Повышение ипотечных ставок усугубляет последствия роста цен на квартиры в Москве и Подмосковье
Жилье становится все менее доступным: цены на вторичные квартиры в столичном регионе с начала года выросли на 20-30%, ипотечные ставки близки к двузначным цифрам. Все это не может не давить на спрос, хотя кризиса на рынке нет и в обозримом будущем вряд ли будет.
Спрос
В ноябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 13 794 перехода права в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с октябрем показатель снизился на 7,1%, относительно ноября 2020 г. - на 19,2%.
В годовом выражении спрос просел из-за высокой базы прошлого года. Как напоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, в ноябре 2020 г. спрос был ажиотажным. Если сравнить ноябрь 2021 г. не с аномальным ноябрем 2020-го, а обычным, доковидным ноябрем 2019-го, то окажется, что число зарегистрированных Росреестром прав на недвижимость выросло почти на 16%.
Что касается отрицательной месячной динамики, то здесь «виновата» уже не статистика, а объективные факторы: на фоне роста цен и ипотечных ставок жилье становится менее доступным и это, естественно, давит на спрос.
Но никакого кризиса на рынке пока не наблюдается. Опрошенные www.irn.ru риелторы вообще не заметили, что спрос в ноябре упал по сравнению с октябрьским уровнем. Совсем наоборот. Например, в «Инкоме» ноябрь по количеству сделок и авансов был на 10% лучше октября. В АН «Century 21 Римарком» в Троицке (Новая Москва) число сделок увеличилось на 15%, а внесенных покупателями авансов - на 10%.
В Подмосковье, по оценке вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректора АН «Удачный выбор» Ольги Власовой, спрос вырос в среднем на 4-5% относительно октября. Однако перспективы рынка не внушают Власовой оптимизма: «Скорее, это был последний всплеск покупательской активности в уходящем году, так как цены на вторичное жилье, пусть и понемногу, но все же в целом продолжили свой рост. А дальнейшее повышение ипотечных ставок не позволяет не то что серьезно активизировать спрос, а лишь способствует его плавному снижению. Такая ситуация продолжится не только в нынешнем году, но и как минимум в начале следующего. И лишь стабилизация цен и небольшое их проседание помогут серьезно увеличить спрос», - отмечает Власова.
Декабрь в Подмосковье в плане спроса пока действительно выглядит хуже ноября: и если в первую неделю декабря эта тенденция была еще не так заметна, то к середине декабря интерес покупателей к покупке вторичной недвижимости ослабел существенно, продолжает Ольга Власова. По итогам декабря она рассчитывает максимум на ноябрьские цифры по спросу, хотя в прошлые годы декабрь был одним из самых «урожайных» месяцев на «вторичке».
В Новой Москве, где перелом тренда наметился уже в конце ноября, за первые две недели декабря спрос в месячном выражении сократился не менее чем на 20%. Причем если количество сделок уменьшилось благодаря ноябрьским авансам лишь на 7-10%, то число новых авансов просело гораздо существеннее - более чем на 20%. «Это с большой долей вероятности приведет к тому, что уже в январе спрос снизится еще больше, чем в последний месяц уходящего года, который не идет ни в какое сравнение в плане активности ни с декабрем пандемийного 2020 г., ни, тем более, с декабрем допандемийного 2019 г.», - говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».
В «старой» Москве, по данным «Инкома», первые две недели декабря по количеству авансов и сделок соответствовали аналогичному периоду 2020 г., а относительно первой половины ноября спрос даже вырос на 25% по причине отсутствия активности в ноябрьский локдаун (по словам Сергея Шломы, потенциальные покупатели в этот период интересовались недвижимостью, подбирали варианты, но сделки не проводились). Однако если сравнивать первую половину декабря со второй половиной ноября, то покупательская активность просела на 20%.
Цены и ипотека
Как уже было сказано выше, главные причины снижения спроса на жилье – рост цен и ипотечных ставок. По данным аналитического центра www.irn.ru, за ноябрь подмосковные квартиры подорожали на 1,9%, новомосковские – на 1,3%, а в «старой» Москве стоимость метра увеличилась на 0,9% - см. обзор рынка недвижимости Москвы и обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам ноября. В настоящее время темпы роста цен снижаются, но в первой половине года они были существенно выше. В целом с начала года цена вторичного метра на территории «старой» Москвы увеличилась на 20%, Новой – на 20,2%, в Подмосковье – на 28,8%.
Ранее рост цен отчасти компенсировался низкими ипотечными ставками, однако ужесточение монетарной политики ЦБ – в 2021 г. ключевая ставка выросла на 4,25 п.п. – заставило банки очень существенно поднять ставки по кредитам, в том числе ипотечным. По данным «Дом.рф», средние ставки предложения на покупку готового жилья в топ-15 банках к середине декабря достигли 9,58%. Но это средние: по оценкам риелторов, клиент «с улицы» скорее может рассчитывать на ставу в районе 10% и выше. Конечно, все это отражается на спросе – как на ипотеку, так и на жилье в целом.
В Новой Москве доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости в ноябре не превышала 55% - это на 5 п.п. меньше, чем в октябре, и на 10-15 п.п., чем годом ранее. «Повышение банками ипотечных ставок, вызванное ростом ключевой ставки, постепенно начинает сказываться на рынке вторичного жилья все больше и больше. Ситуацию на ипотечном рынке усугубляют пока еще дорожающие вторичные квадратные метры», - констатирует Анастасия Ковалева.
В Московской области, где спрос в наибольшей степени зависит от ипотеки, доля кредитных сделок за ноябрь сократилась на 3-5 п.п. и в среднем составила 75% от общего объема спроса. «Некоторый всплеск (спроса – прим. ред) сначала вызвала информация о дальнейшем повышении ключевой ставки в ЦБ РФ в декабре, однако очень скоро даже эта новость не помогла ипотечному рынку удержаться от небольшого отката от прежних позиций. Причина очевидна – постепенно ипотечные ставки продолжали свой рост», - отмечает Ольга Власова.
Предложение
Объем предложения вторичного жилья в московском регионе начал расти или, во всяком случае, перестал падать. По данным «Инкома», число квартир в экспозиции увеличилось на 4,7% относительно октября 2021 г., в сравнении с ноябрем 2020 г. – на 22,68%.
В Новой Москве месячная динамика была незначительной: вторичных квартир стало больше на 2-3%. Причем, как отмечает Анастасия Ковалева, благодаря устойчивому спросу практически все они были вымыты с рынка, за исключением тех, стоимость которых была серьезно завышена.
Зато в годовом выражении объем предложения вырос на 20%, поэтому неудивительно, что в последний месяц осени дефицита вторичных лотов на новомосковском рынке не наблюдалось. Ковалева ждет увеличения объема предложения в следующем году, однако, по ее мнению, до затоваривания рынка ситуация если и дойдет, то совсем не скоро.
На вторичном рынке недвижимости Московской области общее количество квартир в ноябре на 5% превысило октябрьские показатели. При этом число новых лотов за месяц выросло на 7%. «Однако по-прежнему заметная часть объектов выходит на рынок с завышенными ценниками и, если не происходит коррекции, не вызывает у покупателей большого интереса», - отмечает Ольга Власова.