ЦБ указал на порог
Банк России повысит коэффициент риска по жилищным кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20 процентов от стоимости жилья) со 150 до 200 процентов. Решение будет применяться к ипотеке, выданной с 1 января 2019 года. Мера нацелена на обеспечение устойчивого развития ипотечного сегмента, указывает Банк России. Это четкий сигнал банкам: не следует давать ипотечные кредиты, не подкрепленные существенным первоначальным взносом, кому ни попадя.
Как сообщили "Российской газете" в ЦБ, с начала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20 процентов выросла с 6,8 до 44 процентов. В совокупном объеме ипотечных кредитов, предоставленном в 2018 году, кредиты без первоначального взноса составили менее 0,1 процента и были выданы отдельными мелкими кредитными организациями.
"Лидеры рынка ипотечные кредиты без первоначального взноса не предоставляли. Вместе с тем в 2018 году возросла частота использования физическими лицами потребительских кредитов для осуществления первоначального взноса. По оценкам ЦБ, полученным на основе данных ОКБ и НБКИ, данная категория клиентов в первой половине 2018 года составляла до трех процентов всех ипотечных заемщиков", - отметили в ЦБ.
Сейчас ипотека является одним из самых быстрорастущих сегментов кредитования.
Как неоднократно подчеркивала глава Банка России Эльвира Набиуллина, допускать пузыря на ипотечном рынке нельзя.
"Первоначальный взнос можно назвать страховкой от ипотечного пузыря. При этом, в отличие от США, где в свое время доля заемщиков с ипотекой без первоначального взноса была более 20 процентов на пике статистики, в России она составляет около пяти процентов. После того как ЦБ ужесточил правила резервирования для ипотеки с низким первоначальным взносом, можно предположить, что приведенная цифра по итогам года снизится", - полагает руководитель департамента финансовых рейтингов Национального рейтингового агентства Карина Артемьева.
Тем не менее запрещать ипотеку без первоначального взноса ЦБ не планирует. Устойчивая динамика доли ипотечных кредитов с первым взносом до 10 процентов от стоимости жилья в течение 2017-2018 гг., составляющих сейчас менее 1,5 процента выдач, свидетельствует "об осторожном отношении участников рынка к кредитованию этой категории заемщиков и достаточности принятых регулятивных мер в отношении указанного сегмента", подчеркнули в ЦБ.
Ипотека с нулевым первоначальным взносом - не очень часто предлагаемый банками продукт. Сейчас такие предложения есть примерно у пары десятков банков, преимущественно средних и мелких. В их числе "Возрождение", "Россия", Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, СМП Банк, МТС-Банк, Сургутнефтегазбанк и т.п. "При этом такие кредитные предложения часто увязываются с конкретными объектами недвижимости, чаще всего по партнерским программам. Либеральные условия предоставления ипотеки могут быть обусловлены низкой востребованностью жилья в таком ЖК или завышенными ценами", - считает управляющий директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Александр Сараев.
Обычно разница между ставками по кредитам с нулевым взносом и от 20 процентов составляет 2-3 процента годовых. Стоимость более рисковых займов колеблется в диапазоне 11,6-14 процентов годовых. Одновременно банк учитывает массу других факторов: наличие страховки, подтвержденный доход, уровень конкуренции в регионе и др. "ЦБ неоднократно декларировал рост портфеля ипотеки с нулевым взносом, как серьезный источник рисков для рынка. Первоначальный взнос является страховкой банка от быстрого падения стоимости залога из-за кризисных явлений, - поясняет Александр Сараев. - События 2008-2009 и 2014-2015 гг. показали, что часто банки не могут реализовать изъятые залоги даже с дисконтом, так как их реальная рыночная стоимость не покроет остаток долга".
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум", ипотекой без первоначального взноса покупатели жилья пользуются крайне редко: "Например, когда нужно срочно заключить сделку по выгодной цене, а старая квартира на вторичном рынке никак не продается. Впоследствии такие кредиты могут быть досрочно погашены или рефинансированы на более выгодных условиях".