Продление льготной ипотеки: Благо или зло для рынка недвижимости?
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупки нового жилья комфорт-класса была запущена весной 2020 года с первоначальным лимитом в 740 млрд. рублей, а уже летом лимит был повышен до 900 млрд. рублей. В августе размер первоначального взноса для получения кредита по программе был снижен с 20% до 15%.
Изначально предельная стоимость жилья по программе не должна была превышать 8 млн. рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 3 млн. рублей для регионов. В июне лимиты были повышены до 12 млн рублей и 6 млн рублей соответственно.
Срок действия льготной ипотеки должен был истечь 1 ноября с.г. Однако, оценив эффект от программы для покупателей жилья и строительной отрасли, Минфин выступил с предложением продлить господдержку до конца текущего года, увеличив общий объем выдачи кредитов с запланированных 900 млрд руб. до 2,8 трлн. руб. В свою очередь, президент дал поручение продлить субсидирование до середины 2021 года.
В пятницу, 23 октября, глава Центробанка Эльвира Набиуллина в ходе своей пресс-конференции заявила, что ее ведомство поддерживает продление срока действия программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2021 года.
«Мы поддерживаем, поддержали продление льготной программы по ипотеке до середины следующего года. Считаем, что это программа очень эффективная, очень востребованная, показала себя действительно как очень удачный инструмент антикризисной политики», — сказала она.
При этом она подчеркнула, что в дальнейшем необходимо будет иметь в виду последствия, которые могут сложиться. По ее словам, льготная ставка может привести к тому, что возросший спрос людей, когда льготы завершатся, может резко упасть, и это способно привести к снижению цен на жилье и росту рисков ипотечного кредитования для банков. Следовательно, когда спрос стимулируется с помощью таких программ, уточнила она, должна быть твердая уверенность в том, что предложение не является «узким звеном» и «что у нас не происходит существенного роста цен».
В ситуации, когда доходы населения снижаются, а наращивание объемов кредитования вызывает некоторые опасения, «СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — чем может обернуться для рынка продление льготной ипотеки, и как оно отразится на стоимости новостроек.
— О востребованности программы можно судить по цифрам, — отметил в беседе с изданием Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Так, на начало октября по льготной ставке было одобрено около 500 тыс. заявок и выдано более 220 тыс. кредитов на общую сумму 630 млрд руб. Льготная ипотека снискала популярность у наших граждан по понятным причинам: долгое время в стране формировался неудовлетворенный спрос на жильё из-за заградительных ставок и непосильных ежемесячных выплат по ипотеке. Поэтому, когда появилась возможность взять кредит под рекордные 6,5%, об улучшении жилищных условий задумались семьи, которые в принципе не планировали покупку новой квартиры в краткосрочной перспективе.
— Есть мнение, что такой форсированный спрос на новостройки стал причиной стремительного роста цен на жилье. Если это так, насколько сильно выросли цены?
Действительно льготная ипотека отчасти спровоцировала рост цен. На столичном рынке новостроек за последний квартал средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5% и составила 190 000 руб. Однако среди причин роста цен, есть и другие: реализация отложенного спроса, который сформировался за время карантина, рост активности частных инвесторов, ускорение темпов инфляции, рост себестоимости строительства из-за продолжающегося перехода на эскроу-счета и удорожания импортных материалов.
— Насколько адекватно банки оценивают платежеспособность заемщиков?
Во время карантина и в период постпандемии кредитные организации скорректировали свои требования к заемщикам. Они стали отказывать в выдаче кредитам людям, задействованным в наиболее пострадавших отраслях экономики, например, тем, кто работает в туризме, ресторанном бизнесе и т. д. Банки понимают, что темпы роста инфляции в стране увеличиваются, а доходы населения напротив снижаются, поэтому изменили показатель, отражающий соотношение платежа к доходу.
Благодаря ужесточению подхода к оценке платежеспособности заемщиков, им удается сдерживать рост просроченной задолженности. Во время первой волны пандемии этот показатель хоть и увеличился с 1,35% до 1,5% от общего объема ипотечного портфеля, но по сравнению с сегментом потребительского кредитования, где просрочка составляет 8%, все еще находится на низком уровне.
— С учетом новых сроков программы у людей теперь есть в запасе больше полугода, чтобы взять ипотеку на выгодных условиях. Не приведет ли продление сроков к спаду покупательской активности?
Ажиотаж на рынке новостроек действительно уменьшится, увеличится срок принятия решения о выходе на сделку, темпы роста цен также замедлятся. Но не стоит забывать про фактор сезонности, который сыграет на руку застройщикам — традиционно в конце года покупательская активность увеличивается, так как люди получают годовые премии и бонусы, а также пытаются успеть завершить все дела, в том числе решить квартирный вопрос до наступления Нового года.
— Какие еще факторы могут оказать влияние на развитие рынка недвижимости до конца года?
Продление сроков льготной ипотеки будет способствовать выходу на рынок новых проектов. Теперь у застройщиков появилась некоторая уверенность в завтрашнем дне, в том, что новые объемы жилья будут продаваться. Девелоперская активность уже начала увеличиваться в третьем квартале, когда в Москве на рынок вышло 14 новых ЖК. Для сравнения — за все первое полугодие рынок пополнился всего лишь пятью проектами.
Однако вторая волна коронавируса может спутать планы застройщиков и ухудшить общую макроэкономическую ситуацию. Среди факторов риска также остается турбулентность на валютных рынках и введение новых санкций против России, если геополитическая ситуация ухудшится.