Продажи новостроек в «старой» Москве обогнали 2021 год
«Сложносочиненные» ипотечные программы, пришедшие на замену околонулевой ипотеке, огромные скидки, а в некоторых проектах - и прямое снижение цен позволили застройщикам «старой» Москвы в I полугодии 2023 г. увеличить продажи не только по сравнению с провальным 2022 г., но и превысить показатели хорошего 2021 г. Правда, произошло это за счет Новой Москвы и Подмосковья, которые по итогам полугодия в плане спроса ушли в глубокий минус.
В июне 2023 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 803 договора долевого участия в строительстве жилья – на 3,7 меньше, чем в мае. Рынок тянет вниз Новая Москва: если в пределах старых границ реализованный спрос увеличился на 5% в месячном разрезе, то на новых территориях – упал на 1,5%, отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21».
Относительно июня 2022 г. продажи новостроек, по официальной статистике Росреестра, выросли на 24,4%. Но, как напоминает Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс Les», «год назад и представители инвестиционно-строительной отрасли, и рядовые потребители просто не знали, что будет завтра».
«Ситуация на рынке показывает внешние симптомы стабилизации, однако они могут свидетельствовать как о реальном снижении ниспадающего тренда, так и о том, что падение становится новой нормальностью - как и ошеломляющий рост пару лет назад.
Основное негативное влияние на продажи оказывают не экономические, а политические и военные новости: мобилизация, атаки беспилотников, «многовекторное» поведение названых геополитических «друзей». Недвижимость - это про стабильность, а турбулентность медийной повестки вызывает прокрастинацию спроса, прежде всего - среди ипотечников», - комментирует Олег Дедков ситуацию на рынке.
Впрочем, экономика, конечно, тоже имеет значение: спрос активно уходит с рынка новостроек на «вторичку», где цены значительно доступнее. Согласно данным Росреестра по Москве, в январь-июнь 2023 г. темпы роста продаж на вторичном рынке в годовом выражении были в два раза выше, чем на первичном: 15,1% против 7,2%. И это при том, что «вторичку», в отличие от новостроек, никто не субсидирует, поэтому ипотечные ставки там существенно выше.
Однако если проанализировать динамику продаж в разрезе локаций московского региона, включая Подмосковье, то становится очевидно, что, несмотря на негативные внешние факторы и заоблачный уровень цен, внутри МКАД новостройки продаются совсем неплохо. Во всяком случае, намного лучше, чем за МКАД.
По данным агентства недвижимости «Бон Тон», за январь-июнь 2023 г. число сделок с жильем (без учета апартаментов) в «старой» Москве не только выросло на 12,6% относительно аналогичного периода 2022 г., но и на 8,1% превысило показатели 2021-го. При этом за МКАД - на рынке Новой Москвы и особенно Московской области – продажи снизились на 31,8% и 35,4% в сравнении с 2021 г. и на 7% и 23,1% - в сравнении с 2022 г.
Главным драйвером роста продаж в «старой» Москве в первой половине 2023 г. оставалась ипотека: по информации «Бон Тон», число кредитных сделок в локации выросло на 36,9% к 2021 г. и 37,3% - 2022-му.
На 13,1% относительно провального 2022 г. увеличилось количество ипотек и в Новой Москве. Однако по сравнению с нормальным 2021 г. Новая Москва ушла в минус (на 16,8%).
При этом в Московской области ипотечный спрос сократился на 9,1% к 2022 г. и на 18,8% к 2023 г., несмотря на рост доли ипотеки на первичном рынке на 17,2 п.п. за два года – до максимальных 84%.
Старомосковские застройщики после просадки спроса в начале года из-за ухода с рынка околонулевой ипотеки очень быстро нашли ей замену. Они стали предлагать покупателям кредиты под 3-4%, что тоже сильно ниже рынка, траншевую ипотеку, ипотеку без первоначального взноса, различные программы с субсидированием ставок на несколько лет (например, «Берем проценты на себя» под 0,01%, «Процент равен сроку» под 1%) и т.д. Хотя большинство из этих программ, как и околонулевая ипотека, предполагают завышение цены квартиры, они смогли привлечь покупателей и обеспечить переток спроса с соседних рынков на рынок «старой» Москвы. «В этой ситуации фактор уровня рыночных цен уходит на второй план, имеет значение только размер ежемесячного платежа», - поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон».
Нельзя сказать, что за МКАД нет субсидированной ипотеки от застройщика, но, во-первых, там подобных предложений все же меньше, а во-вторых и главных, в Новой Москве и Подмосковье доля ипотечного спроса в общем объеме продаж и так находится на максимуме и ей, в общем-то, некуда расти.
