Почему покупатели загородного жилья предпочитают вторичный рынок несмотря на льготную ипотеку на первичном
Потенциальный спрос на загородное жилье огромен, однако большинство покупателей «загородки» выбирают вторичный рынок, а спрос на первичном остается достаточно скромным, несмотря на запуск льготных ипотечных программ. Почему льготная ипотека не привела к буму на загородном рынке, как это произошло в сегменте многоквартирного жилья, вместе с отраслевыми экспертами разбиралась редакция IRN.RU.
В конце лета портал IRN.RU спросил у своих читателей, готовы ли они переехать за город на постоянное место жительства. И почти половина (49,4%) участников голосования ответили «да». По оценкам «Дом.рф», в индивидуальном доме хотели бы жить 42 млн российских семей (68%). То есть потенциальный спрос, причем огромный, на загородном рынке есть. Но трансформироваться в реальный он почему-то не спешит – после пандемийного бума продажи на «загородке» резко упали в 2022 г. и не восстановились до сих пор. Хотя еще в 2021 г. правительство распространило на «загородку» ипотечные программы с господдержкой - те самые, которые обеспечили многолетний ажиотаж и двукратный рост цен на рынке новостроек.
На загородном рынке московского региона покупательская активность в начале лета 2023 г. сильно не дотягивала даже до уровня провального 2022 г. Ситуация выправилась только в июле-августе, когда Центробанк начал повышать ключевую ставку. Благодаря ЦБ по итогам лета спрос на загородную недвижимость Подмосковья оказался на 15% выше, чем летом 2022 г., а в сентябре продажи увеличились на 17% в годовом выражении, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
«Конечно, на рост спроса повлияла господдержка ИЖС, но главным фактором является увеличение ключевой ставки и ужесточение условий ипотечного кредитования», - считает Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость».
Таким образом, «загородка» отреагировала на ужесточение денежно-кредитной политики примерно так же, как и городской рынок, - ростом спроса на опасениях дальнейшего удорожания ипотеки.
Как и в городе, наиболее чувствительными к ипотечным пертурбациям были покупатели массового жилья и недорогого бизнес-класса. «Август и сентябрь – взрывной рост продаж в комфорте и бизнесе. В несколько раз выше показателей предыдущих лет. Почему? Покупатели опасались, что субсидированную ипотеку отменят, как отменили сельскую. И торопились заскочить в последний вагон», - комментирует коммерческий директор КП «Павловы озера», учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов.
По словам Екатерины Коган, директора департамента маркетинга ФСК Family, в сегменте до 20 млн руб. план продаж в августе и сентябре компания перевыполнила на 15-25%. Количество сделок в сравнении с 2022 г. увеличилось на 20% и лишь 3-4% не дотянуло до уровня ажиотажного 2020 г.
В более дорогих сегментах сегменте средняя длина сделки составляет 1,5-2 мес., поэтому новости о повышении ключевой ставки незначительно стимулировали покупательскую активность, отмечает Коган: «В сравнении с 2022 г., мы наблюдаем прирост +10% (2022-й был тоже непростым годом, учитывая внешние факторы), но ниже на 7%, чем в 2020 г., когда был ажиотажный спрос на загородку».
Однако уже в октябре покупательская активность пошла на спад – как по причине роста ипотечных ставок по рыночным программам, так и в связи с исчерпанием спроса будущих периодов во время ажиотажа. «Те, кто планировал покупать в октябре-декабре, купили в августе и сентябре», - поясняет Валерий Лукинов.
Конечно, в последние месяцы продажи росли в основном за счет ипотечников: по данным «Инкома», летом и в сентябре число ипотечных сделок увеличилось на 17% в годовом выражении. В целом на ипотеку пришлось 75% от общего объема спроса. Но лишь 25% сделок в общем числе ипотечных были льготными.
«Пока разница в ставках (льготная ипотека 7–8% и рыночная по старым ставкам 10–11%) была не очень значительной, многие покупатели предпочитали рыночную, так как условия кредитования с господдержкой предполагают ограничения по выбору объектов недвижимости», - поясняет Татьяна Максимова.
Конечно, в тех сегментах, где льготное кредитование возможно, его доля существенно превышает средние по рынку 25%. По оценке Екатерины Коган, в квартирном секторе подмосковного загородного рынка ипотека формирует 95% спроса, в ИЖС – примерно 65%. В целом по стране у банка «Дом.рф» 80% выдач ипотеки на покупку ИЖС приходится на семейную ипотеку, льготную и IT-ипотеку, сообщила руководитель направления управления продажами «Банка ДОМ.РФ» Светлана Дусмухамедова на круглом столе «Как строится Россия» на выставке Open Village.
При этом, по данным ГК «Самолет», 83% предложения ИЖС на загородном рынке Московской области формируют объекты бизнес- и премиум-класса, а максимальная сумма льготного кредита, напомним, составляет 12 млн руб. К тому же большая часть загородного рынка Подмосковья – это вообще не ИЖС, а земли сельхозназначения за пределами населенных пунктов.
Есть и другие нюансы: в рамках семейной или IT-ипотеки с наиболее выгодными ставками заемщику придется обращаться к одному из аккредитованных банком подрядчиков, а зарегистрировать построенный дом нужно не позднее 12 месяцев от даты подписания кредитного договора – в противном случае банк повисит ставку. Например, Сбер - до уровня ключевой на момент подписания кредитного договора плюс 4,5%.
