«хрущевок» и их аналогов улучшенной планировки. «Трешки» и более дорогие «однушки» и «двушки» практически не продаются, отмечает Сергей Власенко.
Достаточно высокий спрос в начале ноября внушает ему надежду на то, что последние месяцы года будут традиционно активными. Однако уже в середине декабря и до начала весны на рынке вторичного жилья установится затишье, уверен эксперт: «В последние годы этот сценарий также можно назвать традиционным. Единственными факторами, которые могут существенно повлиять на ситуацию, являются экономические катаклизмы. Однако до президентских выборов никаких изменений в экономической сфере не ожидается. А значит, на рынке «вторички» никаких неожиданностей не предвидится».
Цены и скидки
Увеличение покупательской активности в октябре не отразилось на уровне цен - средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья столицы продолжает постепенно снижаться, отмечает Сергей Шлома.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в рублях квартиры в Москве в среднем по рынку подешевели лишь 0,2%. Однако стоимость высокобюджетных квартир скорректировалась куда более существенно. Индекс дорого жилья, рассчитываемый IRN.RU, снизился на 1,8%. А сегмент монолитно-кирпичных домов, которые в основном относятся к бизнес- и элитному классу, просел на 3,4%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2017 года».)
Средний бюджет покупки квартир на вторичном рынке «старой» Москвы во всех классах уменьшился на 5% до 20,37 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». В отдельности по сегментам в экономклассе средний бюджет покупки составил 7,82 млн. руб., в комфортклассе – 17,48 млн. руб. и в бизнес-классе – 42,02 млн. руб.
Снижение произошло в основном за счет отрицательной динамики в комфорт и бизнес-классе: -4% и -9% соответственно. В сегменте экономкласса цены не изменились.
Зато средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы, по данным операций сети офисов недвижимости «Миэль», в октябре восстановилась до уровня 9,1 млн рублей (после снижения в сентябре до минимальных 8,2 млн рублей). Средняя цена продажи однокомнатных квартир составила 5,9 млн рублей, двухкомнатных – 9,1 млн рублей, трехкомнатных – 12,8 млн рублей.
Львиная доля сделок по-прежнему проходит с дисконтом. По данным «Инкома», в октябре со скидкой было продано 86% московских квартир против 87% в сентябре и 83% годом ранее. Средний размер дисконта в этом сегменте в октябре 2017 г. составил 8,9%. В сентябре и октябре 2016 г. скидки были чуть меньше - 8,6% в среднем.
По информации «Миэль», средняя величина скидки с начала года увеличилась на 2 п.п. и в настоящее время составляет 9,2%.
В Подмосковье цены также продолжают медленно ползти вниз. По данным «Мегаполис-Сервиса», в октябре стоимость квадратного метра «вторички» составила 70 545 руб. – на 0,38% меньше, чем в сентябре.
Средний уровень скидок на вторичном рынке области по итогам октября увеличился на 0,5% и достиг 7%. Таким образом, за месяц скидки выросли на 0,5%. «Это еще не самый плохой показатель, учитывая октябрьское проседание спроса и увеличение объема предложения», - резюмирует Сергей Власенко.