2011 год стал рекордным по стоимости выданных ипотечных кредитов
По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования в России превзошел самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический максимум 2008 года. Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд рублей (против 656 млрд в 2008 году), что на 90% больше результатов 2010 года.
Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рынка в четвертом квартале, которое происходило на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и анонсирования отдельными банками планов повышения ипотечных ставок. Часть потенциальных заемщиков поспешила оформить ипотечные кредиты, пока ставки не выросли, — это и предопределило резкий рывок к концу года (декабрь обеспечил 14% годовой выдачи). Сказалось и улучшение ситуации на рынке жилищного строительства: впервые с 2008 года объем введенного жилья показал положительную динамику (6,6% в 2011 году).
Позитивная динамика наблюдалась и в отношении качества ипотечного портфеля. Весь прошлый год доля просроченной задолженности на балансе устойчиво снижалась, как из-за увеличения портфеля, так и вследствие низких темпов прироста неплатежей. По итогам 2011 года объем просроченной задолженности вырос лишь на 3,7 млрд рублей, в то время как годом ранее этот показатель был в три раза выше.
Концентрация пошла в рост
Лидером ипотечного рынка остается Сбербанк России: в 2011 году он предоставил кредитов на 321 млрд рублей, что в четыре раза выше показателей ближайшего конкурента — ВТБ24. Однако уже второй год подряд Сбербанк сдает свои позиции: в 2010 году его доля в объеме выдачи снизилась с 58 до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 процентных пункта. Причина — опережающий рост ипотеки в ВТБ24 и Газпромбанке, которые по итогам 2011 года нарастили объемы кредитования в два с половиной раза и более против умеренного результата Сбербанка (74%). В итоге доля топ-3 выросла на 1,5 процентного пункта и составила 63%. Заметно лучше рынка росли и банки с иностранным участием — Росбанк (+330%), группа Номос-банка (+199%) и Райффайзенбанк (215%). А вот Юникредитбанк несколько сбавил обороты: в 2011 году темпы прироста ипотечного кредитования составили только 62% против 390% годом ранее. Среди лидеров по динамике кредитования особо выделяются «Уралсиб» и Промсвязьбанк: за счет эффекта низкой базы в 2011 году объемы предоставленных ипотечных кредитов выросли более чем в 10 раз.
Если в 2010 году наблюдалось снижение концентрации на рынке, то в 2011-м сложилась обратная ситуация. Топ-20 ведущих ипотечных банков демонстрировали заметно более высокие темпы роста по сравнению с малыми и средними банками, что привело к росту их доли с 74 до 80%. Доля же небольших банков (ниже 201-го места по активам), напротив, вернулась к показателям двухлетней давности (7,5% против 11% в 2010 году). Хорошая динамика крупных банков была во многом обеспечена партнерскими каналами продаж (риэлтеры, девелоперы). Высокую эффективность данного инструмента отметили порядка 70% банкиров, опрошенных «Эксперт РА» осенью 2011 года в ходе конференции «Ипотечное кредитование в России».
На фоне ускоренного роста рынка доля АИЖК в объемах выдачи ипотеки снижается. По итогам 2011 года объем рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов снизился на 7% (годом ранее темп прироста составил +80%), в результате его доля в объеме выдачи уменьшилась в два раза (с 14 до 7%). На динамике показателя могло сказаться отсутствие достаточного спроса на рефинансирование со стороны банков, стремившихся получить дополнительный процентный доход от кредита на балансе. Не удивительно, что за прошедший год совокупный ипотечный портфель вырос на 31% (против 12% в 2010 году).
По итогам первых двух месяцев текущего года активность АИЖК на рынке возросла: объемы рефинансирования на 70% превысили результаты аналогичного периода 2011 года. Вместе с тем с апреля 2012-го вступил в силу новый принцип вознаграждения партнеров АИЖК, который ужесточает требования к качеству закладных. Для региональных банков это означает снижение доходности, поэтому они могут предпочесть оставить ипотечный кредит на балансе либо вообще не выдавать его. Ограничение в рефинансировании способно привести к дальнейшему ухудшению позиций небольших участников и к росту рыночной концентрации.