Но главное, льготный кредит нельзя взять на покупку готового дома, а именно такой формат предпочитают подавляющее большинство покупателей «загородки». Этот факт признают и сами девелоперы. «Люди больше интересуются готовым жильем. Им неинтересно долго строить и ремонтировать, они хотят сразу купить и въехать», - отметил Игорь Капустин, гендиректор компании «Новая земля», на заседании Клуба загородной недвижимости в рамках Московского Международного жилищного конгресса.
При этом на первичном рынке не то что готового предложения, а даже полуготового, участков с подрядом, очень и очень мало: 88% экспозиции в Подмосковье занимают УБП, 10,2% – коттеджи и УСП, 1,8% – блокированная застройка, по данным «Инкома». Это соотношение не меняется годами, разве что доля УБП постепенно растет.
Как следствие, несмотря на льготные ипотечные программы с низкой ставкой, покупатели выбирают вторичный рынок. Спрос на дома и участки в коттеджных поселках от застройщиков формирует лишь 2% от общего спроса на загородную недвижимость в Московской области, при том что доля таких объектов в предложении составляет 17%, сообщила Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» ЦИАН, на круглом столе «Новый этап развития ИЖС в России: тенденции, перспективы, риски», организованном экспертным клубом «Загородный девелопмент».
«На первичном рынке есть дисбаланс между тем, что хотят люди, и тем, что предлагается. Люди хотели бы покупать готовое жилье, но в большинстве коттеджных поселков предлагаются лишь участки без подряда. Остаются и проблемы, связанные с отсутствием гарантии, что поселок будет достроен в срок, нет гарантии качества строительства, недостаточно развита инфраструктура. По этим причинам недвижимость от застройщиков пока не очень-то и востребована», - подчеркивает Анна Березина.
Конечно, скачок ставок по рыночным ипотечным программам переориентирует часть спроса с вторичного на первичный рынок, где действуют льготные ставки, но, во-первых, это временно, а во-вторых, кардинально ситуацию все равно не изменит, потому что на первичном рынке мало качественного предложения – большинство поселков просто не предназначены для постоянного проживания. Даже если люди готовы строить дом самостоятельно (благодаря льготной ипотеке таких становится все больше, по словам Березиной), они часто сталкиваются с тем, что в поселках с УБП все блага цивилизации ограничиваются электричеством. Даже в высокобюджетных посёлках с застройкой далеко не всегда предусмотрена возможность подключения к газовым сетям, центральному водоснабжению и канализации, а социальная инфраструктура может ограничиваться маленькой детской площадкой или вовсе отсутствовать. Что, впрочем, не мешает девелоперам таких проектов требовать за свой продукт цену бизнес- и даже премиум-класса.
По оценкам Валерия Лукинова, сейчас покупатели переплачивают от 30 до 100% при приобретении поселков, позиционируемых в бизнес-классе, но не имеющих центральных коммуникаций, то есть, фактически, дачных. При том, что себестоимость сотки земли в поселках для постоянного проживания в два и более раза выше, чем в дачных, разница при продаже составляет лишь 20-30%.
Теоретически, проблему дефицита качественного предложения вообще и с застройкой в частности могло бы решить строительство коттеджных поселков в рамках 214-ФЗ, с соответствующими гарантиями для покупателей в плане инфраструктуры и возврата средств, если дом не будет достроен в срок – такая возможность у девелоперов появилась с марта 2022 г.
Однако пока подобных проектов очень мало, потому что получить проектное финансирование на строительство в сегменте ИЖС крайне сложно. «Мы строим по проектному финансированию. Для проектов ИЖС получить его сложнее (чем для проектов МКД – прим. ред.) и уровень требуемого LLCR (коэффициент покрытия кредитных денег) банки требую выше, чем по стандартным многоквартирным ЖК, на уровне не ниже 1,5%», - говорит Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family.
В результате небольшие компании, которых на «загородке» подавляющее большинство, не могут пройти через банковские фильтры. «В прошлом году мы прорабатывали возможность получения проектного финансирования, но у нас не получилось – нужно было за свои деньги протянуть сети, для нас это большая нагрузка, поэтому мы пока остановились», - рассказывает гендиректор «Новой Земли» Игорь Капустин.
Но сложности с доступом к проектному финансирования – это далеко не главная проблема загородного рынка. По мере выхода новых проектов банки будут снижать требования, у них появятся прозрачные механизмы оценки проектов, поиска конкурентов –аналогов, полагает Екатерина Коган.
Главная – это отсутствие инфраструктуры, прежде всего инженерной. Чтобы начать реализацию загородного поселка для постоянного проживания, с проектным финансированием или без, нужны очень существенные капвложения на начальном этапе - для получения технических условий на подключение к сетям. «Свободных мощностей на рынке нет, и как их получить – никто не знает», - отмечает Валерий Лукинов.
Затраты на сети резко увеличивают себестоимость строительства и сроки окупаемости проекта. А инвесторов, которые могли бы вложить в загородные проекты очень большие инвестиции и ждать их отдачи в течение многих лет, на рынке практически нет, резюмирует Валерий Лукинов.