В Новосибирске постепенно надувается «пузырь», подогреваемый госипотекой
В Новосибирске резко перестали строить новые дома — застройщики начали сокращать персонал, задолжали мэрии 3 млрд рублей, и в 2016 году будет только хуже.
Ситуация на рынке жилья не думает выправляться: объемы строительства в ноябре упали почти на 50 %. Сокращается и спрос на новое жилье — с рынка ушли спекулянты и начинают исчезать инвесторы, которые пытаются сберечь деньги, вложив их в недвижимость. На этом фоне постепенно надувается «пузырь», подогреваемый госипотекой. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ опросила застройщиков и экспертов и узнала первые итоги уходящего кризисного 2015 года и прогнозы на 2016-й.
Елена Ермолаева, директор RID Analytics: «Застройщики 2015 год пережили относительно неплохо. Конечно, платежеспособный спрос снизился, и, наверное, дела сейчас похуже стали, но тем не менее год был в среднем достаточно успешным. По трем кварталам 2015 год чуть похуже, чем 2014-й, но лучше, чем 2012-й и 2013-й, например.
Причин у этого несколько: госипотека, активное привлечение риэлторов в цепочку продаж строительных компаний; и в принципе доверие покупателей к новостройкам гораздо выше, чем в прошлый кризис, поэтому цены не снижаются.
Продолжилось разделение строительных компаний на успешные и неуспешные. Если мы будем считать, что у нас продлится рецессия в следующем году (а для этого есть основания), то, скорее всего, все-таки на первичный рынок придет снижение спроса. Но это будет не такая обвальная ситуация, как в 2008–2009 году, а постепенная.
Велика вероятность, что рост цен остановится, если объем сделок упадет. А я думаю, что он упадет: долго это невозможно, что экономика падает, а первичный рынок растет. Это определенный пузырь, и он надут госипотекой.
Если отменят госипотеку или ухудшат по ней условия, это сразу отразится на объеме сделок. Если же программа будет продолжаться, это, конечно, поддержит рынок, но, скорее всего, цены затормозятся».
Евгений Гаврилов, гендиректор ГК «Химметалл»: «Годовые итоги мы еще не сбивали, но и без бумажных данных понятно, что просадка по числу сделок достаточно серьезная, рынок жилья раза в два уменьшился. Люди действительно стали экономить.
Есть анекдот еще с прошлого кризиса: кризис достиг дна и начал копать. Самое страшное, что непонятно, насколько глубоко он закопается. Мы были готовы зайти на несколько новых строительных объектов, но отложили это до лучших времен.
Ценник мы не роняли, но и не поднимали, а это фактически падение, просто неявное: цена стоит на месте, а инфляция никуда не девается, и в реальном выражении цены фактически падают, даже когда не падают в цифрах.
Экономить можно, у нас есть застройщики, которые на всем экономят, они и раньше это делали, но это сильно сказывается на качестве жилья. Не знаю, готовы ли мы на это пойти. Скорее всего, нет — это все-таки не наш сегмент, в сторону уменьшения себестоимости с применением низкокачественных материалов, наверное, мы не пойдем.
Объемы вводимого жилья будут однозначно падать в будущем году — это нормально, в этом ничего плохого нет. Рынок должен найти баланс спроса и предложения — сейчас явно излишек предложения.
Любой выход из кризиса — это сокращение издержек. Останется на плаву тот, кто наиболее оперативно сможет снизить свои текущие расходы, — по факту это значит, что мы останавливаем все развитие. Пострашнее — это сокращение персонала и уменьшение зарплат. Это уже началось и будет продолжаться и усугубляться».
Валентин Тиунов, директор девелоперской компании «Система»: «Ипотечных клиентов стало значительно меньше. Если брать по состоянию на декабрь и сравнивать с 2014 годом, то падение ипотеки составляет 26 %. Но на самом деле показатели еще больше и будут идти по нарастающей. Мы же видим, насколько падают реальные доходы населения — это для большей части людей делает невозможной покупку недвижимости.
У добросовестных застройщиков цены, может, будут расти — они должны иметь прибыль, в том числе для покупки новых земельных участков и реализации новых проектов, поэтому особенно цены снижать некуда. Может возникнуть другая ситуация: когда некоторые застройщики могут демпинговать, чтобы получить любой денежный поток для закрытия сиюминутных дыр, для каких-то личных нужд.
Сейчас будет некая критическая черта, когда денежный поток сократится, продаж не будет, будет больше исков, больше арестов, и этот процесс в 2016 году, по моим прогнозам, обострится. Я не располагаю данными по всем застройщикам, но интуитивно могу сказать, что это порядка 30 % строек.
Есть еще такой аспект проблемы, как задолженность многих застройщиков по аренде земельных участков перед мэрией. Те цифры, которые я читал, меня просто поразили — это 3 млрд руб., порядка 10 % доходов и без того дефицитного бюджета. Если сейчас будут приниматься реальные меры по взысканию, число банкротств может существенно увеличиться».
Иван Сидоренко, директор компании «Энергомонтаж»: «Конечно, корректируются объемы сдачи жилья на следующий год — будет сокращение, потому что не переваривает в данный момент рынок столько. Покупателей меньше, покупатель не уверен в завтрашнем дне. Но мы живем в условиях рыночного механизма, и рынок это отрегулирует. Кто-то перестанет вообще строить, кто новые проекты не будет начинать, кто-то сократится — понятие себестоимости никто не отменял. Каждый застройщик борется за покупателя, предлагает акции, скидки и т.д. — это продолжаться вечно не может, пределы уже наступили. Я думаю, те компании, которые не комплексной застройкой занимались, просто доведут свои объекты и дальше не будут вкладывать деньги в стройку, понимая, что уже не будут иметь той рентабельности, на которую изначально рассчитывали. Через 1,5–2 года жилья станет строиться меньше, те, кто пришел на рынок в последние 5 лет, с этого рынка уйдут, и спрос и предложение начнут по-другому играть.
Есть опасность, конечно, что может появиться череда обманутых дольщиков, — это одна из самых серьезных опасностей, которые кризис нам готовит. Сейчас покупательская способность спала, и есть застройщики, которые ценник роняют очень серьезно. Уже многие торгуют на грани себестоимости, торговать в минус — это значит гарантированно потом поиметь проблемы».
Александр Астахов, исполнительный директор Rolband&Partners: «На рынке новостроек был испуг, связанный с ипотекой, с процентными ставками в апреле и мае. Общее количество сделок снизилось по сравнению с прошлым годом, но при этом ушли с рынка спекулянты и начинают "отваливаться" инвесторы со сберегательной мотивацией.
Активность застройщиков на покупку новых участков снизилась. Тем не менее на тех участках, которые куплены в предыдущие годы, они начали заводить проекты, в которых площади квартир меньше, и себестоимость начинают уменьшать для того, чтобы сделать предложение как можно более конкурентоспособным.
Вполне возможно, что дома, которые сейчас достраиваются и будут достраиваться в 2016 году, по качеству отделки, материалов строительства, площадей и планировок, будут лучше, чем дома 2017 и 2018 года.
Опасность начинают вызывать стройки, у которых достаточно большой объем заложен на нулевых или близких к нулевым стадиях, потому что в следующем году проблемы будут, и большой объем строек предполагает большой приток инвестиций, чтобы эти стройки были введены».