Конечно, львиная доля ипотечных продаж по-прежнему приходится на госпрограммы – субсидируемая ипотека от застройщика обычно именно с ними и комбинируется. По словам главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, в 2023 г. лидером по общему объему выдачи кредитов оказалась семейная ипотека: ставки по ней остались на низком уровне (в среднем 5,5%), кроме того, программа была распространена на новые категории семей.
Однако стандартная льготная ипотека также остается популярной - процентная ставка по ней составляет в среднем 7,5% при рыночной ставке около 11,5%. Поэтому информация о том, что лимиты выдачи льготной ипотеки могут быть исчерпаны банками уже осенью 2023 г., также способствовала активизации спроса. Такой же эффект оказало ужесточение требований к первоначальному взносу, ожидаемое повышение ключевой ставки ЦБ и ослабление рубля.
Помимо ипотеки ключевым фактором, поддерживавшим спрос, стали прямые скидки, «которые сегодня предлагает большинство девелоперов», говорит Михаил Звягинцев, директор по маркетингу компании Coldy. А также стабилизация цен. «В 2023 г. цены на новостройки и вторичное жилье в Москве и Подмосковье почти не менялись, если ориентироваться на средние показатели по рынку. При этом застройщики и собственники жилья на вторичном рынке готовы предоставлять дополнительные скидки. Стабильная стоимость жилья позволила адаптироваться к новому уровню цен и поддержала спрос», - добавляет Наталья Ващелюк.
При этом в некоторых проектах цены не просто стабилизировались, но и пошли вниз – причем не только за счет скидок, но и в прайсах. По словам гендиректора аналитической платформы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, в 2023 г. новые объемы предложения в составе строящихся проектов, как правило, выходят на рынок по более низким ценам - особенно если когда речь идет о ЖК из нескольких корпусов. «Доля новых лотов в экспозиции составляет от 6 до 12%, и за счет них происходит снижение средних цен в прайсах», - отметил Лобжанидзе на пресс-конференции, организованной 10 июля Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости REPA.
Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «МИЦ», добавил, что цены снижаются не только на новое предложение. «Если у вас за год в стояке не продано ни одной квартиры, то вы неадекватный человек с точки зрения ценообразования. И вы либо нарисовали цифру, которая не имеет отношения к рынку, либо не работаете с рекламой, продуктом и клиентом, а просто смотрите на свой проект как на нумизматическую ценность, которая реально на рынке ничего не стоит. Поэтому да, есть (проекты, где цены снижаются – прим ред.). И таких все больше и больше», - подчеркнул Павел Лепиш.
Впрочем, ценовая динамика остается разнонаправленной: где-то цены падают, где-то – топчутся на месте, а где-то растут. «Со второго квартала наметилась позитивная динамика роста обращений и, соответственно, сделок. Это сдержало падение цен, а по наиболее ликвидным проектам цены даже показали рост на 1-2%», - говорит Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит».
Больше всего за полугодие выросли цены на новостройки массового сегмента «старой» Москвы – в среднем на 10,5% за метр, согласно подсчетам «Метриума». При этом в бизнес-классе цены практически не меняются: по данным «Бест-Новостроя», в конце 2022 г. метр в среднем стоил 443 250 руб., в июне 2023 г. стоит 446 400 руб. Аналогичная ситуация в «премиуме»: за полугодие метр подорожал на 1,5%: было 953 400 руб., стало 968 050.
Средняя стоимость лота в сделке тоже топчется на месте, в том числе в массовом сегменте: в «старой» Москве максимальный с начала года показатель наблюдался в апреле (11,8 млн руб.), в июне, после майского снижения, он вновь вырос – по предварительным подсчётам, до 11,7 млн руб., говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» . В целом по рынку показатель также стоит из-за сокращения площади приобретаемого жилья.
Огромные объемы предложения новостроек, прежде всего в Подмосковье и Новой Москве, как минимум, будут препятствовать глобальному росту цен в дальнейшем. По оценкам Сергея Лобжанидзе, при текущих объемах поглощения на реализацию всех непроданных лотов у подмосковных застройщиков уйдет 37 месяцев - при условии, что новых проектов не появится. Таким образом, Подмосковье находится в зоне риска: пороговым является показатель в 36 месяцев (3 года) – это средний срок реализации проектов.
В Новой Москве расчётный срок реализации непроданных лотов на первичном рынке при текущих объемах продаж составляет 33 месяца, в «старой» Москве – 29 месяцев. При этом нет никакой гарантии, что спрос не снизится – особенно если лимиты по льготной ипотеке не будут увеличены.
