ПСБ пошел вразвзнос
Вопреки сложившейся практике Промсвязьбанк, один из крупнейших ипотечных банков, будет выдавать кредиты без первоначального взноса. Такую схему точечно предлагают и другие банки, но только совместно с девелоперами, которые компенсируют затраты на дополнительные резервы. Эксперты и банкиры отмечают, что риски просроченной задолженности в случае Промсвязьбанка выше, но такие программы могут позволить быстро нарастить объем портфеля и клиентскую базу.
“Ъ” обнаружил на сайте Промсвязьбанка (ПСБ), входящего в топ-15 по объемам выдачи ипотеки (девятое место; 54,3 млрд руб. за январь—июль 2021 года), программу кредитов на новостройки без первоначального взноса. В банке пояснили, что она нацелена на «заемщиков, имеющих достаточный уровень доходов для комфортного обслуживания ипотеки, но при этом не успевших накопить первоначальный взнос», а также на тех, кто хочет улучшить жилищные условия, продав старое жилье для приобретения нового.
На рынке такая практика — редкость. Фактически это единственное подобное предложение среди крупнейших банков без партнерских проектов с девелоперами. Например, ипотека без первоначального взноса есть у ГК ПИК совместно с ВТБ, у «Самолета» с «ФК Открытие» и АБ «Россия», у ФСК с Абсолют-банком (ранее банк выступал партнером группы ПИК). Причем подобные предложения носят временный характер, объясняют участники рынка, и действуют не на все объекты застройщика.
Как пояснили “Ъ” в крупном банке, при выдаче ипотеки с нулевым взносом в рамках партнерских проектов с девелоперами расходы на дополнительные резервы компенсирует застройщик. Но если банк реализует программу сам, расходы ложатся на него.
“Ъ” обнаружил предложение по ипотеке без первого взноса также у Совкомбанка. Но там пояснили, что запущенный в 2019 году проект «оказался неудовлетворительным и был закрыт вместе с лендингом», а его доступность в сети — технический сбой.
Выдавать подобную ипотеку без партнера может быть выгодно только по более высокой ставке или если банк не может реализовать свои планы выдач и ищет любые ниши, полагает представитель крупной кредитной организации. Старший кредитный специалист Moody`s Ольга Ульянова также считает, что мотивация банков, которые запускают продукты с очень низким первоначальным взносом, может состоять в желании завоевать большую долю рынка «любой ценой, в том числе будущих кредитных потерь», поскольку по таким кредитам риск выхода на просроченную задолженность выше.
По оценке ЦБ, в первой половине 2021 года доля ипотечных кредитов, предоставленных с первоначальным взносом менее 10%, составила 1,5% по кредитам, обеспеченным договорами долевого участия, и менее 1% в прочей ипотеке. По такой ипотеке действуют повышенные надбавки к коэффициентам риска и применяются в течение всего периода жизни кредита.
Уровень дефолтов у заемщиков с низким первоначальным взносом значительно выше, чем по остальному портфелю кредитов»,— отмечают в ЦБ.
Кроме того, поясняют там, наличие первоначального взноса ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость и необходимостью реализации предмета залога по необслуживаемым кредитам.
«Для банков ипотека с низким первоначальным взносом или вовсе нулевым — невыгодна, поскольку потребляет больше капитала»,— считает госпожа Ульянова. Впрочем, по мнению аналитика S&P Романа Рыбалкина, «переход на новый порядок расчета риска позволит банкам, в том числе ПСБ, высвободить часть регуляторного капитала и реаллоцировать ее на другие нужды». При этом он отмечает, что у банка есть запас по капиталу.
Банкиры осторожно относятся к ипотеке с нулевым первичным взносом и не спешат повторять опыт конкурента. «Внедрение таких программ для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны»,— пояснили в ВТБ. Руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский добавил, что для банков первоначальный взнос по ипотеке — «маркер рискованности сделки: чем он больше, тем больше доверия к заемщику».