Заемщики против рисков
В 2011 году заемщики сместили свои предпочтения в пользу небольших кредитов. Во втором полугодии 2011 года доля ипотечных кредитов до 3 млн рублей в общем объеме ипотечного кредитования выросла с 64 до 72%, в то время как спрос на крупные кредиты заметно упал (их доля снизилась в два раза — с 13 до 6%). И это несмотря на заметное снижение величины первоначального взноса в подавляющем большинстве банков, в том числе за счет распространения ипотечного страхования. Более половины опрошенных «Эксперт РА» банков готовы предоставлять ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20%. Очевидно, на фоне макроэкономической нестабильности и в ожидании увеличения ставок по кредитам часть заемщиков приняли решение оплатить значительную долю приобретаемого жилья собственными средствами, снизив тем самым риск невозврата кредита и обеспечив себе более выгодную ставку.
Заемщики остаются достаточно консервативными и в отношении срока кредитования. Во втором полугодии подавляющее большинство кредитов (80%) было предоставлено на срок до 20 лет, причем с начала 2011 года доля таких кредитов выросла на 4 процентных пункта. Банкиры же отмечают, что с учетом досрочного погашения реальные сроки кредитования не превышают пяти-семи лет.
Повысить планку
По прогнозам «Эксперт РА», в отсутствие макроэкономических потрясений объем ипотечного кредитования по итогам 2012 года без труда преодолеет психологическую отметку 1 трлн рублей и составит 1,1—1,2 трлн. Сдерживающее влияние на рынок в первом полугодии окажет наблюдаемый во многих банках рост процентных ставок. Отличные итоги января-февраля (выдача кредитов на 84% превысила прошлогоднюю) нельзя считать показательными: по заявлениям самих банкиров, такой рост был во многом обеспечен ипотечными сделками, одобренными, но не оплаченными в декабре 2011 года. Вместе с тем 90% опрошенных «Эксперт РА» участников исследования ожидают, что рост процентных ставок по итогам первого полугодия не превысит 1,5 процентного пункта.
Рассчитывать на рост спроса на ипотеку за счет дальнейшего смягчения требований по кредитам не стоит. Только 15% участников исследования существенно снизили во втором полугодии 2011 года либо планируют снизить в ближайшее время требования к заемщикам и предоставляемым ипотечным кредитам. В опросе по итогам первого полугодия 2011 года положительный ответ на данный вопрос дали 30% респондентов.
В то же время поддержку рынку окажет расширение его участниками продуктовых линеек: такие планы есть у 60% опрошенных «Эксперт РА» ипотечных банков. Во второй половине года ожидается умеренный рост спроса на кредиты по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках и снижения кредитных ставок.
Позитивно на объемах ипотечного кредитования отразится смягчение позиции регулятора в части повышенных коэффицентов при расчете норматива Н1. Опубликованный в апреле 2012 года проект поправок к инструкции 110-И «Об обязательных нормативах банков» предполагает исключение перечня из операций с повышенным риском ряда видов кредитов, в том числе предоставленных на покупку строящегося жилья. Поскольку применение пониженных коэффициентов уменьшает давление на капитал, это позволяет ипотечным банкам выдавать больше кредитов на первичном рынке недвижимости, спрос на котором уверенно растет. Наконец, драйва рынку в текущем году добавит и увеличение объемов строительства в отдельных регионах, прежде всего в Московской области в преддверии расширения границ Москвы и частичного запрета на новое строительство в столице.
Как мы считали
Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2012 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Этот подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.
В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков, а также данным из анкет по предыдущим исследованиям.
В основной ренкинг (по объему предоставленных ипотечных кредитов) были включены данные 71 банка. По нашим оценкам, на банки, принявшие участие в анкетировании, приходится около 90% объема ипотечных кредитов, выданных во втором полугодии 2011 года.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