«В среднесрочной перспективе затоваривание – основная проблема рынка новостроек, последствие которой, по моему мнению, будут более фундаментальными, чем влияние шоков от СВО. Девелоперский цикл любого проекта длиннее, чем цикл СВО, а «тюльпанная лихорадка», которую подхватил рынок жилой недвижимости в 2020-м, еще долго будет отражаться на объеме предложения. Если девелоперы внесли в правила землепользования и застройки возможность жилищного строительства – этот потенциал неизбежно будет реализован в течение 5-7 лет. Так как с 2020 г. стабильно растет объем финансирования «бумажного» девелопмента банками, неизбежно освоение площадок, обеспеченных утвержденной градостроительной документацией за счет кредитных средств, а следовательно – вывод на рынок все больших объемов массового жилья», - резюмирует Олег Дедков.
Прогнозы участников рынка
Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон»: «Динамика средней цены квадратного метра до конца года будет незначительной – от 0,5 до 1% в месяц в зависимости от типа жилья и класса. Застройщики не будут форсировать рост цены на фоне снижения спроса и затоваривания рынка. Спрос будет зависеть от двух факторов – от ипотечных программ в проектах и уровня реальных скидок. Те, проекты, которым удастся предложить своим клиентам интересные программы, которые минимизируют ежемесячный платеж, будут в выигрыше».
Михаил Звягинцев, директор по маркетингу Coldy: «При отсутствии каких-то резонансных событий в экономике и общественно-политической жизни в стране, полагаю, спрос останется на прежнем уровне. Сейчас на рынке новостроек продолжается определенная перенастройка: цен, предложения, запросов покупателей. И когда мы достигнем некого баланса продажи начнут расти.
У нас в целом оптимистичные ожидания от второй половины 2023 г. Строительство нашего крупного жилого проекта N’ice Loft близится к завершению (сдача запланирована на I квартал 2024 года), а с повышением готовности, как правило, увеличивается и интерес покупателей к проекту.
Что касается цен, то в ближайшие 6 месяцев ситуация также принципиально не поменяется. Как я уже говорил, на рынке происходит определенная перенастройка, поэтому среднерыночные показатели могут меняться в зависимости от месяца к месяцу в пределах нескольких процентов. Однако по итогам 2023 г. мы ожидаем рост стоимости квадратного метра на 5-7%. В конкретных проектах повышение по мере строительства будет более заметным».
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21»: «Продажи в Москве с высокой долей вероятности покажут рост относительно 2022 г., и значения по количеству сделок в штуках будет примерно на уровне 2021 г. Если проводить анализ периода «сразу после СВО» и 2023 г, то в спросе на наши проекты мы наблюдаем незначительный прирост на уровне 3-5%. Эта тенденция продолжится и во втором полугодии благодаря кастомизированному продукту, готовности и гарантией безопасного вложения денежных средств».
Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс Les»: «Сейчас идет прощупывание контуров новой реальности рынка в части цены реализации и динамики спроса, причем с динамикой дела обстоят хуже, чем с ценами. То есть достигнутый до спецоперации уровень цен можно считать стабильным (с учетом того, что себестоимость строительства выросла), девелоперы продемонстрировали готовность поступиться частью своей нескромной прибыли, а вот вернуть динамику к началу февраля 2022 г. вряд ли получится как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе.
Мое личное мнение, что текущие «невеселые» темпы продаж - это новая нормальность на ближайшие 2-3 года, пока невидимая рука рынка не отстроит баланс спроса и предложения либо государство не начнёт экстраординарные интервенции типа создания федерального/регионального фонда арендного жилья или околонулевые ипотечные программы для всех желающих».
Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»: «Интерес к новостройкам сохраняется, цены и ипотечные ставки не меняются, а отложенный спрос продолжает накапливаться. Поэтому во втором полугодии, при отсутствии потрясений на рынке и внешних воздействий, продажи будут расти. Цены в среднем по рынку останутся на том же уровне, с некоторым увеличением в проектах, расположенных в удачных локациях и готовящихся к вводу. Например, мы рассчитываем корректировать цены вверх по нашим проектам в Петербурге и Подмосковье, сдача домов в которых намечена на начало 2024 г.».
Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro: «Все тенденции, которые появились во II квартале 2023 г. (вывод новых проектов, новые инструменты поддержания спроса и пр.) приведут к тому, что, скорее всего, нас ожидает увеличение кредитного лимита по льготным программам до 18 млн рублей, что позволит сохранить положительную динамику продаж до конца 2023 г.».